加入收藏 | 设为首页 | 会员中心 | 我要投稿 | RSS
北京
上海
天津
重庆
江苏
江西
湖南
湖北
河南
河北
广东
广西
山东
山西
海南
黑龙江
浙江
安徽
福建
四川
贵州
陕西
辽宁
吉林
甘肃
宁夏
青海
西藏
新疆
内蒙
云南
港澳台

您当前的位置:首页 > 装配资讯 > 建筑热文

工抵楼需要注意哪些问题?

时间:2022-10-11 11:19:52  来源:牧诗地产圈

最近,很多施工单位的朋友都反馈收不到工程款,甲方都明确提出无法支付现金,只能以抵楼的方式进行支付,虽然很无奈,但想到能拿到一部分资产总比一点收不到强。
 
但工抵楼实操过程远比想象中的复杂,在咨询我关于抵楼的一些注意事项,今天我们就简单给大家总结下:
 
工抵楼本质上就是以资抵债的一种方式,以资抵债在地产行业容易出现在以下两种情形:
 
一是甲方工程款无力支付,拟采用项目未售房产进行抵款,俗称工抵楼;
 
二是项目公司无力兑付股东方的利润,比如项目公司经营亏损,账面上没有富余的资金,只能以资产的形式进行分红。
 
在今年地产行情下行的背景下,以资抵债的情形大幅增多,因此今天我们专门出一篇文章来讨论下。
 
原本以为做以资抵债是一件很简单的事情,有未付的工程款或者未分配的利润,直接以资产的形式分配就行了。
 
但只有实操过后,才知道里面应该注意的细节是很多的,稍不注意里面就会埋着比较大的风险。
 
1\资产价格的确认
 
以资抵债最需要关注的问题当然就是价格。
 
作为债务方来讲,当然希望抵扣的资产价格认定的越高越好,这样同样的债务金额可以抵出去的资产越少;
 
而作为债权人而言,当然是希望抵扣的价格越低越好,这样同样的债务金额可以拿到的资产越多。
 
因为双方对价格的对抗性,导致以资抵债很难谈拢。
 
但如果都走向以资抵债这个地步,往往就是债务人已经无力承担债务了。
 
此时债权人往往是迫于无奈选择以资抵债这种形式,为了尽快获得资产(避免项目公司资产被其它债权方优先查封导致自己最后什么也拿不到),往往会在价格上做出一定的让步,因此抵扣的资产价格往往偏高。
 
为相对公允,双方可以选择抵扣项目近三个月该业态的实际成交均价来作为双方抵楼的价格。
 
 
是否过户的问题
 
无论是工抵还是以资产分配利润,都涉及资产是否过户的问题。
 
如果将资产直接过户给债权方(指接受资产一方),优势就是产权直接过户,接受资产一方能够比较有保障得拿到自己的资产。
 
但也有劣势,而劣势就是税费的问题,首先资产过户会征收一道税费(卖方缴纳土增税、增值税、所得税和印花税,买方缴纳契税和印花税)。
 
而接受资产一方往往还要进行二次销售以变现资金,二次销售过程中还要缴纳一道税费从而增大税务成本。
 
为了避免增大税务成本,接受资产一方通常也会选择不进行过户,由其找到散户买家后,由债务方(指转让资产一方)直接将资产过户给散户买家,买家将资金支付给债务方后,再由债务方转款给债权方。
 
这种方式的好处是规避税务成本,劣势就是交易环节复杂,同时由于买家先将资金支付给债务方后再由债务方支付给债权方,债权方有可能就收不到资金。
 
2\三流一致的问题
 
如果不过户,资产仍然由项目公司出售,涉及收款又有两种不同的选择。
 
假如施工单位找甲方进行工程款抵楼,双方抵款的房子价格为100万(即欠付工程款为100万),接受资产一方(施工单位等)如果以120万出售。
 
那么资金路径就有两种方式:
 
总价120万,客户缴纳100万房款给甲方项目公司,缴纳20万房款给施工单位;由项目公司向客户开具100万发票,施工单位向客户开具20万发票。
 
客户缴纳120万房款直接缴到甲方项目公司,甲方向客户开具120万发票。
 
甲方收到120万现金后,再全部转款给施工单位,但转款前施工单位需要向甲方项目公司开具20万发票(原因为甲方本来支付工程款100万只需开具100万的发票,现在向客户开具了120万的发票,多余的20万发票施工单位应该予以补回)。
 
以上两种方式中,方式一就存在销售金额、发票、现金流不一致的问题,住房销售行为甲方项目公司与实际购买的业主;
 
但业主将款项打给第三方,属于三流不一致的情况,涉嫌甲方项目公司代施工单位开具增值税发票或开具与实际收款不相符的风险(住房实际成交价格高于抵偿价格)。
 
如果某个客户直接向税局投诉,存在涉嫌增值税虚开和少开发票风险。
NKR筑傲网-做装配式的人都聚集在这里!装配式建筑专业网站
因此采取方式二更为合理,项目公司按照实际成交价与业主签订合同、开票、收款后,100万部分抵偿应付施工方的工程款,溢价部分由承销单位(施工方指定)与项目公司签订承销合同以及宣传推广合同后,开具相应的发票后,支付给施工方。
 
此外,如果该套住房由施工单位溢价销售后,甲方项目公司后期被税务局要求补税的可能性较大;
 
对甲方而言,建议可以从100万总额中扣留施工方一部分风险保证金(比如20%)待后续2年内分期支付给施工方,若产生税费损失,从此金额中扣除。

来顶一下
返回首页
返回首页
发表评论 共有条评论
用户名: 密码:
验证码: 匿名发表
推荐资讯
装配式建筑单位免费登记,第一时间分享装配式项目合作讯息!
装配式建筑单位免费登
装配式建筑招投标,你都清楚吗?
装配式建筑招投标,你
重庆市首个主体结构全装配钢筋混凝土建筑投用
重庆市首个主体结构全
石家庄一建筑方案印发 要求被动房开工建设至少35万平
石家庄一建筑方案印发
宣传装配式产品
栏目更新
栏目热门