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2022年,房企又将开启并购大年

时间:2022-01-13 08:42:11  来源:地产总裁参考 潘永堂

眼下,房企正进入生死时期。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

近日,媒体财联社表示,从房企人士处获悉,银行正在给大型房企带话,表明收并购贷款不再计入“三条红线”!QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这或将加速推进2022年迎来真正的并购大年。当然是否并购大年,钱只是一方面。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在这个非常时刻,笔者也先开门见山,谈谈几个判断。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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其一,房企还要撑多久?调研下来,目前很多房企认为熬过630,基本就能活下去了,而眼下是最难熬的时候。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

其二,2022上半年依旧是爆雷高峰期。核心源于保交房的民生诉求,所以短期预售资金监控依旧难放松,再加上2022一季度是房企美元债和非标融资的偿债高峰期,所以2022上半年爆雷或违约展期是逻辑必然。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

其三、并购市场即将复苏,2022年将迎来真正并购年时刻。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

为何2021年不是并购年,而2022年,2023年又是并购年?QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

简单原因有三。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

首先,2021年虽然有10家左右百强房企暴雷,但三道红线、融资收紧后,所有房企“兜里都缺钱”,都要“保三道红线”,所以收购方也没钱去收购;QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

其次,拟定被收购方还没有到最痛苦的时刻,2021年上半年市场火爆,而如今伴随下半年一秒入冬,到2022上半年市场继续冰冷,房企现金流之痛在加剧,天时到了。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

其三,支持和加快收并购是“政策”所推崇的。不少头部大型优质房企收到银行的告知,即针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

所以,总结起来,房企收并购的天时、地利、人和开始到来,而且现在官方已经开始助力。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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一、2022销售回款依旧高承压QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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谈2022年是房企并购年,离不开行业大背景的“倒逼”!QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

近3年房企去杠杆过程,其实也是一个“房企洗牌”的过程。即:2020年三道红线;2021年是爆雷年;2022年是并购年。这是“一环扣一环”的推进演变。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

比如三道红线的去杠杆,融资持续收紧,最终引发高杠杆房企2021年10家左右百强房企暴雷,QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

比如2021年暴雷后,彼时其实也有收并购机会,但没有形成大规模收并购浪潮,除了缺钱之外,一方面就因为收购方抄底心态感觉还没到位,恨不得三折,四折捡到优质资产,据说某头部企业手握2000亿现金一直扫视收并购标的,但就是一直忍着没出手;QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

另一方面暴雷房企初期也不肯贱卖优质资产,而待转让的项目都是存在运营障碍或“超融”状态。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

所以,收购双方各怀心思,陷入僵局,最终2021年房企收并购并没有形成大气候。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

相对2021年,房企还没到最痛时刻,因为虽然下半年困难重重,但上半年销售和回款还是不错的,但到2022年一切都不同了。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

楼市下滑趋势依旧很难扭转,2021年10月份销售同比下跌30%,而11月下跌39%,再加上2022年房产税“将开未开”的预期、10家百强房企接连暴雷让购房者对房企能否交楼的担忧。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

所以即使2022年银行按揭款已放开,但购房者的多重担忧,顾虑,会在2022上半年市场依旧选择“观望”不出手状态,加上2月传统春节和如今西安、郑州、天津、深圳疫情的年关爆发,所以2022年一季度房企销售依旧压力巨大。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

销售压力巨大,基于保交楼的民生诉求,预售资金监管也不放松,这就意味着房企即使有些许销售,但销售额与回款额又有一个大跳水,房企能到手的救命钱,依旧杯水车薪!QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

不仅仅是销售回款,信达证券认为,2022年一季度房地产销售、开工以及房地产投资同比将进一步下行,并进入负区间。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

销售回款一直是房企最大的资金来源,一旦销售回款失去信心,那么随着2022年一季度房企美元债与各类非标融资偿债高峰的到来,百强房企尤其是高杠杆、高负债的房企进一步爆雷命运将基本定性。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
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二、融资的鄙视链QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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房地产面临的困境无非是2个端口,一个是销售端,一个是融资端。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

前面讲了2022年上半年销售、回款皆不容乐观,而在另一个端口融资端,目前整体表现为一个无奈、一个分化的格局。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

所以一个无奈是作为房企的供应商融资,比如总包和建筑商不再垫资了,这又是一个雪上加霜的资金缺口。尤其在房企走在爆雷路上,供应商也开始回归“一手交钱、一手交工”的合作状态。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

另一个分化是融资的大绣球,统统都在抛向国央企与一些大型优质民营房企的身上。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

最近这1个月的融资动作就已经很明显了。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

一则银行针对国央企与一些大型优质民营房企的并购融资的支持。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

二则公司信用债方面针对央国企和龙湖、滨江、龙光、碧桂园等优秀民营房企的支持。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

三则中票也针对碧桂园、龙湖、滨江等优秀民营企业的支持。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这种分化通俗的解读,就是:最缺钱的三高房企被金融机构 “远离”;最不缺钱、资金相对充裕的央国企和优秀民营房企又被“加油”。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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一个远离,一个亲近,融资的分化,势必加剧房地产行业的出清和收并购浪潮的加速到来。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

 

三、高负债房企的清算QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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地产黄金时代,三高房企(高负债、高杠杆、高周转)迎来规模的大跃进,迎来企业的大变身!QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

彼时“三高”玩法,房企虽然认为风险是存在的,但在行业上行期,在资金宽松,调控不严的大时代背景下,依旧可以“富贵”险中求。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

事实上,他们也用“新晋千亿选手、新晋20强选手,新晋10强选手”的三高答卷,回应了那些高负债质疑者。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

比如在2016年到2019年楼市上行疯狂时刻,很多民营房企不管表外负债有多大、理财产品有多疯狂,实际负债率有多高……只要项目盈利逻辑可行,只要销售去化能周转起来,就能规模与富贵险中求。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

高负债,有自己的高光时刻,但高负债,也迎来至暗时刻。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

三道红线之后,没想到调控和对行业高负债风险的挤压力度如此之大,尤其房住不炒大方针下多个部门的政策重重叠加之后,房企从“高负债转向低负债”的空间、时间腾挪窗口期都严重不足。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

显然,高负债,高杠杆,高周转,高增长的组合游戏,玩不转了!QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

如今来看,高杠杆、高负债的房企发展模式将在2022年、2023年彻底退出历史舞台,而无法完成降杠杆、降负债的房企也将被市场淘汰,被低负债、低杠杆的优质民营房企和央国企收购!QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这是行业最彻底的一次洗牌!也是低负债对高负债的清算!QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

目前行业弥漫着恐慌的情绪,但我们必须看一个行业调整的大道与必须。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

今天的房地产一系列政策是在“用时间换空间”,即加速高负债和问题房企出清,而后迎来房地产发展的一个新阶段,即这依旧是一个10万亿+的巨无霸行业,但未来这个支柱行业将全面进入“低杠杆、低增长、低利润、低风险”的持续稳健发展新阶段。QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2021年很焦虑,2022年最痛苦,2023年这个行业出清之后,一个新的中国地产生态、一个新的地产格局即将呈现!QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

都说危中有机,大危有大机,房地产从2020、2021危了2年,如今2022年,危中的“机”,终于来了!QSq筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!


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