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设计阶段成本是否能控住，关键在于“设计输入条件”的质量

时间：2024-12-25 17:20:27 来源：设计优化圈

引言

对于地产项目而言设计无疑是非常重要的一环，是将投资项目转化为可实施项目的工作，且设计阶段决定了项目成本的70%以上，因而设计工作的好坏，很大程度上决定了项目是否能够成功

设计工作在这个开发流程中属于上游工作，但设计成果是否成功其实输入条件质量是很重要的，能够决定设计成果的成败，本文就从设计各阶段跟大家分析一下各阶段该输入什么设计条件，这些设计输入条件如何进行系统性管理，文章较长，请耐心阅读

01 设计输入条件的管理

02 设计各阶段输入条件

01、设计输入条件的管理

设计输入条件是设计工作的开端，需要加强管理，应遵循以下要求

1. 输入条件要及时提供

1.1 设计输入条件必须由主责提资部门（后文详细分析）在要求提资时间节点内提交给设计管理部门。

1.2 原则上设计管理部门不接收口头通知的提资形式。如有紧急事项情况，须于约定时间内以书面签字或OA审批形式固化输入条件；

1.3 在未取得完整设计条件情况下，原则上不应启动设计工作，避免条件变化造成的重复设计。如遇特殊事项则一事一议

2. 设计输入条件的提报要有序

设计条件按不同的设计阶段循序渐进地进行提交，保证各阶段设计工作顺利推进。

3. 设计输入条件的提报应确保准确性

3.1 主责提供设计输入条件的部门在收集设计输入条件资料的过程中必须保证其信息真实可靠；并且部门第一负责人签字确认后方可对外输出；

3.2 若在提供输入条件节点后出现重大条件变更与修改，负责提供输入条件的部门需报请签批后，方可要求设计管理部门修改设计。设计管理部门报请运营管理部根据滞后的提资时间调整设计进度计划。

4. 设计输入条件的提供应保证完整性

4.1 针对不同设计阶段所必需的设计条件的各项提资资料，主责提资的部门必须提交齐全，不应有缺漏项或事后补办资料；

4.2 遇特殊情况不能及时交齐设计输入条件时，主责提报部门在取得设计管理部门同意的前提下需提前确签好滞后资料补交的时间节点。

5. 标准化操作

为保证设计输入条件的完整、准确、及时，设计管理部门应制定“输入条件模板”供各提报部门使用

另外，为保证设计输入条件的准确性，设计管理部门在接收到资料后，建议组织相关部门进行联审，避免由于输入条件存在的问题或瑕疵带来的设计失误

02、设计各阶段输入条件

1. 规划设计阶段

规划设计是在项目定位的基础上，对其进行较具体的规划及总体上的设计，使其功能、风格符合其定位。通常包含：风水对城市化问题的技术性解决、城市各功能系统的合理调整、城市形态与景观环境的塑造、人居环境可持续发展等方面内容。

这一阶段需要相关部门提供的设计输入条件有以下几方面

1.1 政策规章指引要求

（1）针对有房产相关契税等特殊政策要求，需前置条件一并提交（财务部门）

（2）集团投决会过会报告及相关材料（拓展部门）

（3）上层次及相关专题/专项规划成果；（包含城市总体规划、近期建设规划、城市更新专项规划、土地利用总体规划、控制性详细规划、产业发展专题报告、公共配套专项规划等）（拓展部门）

（4）产业研究报告（拓展部门）

（5）当地政策、城市规划技术管理规定及地方面积计算法则（项目部）

（6）政府有关主管部门对项目提出的特殊要求；(如航空限高、气象限高、微波通道、监狱（军事用地）等特殊用地限制、特殊保护规定）（项目部）

1.2 用地条件要求

（1）用地红线/改造范围线/拆除范围线(CAD格式)（项目部）

（2）准确地形图(CAD格式) ；场地竖向及规划市政道路设计高程（项目部）

（3）项目范围内用地权属、现状建设情况等现状概况介绍（项目部）

（4）建筑限高、限低要求（项目部）

（5）地块与周边区域规划及建设情况；（地块周边建筑层数、建筑性质、建设情况及配套等）（项目部）

（6）地块周边有无地铁、轻轨、高速公路、河道等重要城市交通设施（项目部）

（7）周边有无特殊公共设施,：如有无高压线、变电所、垃圾场等构成噪音或污染的实施（项目部）

（8）红线外周边市政（道路等级及建设情况、水、电、供暖等）；场地周边有无特殊设施或不利条件；（高压线，国防电缆，变电站，输油管，箱涵，垃圾焚烧厂，污水处理厂，坟地，医院，庙宇，地铁横穿地块，文物保护，加油站，沟渠，公园，山体，水体保护退线等）（项目部）

