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在地产行业,这才是真正的降维打击

时间:2022-09-20 11:53:41  来源:明源地产研究院 ,作者若可

在你的印象中,地铁公司是怎样的企业?
 
是做轨道交通运输的?是做轨道开发建设的?还是做资产管理的?
 
其实,很多地铁公司还有一个鲜为人知的身份——他们也是房地产公司。
 
最典型的是中国香港的香港铁路有限公司(即“港铁”)。
 
2021年,港铁录得股东应占利润95.52亿港元,其中物业发展部分就占了92.77亿港元。今年上半年物业发展业务利润更是达到77.86亿港元。
 
而在中国内地,深圳地铁同样可圈可点。
 
去年深圳地铁赚了29亿元人民币,其中站城一体化开发业务占到71.7%。今年上半年营收119.75亿元 ,其中有86亿元来自站城一体化开发业务。
 
怪不得有人调侃,盈利能力强的地铁公司,是被轨道交通耽误的房地产商。
 
 
1、赚钱的地铁公司
都离不开房地产业务
 
据中国城市轨道交通协会的数据,截至2021年底,中国大陆地区共有50个城市开通城轨交通运营线路283条,运营线路总长度9206.8公里。其中,地铁运营线路7209.7公里,占比78.3%。
 
在已开通地铁的各城市中,运营线路条数top5分别为上海、北京、广州、成都、武汉。2021年,净利润top5的地铁公司分别为:
 
第一,深圳地铁 29.97亿元
 
第二,北京基础设施投资 24.54亿元
 
第三,武汉地铁 17.31亿元
 
第四,南昌轨道交通 16.99亿元
 
第五,成都轨道交通 9.94亿元
 
其中,深圳地铁连续多年都是内地最赚钱的地铁公司。在此前的2020年及2019年,净利润都超过百亿,远高于其他地铁公司。
 
地铁公司的收入主要来自于票务、站内广告等。
 
作为公益属性的基础设施,地铁的票价并不高,而无论是前期开发的投入,还是后期运营的折旧、能耗、维护、人工等各项成本都高昂,整体投资回报周期长,仅靠卖票及广告收入,很难实现较为理想的经济效益。
 
大部分城市的地铁,都需要政府补贴维持运转。
 
深圳地铁之所以连续多年实现较好盈利,房地产开发业务作出了主要贡献。
 
以2022年上半年为例,公司实现营收119.75亿元,净利润约6.23亿元。
 
利润主要来源于站城一体化开发业务板块,包括住宅、商业和保障房项目,大部分为集住宅、商业、公寓、写字楼、酒店等多种业态于一体的城市综合体。上半年,上述项目营业收入为86.08亿元,毛利49.28亿元,毛利率57.25%。
 
除此以外,深圳地铁还是万科的大股东,持有万科29.38%的股份。对万科的投资,也让深圳地铁每年都获得相当可观的回报。
 
去年净利润排名第二的武汉地铁,近几年盈利水平不断攀升,也离不开房地产业务的贡献。数据显示在2020年,武汉地铁的房产开发收入就已达到53.2亿元,占营业总收入的62.78%。
 
2、轨道交通TOD
强化了地铁公司造血能力
 
从目前来看,“地铁+物业”的模式,是地铁公司提升盈利能力的秘诀。
 
在中国,香港铁路有限公司(下称“港铁”)是这一模式的先行者。
 
目前内地盈利能力最强的深圳地铁,也是通过向香港“取经”,摸索出自己的“赚钱”门道。
 
港铁通过承建和运营铁路,以此获取铁路沿线的土地开发权限。得益于房地产业务,港铁很早就成为中国最赚钱的地铁公司。
 
年报显示,港铁仅2021年一年就开发了2万个住宅单位和两个大型商场项目。截至去年底,港铁已拥有16个大型商场和13.4万个住宅单位。2022年上半年港铁物业发展录得利润77.86亿港元,同比增长152.7%。
 
而在内地,深圳地铁是最早试水轨道交通TOD模式的。
 
2008年,深圳地铁耗资17亿元,购入深圳前海141万平方地块,首次进行地铁上盖房地产项目开发,以物业销售的收入反哺地铁开发。由此开启深圳地铁的站城一体化开发道路。
 
