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促回稳，2025年楼市将有5大变化

时间：2025-01-06 14:32:48 来源：地产总裁参考

以下文章来源于明源地产研究院，作者若可

近日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。

会上住建部对表示2025年将重点抓好五项工作：

①　持续用力推动房地产市场止跌回稳。

②　推动构建房地产发展新模式。

③　大力实施城市更新。

④　打造“中国建造”升级版。

⑤　建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。

这势必从根本上、行业顶层逻辑上影响2025年房地产的走向和变化。

变化 1

2025年是救市“加码年”

年底与地产人交流，大多比较普遍认为

2025年，会比2024年更难！

反过来，房地产“止跌回稳”的提法，首次出现是在2024年9月26日中央政治局会议，当时的提法是“促进房地产市场止跌回稳”。

而年底的新的主张是——要“持续用力推动房地产止跌回稳”。

仅从字面意思来看，便知革命还未成功，2025年救市依旧要努力。

可以预见的是，2025年政策救市的力度，仍将进一步维持或加强。

9月底中央推出“四个取消、四个降低、两个增加”的救市组合拳以后，市场在10月、11月出现了明显的销售升温，多地的成交创下近年来新高。

所以，楼市止跌态势能否就此稳住？就看2025年了。

住建部2025年将从供需两端齐发力

一是着力释放需求；落实各项存量政策及增量政策；发挥公积金支持作用；扩大城中村改造规模；

二是改善供给，严控增量、优化存量、提高质量；增加保障房的供给。

接下来各项妨碍房地产“止跌回稳”的限制性政策，有望在2025年逐一退出历史舞台。

变化 2

豪宅，2025年将迎来全面开花！

重大会议提到“商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。”

这里释放出一个重要信号：2025年商品房与保障房的供应依然会是

此消彼长！

商品房控量提质，就是要控制供应量，提高产品品质。

这不仅是政策导向，也是市场的选择。

无论从土地供应还是政策导向上来看，2025年将是豪宅全面爆发的年份。

第一，24年核心城市优质地块供应量增加

2024年土地整体出让规模仍在萎缩。据统计，前11个月全国300城宅地成交建面同比减少了26.5%。这一方面是因为房企拿地意愿偏弱；另一方面，“以人定房、以房定地、以房定钱”的要素联动机制下，商品房库存较高的城市都被暂缓或限制宅地供应。

当另一方面，土地出让也明显分化，比如各地“地王”频出，地价持续创新高。

2024年前11个月一线城市的土地成交额占比同比又提高了约3.1个百分点，达到22.0%。

尤其是九月份新政之后，北京、上海、深圳、杭州、成都等地都陆续出现一个个总价或楼面价“新地王”。

土地溢价率也在升高，如杭州上城区出现溢价率29%的地块；蜀山出让的一宗地块溢价率更是达到了51%；成都11月出让的两宗高溢价率地块，分别达到了

46.1%、44.4%。。

这些地块受热捧，是因为资质够硬。为了吸引房企买地，各地都拿出了压箱底好货，比如北京东城时隔八年首次供地；深圳也拿出了位于深圳湾后海总部基地的稀缺地块，核心区域的优质地块，本身就自带豪宅基因。

第二，政策松绑，为豪宅开路

我们将下半年这几条政策拎出来看，会发现，附加在豪宅身上的限制，正在一条条解除。

①取消7090限制，不再对90平米以下刚需户型的占比做要求

②取消郊区容积率1.0限制

③放开土拍限价、取消新房销售限价

④一线城市取消普宅和非普宅标准

这些政策都指向同一个结果：回归市场化，为豪宅的爆发及消费松绑。

再结合今年核心城市优质地块地王频出的现象，可以推断

2025年豪宅将迎来一个全面开花的盛况！

变化3

“现房销售”崛起

2026年现房销售将集中上市

2024年，全国至少有30省市发布推进现房销售试点相关文件。

受房企出险、项目烂尾的影响，这几年很多购房者倾向于相信

“所见即所得”

二手房市场的成交占持续攀升，在2023年首度超过了新房。

民间对于现房销售的呼声也一直不断。

事实上，住建部已经将现房销售列为“构建房地产新模式”的重点工作之一。此次“全国住房城乡建设工作会议”上，住建部也提到，“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。”

数据显示，这几年现房销售占比逐年提升。

据国家统计局数据，今年前三季度，全国商品房的现房销售面积1.56亿平方米，占总销售面积约26.5%，较2023年末又增长了约7.8%。

不可否认，当前在售的不少现房是由滞销的期房或尾盘转化而来的。

至于新建的现房项目，目前基本还没到销售阶段。

住建部2023年就提出，“有条件的可以进行现房销售”，并在河南郑州、安徽合肥、四川成都等地开展现房销售试点。今年以来全国至少有30个省市发布了推进现房销售试点相关文件。纳入试点的项目，在土地出让时就会约定实行现房销售这一条件。