（9）周边如有未建道路，明确通车时间（项目部）

（10）地块视频或实景鸟瞰图（项目部）

（11）项目重要提示点（如封闭阳台、公建化立面）（项目部）

（12）日照设计条件（项目部）

（13）代建道路、绿地范围及标准（项目部）

（14）旧改项目还需提供安置回迁物业业态、规模及意向布局位置、回迁户配比/车位配比等（项目部）

（15）除规划条件中要求设置的公配设施用房外，有无其他要求设置的公配设施用房并提供相关依据（物业管理用房、文体设施用房、社区办公用房、养老设施用房或其他）以及上述相关配套设施用房要求、是否需对外、层高要求、面积计算要求、是否移交、装修配置标准等（项目部）

（16）对于公建配套需收集当地规划管理局、规自局、物管局内部设计指引规定以及各公配的移交标准（位置、层高、净高）（项目部）

1.3 项目资料

（1）宗地有无特殊地下物，如冲沟、暗河、溶洞、古墓、化石、地下军用设施和管线、地下油罐等（项目部）

（2）当地图审要求（项目部）

（3）出入口要求（如是否申请延申铺装等）（项目部）

（4）围墙通透率及高度有无限制要求（项目部）

（5）政府有关主管部门对项目提出的特殊要求：如消防要求、建筑风格、风貌要求、绿地率计算规则等（项目部）

（6）政府有关主管部门对项目提出的停车位配置特殊要求（如地面允许停车位比例、子母车位、微型车位是否计入车位数及折算系数等）（项目部）

（7）地下室抬升道路基准标高界定（项目部）

（8）地库车行、消防、人行出入口要求（项目部）

（9）出于后期管理需要，物业对项目出入口及动线（人行、车行等）设置建议，物业运营管理相关用房位置、面积设置建议（四模块）（物业）

（10）除规划条件中要求设置的公配设施用房外，有无其他要求设置的公配设施用房并提供相关依据（物业管理用房、文体设施用房、社区办公用房、养老设施用房或其他），以及上述相关配套设施用房是否需对外、层高要求、面积计算要求、是否移交、装修配置标准等（项目部）

（11）消防影响景观要求：消防操作登高场地与建筑距离要求、是否可以做转角、是否需要做沥青场地；消防车道转弯半径要求；是否可做隐形消防登高场地、是否可做隐形消防车道等（项目部）