目前,各地的地铁公司,大部分或多或少都有一些TOD业务。
 
进行房地产开发,常见的模式有两种:
 
一种是自己成立公司,独立进行房地产开发运营。
 
典型代表就是深圳地铁。深圳地铁已建立完善的地产开发团队,其旗下子公司深铁置业就是负责房地产开发业务的。
 
深铁置业近几年销售额均在百亿级别,克而瑞2021年深圳房企权益销售额TOP20显示,深铁置业以销售金额138.78亿元挤进前三,仅次于华润置地和万科
 
另一种是与大型房企或区域龙头联手,共同进行项目开发运营。这种模式目前更为普遍。
 
以广州地铁为例。自2017年起,广州地铁开始探索地铁TOD模式。广州地铁主导地铁上盖土地资源的获取,再也其他房企合作开发。
 
与广州地铁合作最密切的,是越秀地产。
 
2019年,广州地铁战略入股越秀地产,成为越秀地产第二大股东。自此以后,广州地铁频频出手拿地,双方共同呈现了多个TOD项目。
 
据越秀地产董事长林昭远在2022年3月份的业绩会上透露,广州地铁入股以来,越秀地产已获5个TOD项目。
 
另外,据时代财经不完全统计,截至目前广州地铁计划的TOD项目已有约15个。
 
3、TOD越来越火
谁能从中分到一杯羹?
 
和普通的地产项目相比,TOD项目的优势非常明显。
 
尤其是拿地成本低这个优势,是房地产项目所无法企及的。
 
另外,随着轨道交通建设的建成,地铁上盖的住宅项目拥有得天独厚的交通便捷优势。
 
且TOD项目为复合型业态,商业、产业、公园绿地、医疗教育等配套一应俱全。和同一段的竞品相比 ,TOD项目显然更有竞争力。
 
但TOD项目的建设门槛,也令许多的房企望而止步。
 
一方面,由于业态复杂,开发周期长,开发难度也比普通的住宅项目要高出一大截。很多的房企不具备参与TOD开发的能力。
 
另一方面,TOD的业态特点,要求开发商不仅要具备建房-卖房的能力,还要具备运营服务能力,包括商业运营,产业招商、物业运营及服务等,这对许多房企来说无疑也是一种挑战。
 
不难发现的是,近年来,各城市地铁公司在加速房地产业务布局,而房企也都在积极寻求与地铁公司的合作机会。
 
越来越多的地铁公司,开设了独立的房地产板块,或成立房地产子公司。以杭州地铁为例,公开信息显示,去年一年时间内,杭州地铁新设合并的房地产开发企业就达到11家。
 
各大房企也都在积极拓展TOD业务。
 
比如越秀地产,今年上半年营业收入同比增长29.1%,正是得益于TOD项目销售业绩的稳定增长,上半年越秀地产共实现TOD合同销售金额约人民币120.7亿元,同比增长近6成。
 
今年,越秀地产还将TOD业务向大湾区以外拓展,通过股权转让以总额人民币17亿元收购了杭州地铁勾庄车辆段TOD项目。
 
华润置地、万科集团等也有所动作。前不久深圳第二轮集中土拍,华润置地就与深铁集团联合体竞得位于光明凤凰街道的一宗地块。
 
此前的5月底,华润置地与深铁集团举行战略合作签约仪式,双方将联手打造一批TOD项目。
 
万科集团在深圳、上海、浙江、成都、武汉等多地都有落地TOD项目。
 
在8月31日的万科中期业绩会上,万科董事会主席郁亮以浙江市场为例,表示“万科在浙江市场有TOD项目、长租公寓、物流仓储服务等多种业务场景。
 
从当前效果来看,万科的城市综合配套服务能力在高强度竞争市场中经受住了考验,也体现出开发、经营、服务并重策略会成为万科下个发展阶段重要的优势。”
 
TOD项目一旦成功落地,对于地铁公司及合作房企来说无疑都是一种双赢。这个市场很具想象力,随着TOD模式的不断成熟,地铁公司的房地产业务板块有望进一步壮大。
 
而那些综合实力超强的房企,也将在与地铁公司的合作中,分到TOD市场的一杯羹。

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