一大批存量项目，靠商改住翻身了

时间：2025-02-06 15:42:39 来源：明源地产研究院古月

去年以来，随着商办类物业去化压力进一步加剧，湖南长沙、海南万宁、云南昆明等城市陆续优化“商改住”政策，允许在满足一定条件下，将商办转成住宅。

政策的出台，一是能有效缓解商办市场的高库存压力，二是给其他政府和企业盘活存量商办资产提供了新思路，三是很多一二线城市的商改住产品，往往具有地理位置优越、周边配套完善等特点，能在一定程度上缓解核心板块住宅供求矛盾。

去年，已有不少房企在商改住政策上尝到了甜头。例如原福州斗池路地块经退地调规后重新由华润置地获得；越秀、万科在广州也都有地块在商改住政策上受益。

那么，到底哪些房企享受到了商改住的政策红利？商办项目想要转住宅，究竟需要满足哪些条件？商改住过程中，还存在哪些痛点难点？今天就讲下这个话题。

商改住破冰中海龙湖尝到了甜头

商改住政策放开，明源君认为主要有两个方面的原因：

一是去库存压力。

众所周知，最近两年，随着房地产市场的持续下行，导致各地商办项目去化速度明显放慢，库存积压严重。有数据显示，万宁商办项目的库存去化周期高达13年，长沙市内五区商务公寓库存去化周期也需要90个月。

二是财政压力。

从具体案例看，不少商办地块调整为住宅用地后，楼面价和总价会双双上涨，这样不仅能够提高政府土地出让金收入，缓解地方财政压力，亦能通过增加住宅用地供应，平衡城市公共设施需求。

所以最近一年，长沙、万宁、昆明等城市陆续发布政策鼓励“商改住”，深圳、上海、武汉等城市也允许将符合条件的商业办公用地改为住宅用地。

从已经落地的案例来看，商改住项目的实施主要通过两种模式进行：

第一种是土地调规，适用于尚未开发的土地。

土地调规是在规划阶段通过改变土地性质，将商业用地调整为住宅用地。这一模式能在一定程度上减少地块流拍率，缓解土地财政压力。

这里面分两种情况：

首先是商办用地改成住宅用地，可以实现较大程度溢价。

比如上海徐汇斜土路地块原先是小米总部地块，系2021年小米以15.5亿元竞得，折合楼面价31001元/平方米。

今年重新上架之后，被绿城以48.048亿元价格摘得，楼面价13.1万元/平方米，总溢价高达3倍，并成功刷新全国单价“地王”纪录，同时规划还新增了一处近2000平方米的公共服务设施。

还有位于深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地，该地块原规划为商业用地，但市场反应较为平淡。

后面地块调整为二类居住用地，吸引多家房企竞拍，最终被中海以封顶价125.32亿元+自持58500平方米竞得，折合楼面价60349元/平方米。

其次是商办用地改成租赁用地，符合当前政策风向。

比如武汉国博城C2地块两栋楼，原本规划为商业办公楼，后又根据市场情况，纳入保障性租赁住房范围，计划提供720套保障性房源。

第二种是存量改建，适用于正在开发的存量物业。

商改住的另一个重要途径就是存量改建模式，即针对已经建成的建筑进行商改住。这一模式通常需要企业补缴一定费用，如土地款、相关手续费用等。另外，一些城市还规定必须增加住宅对应的基础配套设施。

从实际落地案例来看，主要分成两种：

首先是存量商办改成住宅，然后对外销售。

对于房企来说，商办物业转住宅是一种有效的去库存手段，有助于房企回笼资金，缓解资金链紧张。

比如中海某项目被认为是长沙首个真正意义上的“商改住”项目，具体调整内容有几个：

一是土地性质发生根本变化，原规划的商业用地（B1）调整为住宅用地（R2）；

二是绿地率从20%调整为30%，居住环境舒服度有所提高；

三是商改住涉及的楼栋原为商业大平层，调整为住宅后，变成限高45米、层数15层的小高层。

龙湖长沙某项目通过“商改住”，也成功新增了150套住宅。

调整前，该楼栋为公寓楼，规划为31层，整个项目规划总停车位4997个，商住比为3.7/6.3，总户数2890户；

调整后，该楼栋变身住宅，规划成29层，整个项目总停车位将减少为4861个，商住比降低为3.2/6.8，住宅总户数增至3040户。

其次是存量商办改成保租房，然后对外租赁。

存量商办物业转成保租房，实际最早得到中央和地方政府的政策支持。

2021年，国务院办公厅就出台政策，明确允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。

之后，武汉、深圳等城市也相继推出“非居改保”政策，鼓励将商业办公项目改造为保障性租赁住房。

通过这一方案，不仅能很好的盘活存量资产，亦为市场提供了急需的保障性租赁住房，缓解了城市青年住房需求压力。

比如位于武汉的愉樾项目和空港中心三期项目部分建筑，原本是商办项目，后面均被改造为保障性租赁住房，分别提供保障性租赁住房334套（间）和168套（间）。

万科泊寓某项目原为水务南山大楼办公楼，后面深圳环境水务集团与万科合作，将其改造为保障性租赁住房，提供建筑面积在35-56㎡的单间、一室一厅户型共204套，这也是深圳首个“非居改保”项目投入运营的成功案例。

存量商改住困难重重、需要政府和房企共同发力

对很多房企来说，商改住政策的放开，不仅可以有效盘活旗下存量资产，亦能通过销售住宅快速回笼资金，缓解资金链紧张的问题。

不过，先别高兴太早。目前商改住的成功案例多以尚未开发的土地为主，房企持有的存量改建案例依然是少数。

主要原因有以下几个：

一是存量商改住审批流程更复杂。

未开发地块涉及的利益群体较少，也没有复杂的建筑改造、消防报批等问题，所以流程相对简单。

而存量项目想要商改住，不仅需要土地规划部门、国土部门、消防部门、供水供电等多个部门协调与配合，更涉及到开发商、周边居民等多个利益主体，整个流程漫长且复杂。

二是存量商改住成本更高。

未开发地块没有前期的建设投入，也无需承担既有建筑的拆除和改造费用，成本较低。而存量商改住，需要对已建成的建筑进行硬件、消防等多个方面改造，同时还要补缴土地出让金，综合成本较高。

目前来看，存量商改住的成功案例，往往具备以下几个共同特点：

第一是当地政府大力支持。

刚才提到，存量项目商改住之所以推进缓慢，其中一个重要原因就是流程复杂，需要土地规划、国土、消防等多个部门协调与配合。所以，当地政府的支持力度以及政策宽松度，决定了存量项目商改住的推进速度。

比如长沙为了支持公寓等类住宅商品房调整为住宅，就专门发布了几条政策：

里面提到两点：

一是已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

二是符合要求的公寓等类住宅商品房，经资规、住建等部门论证方案可行的前提下，由属地政府提出规划修改申请，按程序优化地块规划指标，合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后，推动项目继续开发建设。

亦有媒体报道，在文件下达之前，长沙市自然资源和规划局已经在内部起草了征求意见稿，各相关职能部门已经相互探讨通气，并理清了各个相关流程。

第二是项目地段优质，商改住之后能快速去化。

相比一些位置较偏的商办项目，房企更愿意推进地段优质的商办项目进行商改住。最主要的原因，在于核心区域拥有地理位置、配套设施、教育资源等诸多优势，更受购房者青睐，销售去化有保障。

比如龙湖长沙某项目在商改住前，公寓去化速度比较缓慢。而在商改住之后，项目销售情况显著提升，从6月底到7月初，项目推出的150套住宅就已经销售了110余套，销售额达到3亿元。

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