（12）海绵城市设计要求、绿建设计要求等（项目部）

（13）复杂场地的初勘资料，水纹资料、物探资料等（项目部）

（14）外部道路施工动线（项目部）

（15）周边项目资料，如地勘资料、施工时重难点及所遇问题、桩基检测方案等（项目部）

（16）项目所在地禁止采用的施工工艺（如：锤击桩）（项目部）

（17）防洪系统（防洪堤高程、与项目地距离、设计年限要求）（项目部）

（18）当地人防设计特殊要求（项目部）

（19）项目所在地供电局的配置及电房布置要求（项目部）

（20）退线要求，如景观退线、道路退线等（项目部）
（21）项目开发计划，尤其是展示区开放时间表等（项目部）

（22）项目的设计限额指标（成本部门）

（23）项目营销报告及产品规划建议（项目深化定位报告（含户配、业态、档次）（营销部门）

（24）竞品调研报告（优选近半年，3个项目，规划、户型、配置标准，价格、流速等）（营销部门）

（25）产品规划建议及户型配比、项目整体定档情况（营销部门）

（26）立面风格建议（营销部门）

（27）示范区建议：示范区范围、示范区标准等（营销部门）

（28）对商业的建议，如商铺开间、进深、面积、层数等（营销部门）

（29）项目商业调研及定位报告（营销部门）

2. 单体方案设计阶段（建筑、结构、设备）

2.1 总则

（1）防火设计规范、当地特殊要求（项目部）

（2）项目当地消防部门是否有特殊要求，如前室不允许穿套等（项目部）

（3）车位配比、地面停车比例、房产税、保障房等特殊政策要求（项目部）

（4）当地装配式建筑要求（项目部）

（5）该项目是否做海绵城市设计（如需要海绵城市设计需提供年径流总量控制率指标）、该项目是否做绿色建筑设计（项目部）

（6）当地对阳台的其他规定（如开敞面、栏杆形式）（项目部）

（7）规划部门对于设备平台的设置原则：面积、检修口形式、围护形式、结构内外要求等（项目部）

（8）明确该项目当地建筑高度计算规则有无特殊要求，如屋面面层、屋面结构层、女儿墙顶、楼梯间顶等（项目部）

（9）提供当地建筑面积计容规则，飘窗是否有具体要求，如飘窗宽度限值：500mm or 600mm or 具体要求；保温是否计容等（项目部）

（10）电梯是否有特殊要求，有则提供厂家及选型资料，无则按战采统一的电梯井道标准（项目部）

（11）明确地下车库覆土深度要求（项目部）

（12）地下车库是否需要做机械车位满足车位数指标（项目部）

（13）明确该项目对建筑(别墅、架空层、住宅、商业)层高是否有特殊要求（项目部）

（14）综合楼层高超出限高如何计容（项目部）

（15）如营销考虑功能后期转换（商铺赠送架空层、类公寓型改造等）若考虑改造，与当地相关部门沟通的条件和要求请进一步提供（营销部门）

（16）建造限额标准、装修交楼标准（成本部门）

2.2 居住类

（1）是否有赠送面积以及赠送方式（营销部门）

（2）当地可实现增值的设计，如地下室夹层增值、地下室增值、首层花园增值、私家电梯厅增值、错层阳台增值、退台式露台增值、凸窗增值、花池增值、入户花园增值、标准层挑空增值、屋顶阁楼增值、景观增值等（营销部门）