各地在试点现房销售方面，也有所进展。

例如北京在土地竞拍时已试点要求部分地块进行现房销售。

深圳24年共出让了三宗全现房销售地块。

海南三亚12月20日出让的一宗溢价率59%“地王”地块，也要求现房销售。

宁夏银川要求，新出让的项目按照不少于30%建筑面积实行现房销售；

辽宁营口计划从2025年起对新挂牌土地及已供地未办施工许可项目，全部实行现房销售……

根据住建部此次的表态，2025年将继续“有力有序推进现房销售”，预计新一年会有更多项目纳入现房销售行列。

地产项目的开发周期一般2-3年，以此推算，最早一批试点项目将在2026年集中上市。现房销售占比逐年提升，将是一个不可逆转的趋势。

变化4

2025年楼市重头戏——依旧是“去库存”

本轮房地产的问题，说到底是供需失衡的问题，也就是供应过多而有效需求不足。

回过头来看，2024年是全力去库存的一年，中央动用了不少政策工具，比如

①从需求端降低购房门槛及购房成本，最大限度的释放购房需求；

②从供应端控量，限制库存高的城市供地，从源头上减少新增库存；

③支持地方政府通过专项债资金收购存量商品房，以及闲置土地。

④通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。

其中部分政策已经兑现，部分则仍在落地过程中。

目前来看，去库存虽然有所成效，但库存量依然居高不下。

库存的数据也不容乐观。

国家统计局的数据显示，截止9月末，全国商品房待售面积为73177万平方米，较去年同比增长13.4%。库存量甚至比2015年还要高。

如果算上已开工但未取得销售许可证的库存，数据则要更庞大。据中指研究院的数据，截至 2024 年 7 月，全国住宅“已开工未售库存” 达到

25.2 亿平方米！

按照今年全国商品房销售规模（约9.6亿平方米）计算，即便在没有新增供应的情况下，去化也要2.5年以上，远高于合理周期(12-14个月)。

因此，去库存依然是2025年的重头戏。

供应端已明显缩量，明年必须从去化的维度重点发力。

此次会议，住建部也释放出重要信号，货币化安置的城中村改造还会扩容。

2024年提出的100万套货币化安置的城中村改造，被民间称为“棚改2.0”。如果按照每套100㎡预估，将带动存量房屋去化约1亿㎡。

此次会议提到“在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模”，也就是说2025年这一政策还会加码，城中村改造规模扩围，带动更多库存去化。

此外，专项债收购存量商品房政策的落地仍在早期阶段，截至11月末，有超过50个城市发布政策文件支持国有企业收储，制定房源征集细则等，2025年各地收储将进入实质性阶段，也将消化一部分新房库存。

变化5

继续卷“好房子”

2025年将是住宅提质年

此次“全国住房城乡建设工作会议”中，“好房子”是出现频率最高的词汇，在通稿里共出现12次，创下历史新高。

什么是“好房子”？

住建部的定义，是安全、舒适、绿色、智慧的房子。

此次会议上，针对“好房子”划出了五项工作重点：

一是提高住宅建设标准，发布新修订的《住宅项目规范》等住宅标准。
二是构建支持住房品质提升的制度体系，大力发展顺应人民群众新期待的好房子。
三是支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，把保障房率先建成好房子。
四是推进老旧住宅更新改造，推广装配式装修，把老房子、旧房子变成好房子。
五是大力实施物业服务质量提升行动。

这其中，既包括新建商品房及保障提质，也包括存量房源改造提升。

对房企及购房者影响最大的，当属前两项。

当前中国的住房需求，已经不再是“有没有”，而是“好不好”，高品质住宅已成为市场主流需求。

各地在2024年已修订、发布一系列的住宅规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，引导住宅设计升级迭代，并在一些城市开展“好房子”试点。

比如杭州12月12日发布了《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，并在次日正式生效。

新规对住宅的计容规则做了调整，比如封闭式阳台半计容，开放式风雨连廊不计容、小区主入口门厅不计容等等；

新规还提到，鼓励多样化停车形式，用于满足停车配建最低标准的停车空间不计容，如独立的停车楼、底层架空平台下方的停车空间、建筑内部的多层停车空间。

这意味着，接下来新建项目的得房率将会明显增加；并且有更多的空间可用于小区配套建设，这将有利于小区居住品质的提升。

再如天津在2024年出台了《天津市住宅设计标准》，将住宅层高由2.8米提高到了“不低于3.0米”；加大了住宅套型、各功能空间的使用面积，例如最小套型使用面积由23平方米提高30平方米，同时提高卧室、厨房、卫生间等空间空间的实用面积下限，如要求

厨房不应小于5平方米，

使用面积大于10平方米的餐厅、过厅等应设有窗户。

除了这些地方标准，2025年，住建部还将发布新的《住宅项目规范》以及支持住房提质的制度，这些规章制度将对全国层面的新建项目将产生深刻影响。

2025年，注定要成成住宅项目的品质提升年。

你对2025年房地产有哪些新变化，欢迎留言讨论。

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