（3）外墙材料选择，如底座饰面（石材、铝板、陶板、面砖、真石漆、质感涂料等）；标准段饰面（石材、铝板、陶板、面砖、真石漆、质感涂料等）（营销部门）

（4）明确是否做电梯入户、是否首层不从大堂入户等（营销部门）

（5）差异化户型要求如首层复式、顶层复式、首层增送地下室等（营销部门）

（6）明确是否做架空，如果设置架空层要明确架空层需由装修院进行设计的楼栋（营销部门）

（7）明确层高如首层大堂层高、标准层层高（营销部门）

（8）对于极小户型及公寓类需明确空间形式（平层还是Loft并明确具体层高要求；同时需明确炉具方式是电还是燃气（营销部门）

（9）明确是否需要建设泳池，如果建设，需明确是否为恒温泳池（营销部门）

（10）电梯梯速是否有特殊要求，并明确具体梯速（营销部门）

（11）该项目是否考虑车位价值转换，设计预留条件（营销部门）

（12）明确地下车库装修标准（营销部门）

（13）明确地下车库导视系统做法；明确地下车库是否做大堂；明确地下车库智能化做法等（物业）

（14）综合体（多业态）车库分区划分建议（物业）

2.3 商办类

（1）确定高层或超高层商业的用途，如写字楼、酒店、公寓等等（营销部门）

（2）明确裙房商业形式，配套型商业（商铺）或集中商业（营销部门）

（3）办公净高要求，如大堂层高、标准层其他功能（会议等）层高（营销部门）

（4）办公产品面积需求（营销部门）

（5）社区商业的立面风格形式、外墙材料（根据产品售价、成本等选择,特殊材料需注明）（营销部门）

（6）当地对社区商业排烟形式的要求，如是否接受商铺屋面排放油烟等（营销部门）

（7）商业项目如商墅、公寓等是否配置燃气入户条件（营销部门）

2.4 小区出入口

（1）岗亭形式，是单岗单边还是单岗中央或是非标（营销部门）

（2）明确小区出入口是否人车分流（营销部门）

（3）明确小区出入口门楼风格，如现代、新亚洲等（营销部门）

2.5 施工组织动线

（1）确定围挡与红线关系（项目部）

（2）确定场地内塔吊位置（项目部）

（3）确定安全防护范围（项目部）

（4）施工通道及堆场平面图（项目部）

（5）临时道路处理（项目部）

2.6 同步建筑施工图条件类

（1）提供市政综合管线图, 请提供CAD文件（项目部）

（2）本项目项目初勘或详勘报告（项目部）

（3）项目周边可用的市政给水点接入处及规格尺寸（项目部）

（4）项目周边可用的市政雨水、污水排放点接入处以及排放点的标高及管径（项目部）

（5）项目周边可用的电力10KV高压电缆接入处（项目部）

（6）项目周边可用的通信网络接入处（项目部）

（7）项目周边可用的有线电视接入处（项目部）

（8）项目周边可用的市政中压燃气接入处（项目部）

（9）明确地上风机房设置是否计入产权（项目部）

3. 室内设计阶段

（1）展示示范区启动的项目立项需求，并保证需求的范围、功能及成本指标等各项指标完整清晰（营销部门）

（2）明确清晰的项目的各项成本限额指标（成本部门）

（3）示范展示区项目定位报告或者建议书（营销部门）

（4）明确交楼标准，如精装交付还是毛坯交付等，且需对具体的精装交楼标准进行明确，如天花、地面、墙面、玄关柜体、橱柜、衣柜、家政柜、电视背景墙、主卧背景墙、电器、洁具等（营销部门）

（5）物业对住宅各区域的需求（大堂、标准层、地下层及物业办公室等）（物业）

（6）明确批量精装风格（营销部门）

（7）装修匹配条件，如是否设置新风系统、中央空调、智能家居等（营销部门）

（8）架空层是否做装修，如进行装修，需明确架空层需装修设计的楼栋（营销部门）

（9）明确地下车库是否做大堂（营销部门）

4. 景观设计阶段

4.1 示范区

（1）确认的《项目园林景观设计任务书》、《园林装饰设计及工程报价说明》、景观设计建议书（包括设计要求，设计意向图）（营销部门、项目部）

（2）示范区范围图及围挡样式、高度（附CAD图标示）（营销部门、项目部）

（3）示范区板房位置(CAD上标注）、外来参观人流方向图、示范区内参观动线（附图标示）（营销部门）

（4）主入口精神堡垒、logo或落地字位置及样式（营销部门）

（5）项目城市主人流方向及周边交通组织及规划概况（附图标示）（项目部）

（6）泳池更衣室位置图（如有）（附图标示）（项目部）

（7）项目周边环境（项目周边市政路、主入口、售楼部门口等位置全景图及视频）（项目部）

（8）现场需保留构筑物（行道树、电箱、高压线等）的坐标定位图及现场照片（项目部）

（9）规划图（需在CAD上标示用地红线、原始地形及原始标高、规划标高、消防登高面、分户围栏线、地库线、地下车库出入口）（公司联审确定）

（10）综合楼、商业街、洋房、高层、别墅建筑图（至少平面、立面及立面材料表）（项目部）

（11）售楼部（综合楼）装修平面图及功能布局图（附CAD图标示）（营销部门）

（12）商业街可开口及不可开口位置示意图（即商业街人车流向图，附图标示）（项目部）

（13）市政道路及绿化带范围线，并需实测位置、道路标高（建议每隔10米实测标高）、现有行道树坐标、现状照片以及市政绿化带的植物竣工图（项目部）

（14）项目周边已有楼盘及竞品楼盘具体情况（营销部门）

4.2 货量区（含配套）

（1）确认的园林景观设计任务书、景观设计建议书（包括设计要求，设计意向图）（营销部门、项目部）

（2）设计范围图（CAD上圈出来）（项目部）

（3）项目周边市政道路基本情况（周边市政人行路路全景及范围CAD、实测标高及商业街开口信息）（项目部）

03、小结

设计工作是综合性的，需要充分交圈的工作，在进行具体设计之前的输入条件是非常重要的

本文把规划设计、施工图设计、室内设计、景观设计等各阶段的需要输入的设计条件都进行了描述和罗列，大家可以将其编制为设计输入条件清单，在进行具体的设计工作之前一一核对，以保证设计是在充分、准确的设计条件之下进行了，这样也可以有效的做好职能交圈，避免后期的拆改引起的无效成本发生

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