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房地产项目通过设计牵引,降成本、提品质

时间:2021-10-26 12:22:50  来源: 有得管理分享汇

房地产项目从项目研判到完美竣工交付经历了大大小小很多环节,也经历了漫长的周期,在项目定位确定之后项目最终呈现出来的效果、品质以及花费的成本70%以上取决于设计,可以说设计就像一只有力的大手撑起了项目成本、品质两面大旗AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

一个好的设计可以说是项目成功的开始,可以说设计如果能够成为项目牵引的引擎,那么项目大抵就成果了AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

本文就跟大家分享一下如果做好设计牵引,降成本、提品质AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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01. 投资阶段牵引AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

02. 设计阶段牵引AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

03. 报建阶段牵引AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

04. 销售阶段牵引AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

05. 交付阶段牵引AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
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01、投资阶段的牵引AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

投资阶段是非常重要的,也是对项目是否盈利,盈利多少,是否获取的定性及部分定量阶段,在投资阶段设计主要的工作是强排方案的设计AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

强排是一个跨职能(设计、投资、营销、成本、工程等)协助完成的工作,设计人员切不可闭门造车,仅仅关注容积率是否做足日照是否能头功AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

通常强排通过六步来完成AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

① 现场探勘(设计、投资、营销、成本、工程)AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

是对现场地块情况的实际勘察AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

场地内:地形地貌、现状资源、文勘地勘资料收集、收地难度判断等等AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

场地外:现状环境、配套设施、、交通状况、周边地勘以及已报批未建设项目情况等等AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

② 设计提资(投资、营销、工程、设计)AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

设计为了做好强排方案提出的需要相关职能提供的输入条件,包括地形图、用地红线、出让条件、定位匹配、日照条件、周边情况、规划情况等等AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

③ 价值分析(设计、营销)AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

通过对地块的优势、劣势的分析挖掘地块的价值点,做到显优避劣AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

利用有利条件:周边配套(学校、商圈、医院等)、景观资源(公园、水系等)、地标AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

避让不利条件:高压线、污染源、加油站、高铁线等AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

同时根据区域情况、市场情况以及上面所述有利不利条件等对整个项目做出价值判断,如果存在多地块需要对每块地块进行价值分析,哪些价值高,哪些价值低,哪些做商业,哪些做住宅等等AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

④ 前置沟通(设计、营销、开发)AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

前置沟通分为外部沟通和内部沟通AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

a. 外部沟通主要是跟相关主管部门进行充分的沟通,争取最有力条件AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

争取降低:预售条件、配套设置、车位配比、日照条件AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

争取适配:立面风格、绿建标准、节能要求等AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

争取提高:地面停车、赠送面积、可售面积、正负零标高等AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

b. 内部沟通是根据价值分析的成果、争取到的条件等,设计进行初步梳理,并形成初步设计方向,并与营销沟通进行确认AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

⑤ 方案比选(设计、成本、营销)AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

设计会根据输入条件做出几版强排方案,分别计算出货值及成本进行必选,按照利益最大化原则选择最终的强排方案AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

⑥ 方案输出(设计、开发)AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

对比选出的最终方案进行细化,形成最终成果后给开发交底,完成整个强排方案的设计AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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02、设计阶段牵引AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

设计阶段的牵引主要从四个维度考虑:地上设计、地下设计、显性设计以及隐性设计AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

1. 地上设计AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

地上设计的重点是做好分级适配,涉及产品选型、立面选型、装修选型、建筑选型、构造做法等AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2. 地下设计AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

地下建筑是一个项目最早开始实施也是成本占比最大的部分之一,因而在设计阶段要格外重视AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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2.1 地下车库AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

地下车库的设计重点是做好成本与品质的平衡,跨职能联合做好地下车库的配置,如地下车库层高、车位大小、装修标准等等AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

同时要尽最大努力提高地下车库的停车效率,规避无效空间、减少设备用房面积等,尽量缩小地下车库面积AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2.2 地下建筑AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

地下除了地下车库本身之外,还要对基础选型、基坑支护、结构等反复推敲AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2.3 地下设计管控AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

① 严控地勘AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

制定地勘管控标准,严格过程管控,消除技术风险AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

勘察方案:严格编制纲要、布孔图、设计任务书并搜集周边临近资料,调查周边环境AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

现场管理:现场需要旁站并定期复盘检查AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

② 关注竖向AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

竖向设计(或称垂直设计、竖向布置)是对基地的自然地形及建筑物(构筑物)进行垂直方向的高程(标高)设计,将场地地形进行竖直方向的调整,充分利用和合理改造自然地形,合理选择设计标高,使之满足建设项目的使用功能和经济、安全和景观等方面的要求,成为适宜建设的建筑场地AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

3. 显性价值设计AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

显性价值是客户敏感度、感知度高的方面,设计应该在显性价值部分着重发力,根据项目定位,成本精准投放AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

增配:客户较为敏感的版块,如外墙、景观、精装修、门窗、大堂、电梯等AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

减配:客户较不敏感的版块,如消防、水电管线等AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

4. 隐性价值设计AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

隐性价值版块是客户不敏感,或者不容易体现的部分,如结构含量、基础选型、土方工程等等AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

对于隐性价值部分一定要严控,在保证质量、安全的前提下,尽量减少成本投入AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

隐性价值部分主要靠限额设计及工法标准化实现AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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03、报建阶段牵引AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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报批报建是一个需要多方联动,协作发力的过程,其目的是尽可能快的拿到相关证件,以及尽可能得到对项目更优的政策AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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1. 前期策划AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

前期策划的关键是清晰合理的铺排好报建环节出图计划,提前预判可能的报建风险,前置沟通处理AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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2. 外部沟通AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2.1 梳理报建流程AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

① 聚焦工规证、施工图审查流程AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

② 熟悉上会流程、上会关键人物以及上会需要资料AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

③ 清晰上会资料的深度以及评审要点,提前排查问题AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

④ 时刻关注新政策、新法规,提前了解,提前做好应对策略AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2.2 厘清关键条件AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

① 挂牌文件与规划条件的变化AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

② 土地出让条件未明确规定配套条件AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

③ 规划条件不符合开发预期及现状AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这些关键条件一定要提前梳理好,并作出应对措施,在外部报建沟通时逐项落实,逐项争取AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2.3 解读审图要点AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

要认真仔细的研读审图要点,尤其是新进入区域,必要时可聘请当地的审图代理机构协助AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

① 当地规范及技术要点AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

② 图审的特殊要求及当地的习惯性做法AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

③ 专人及时跟踪图审进度及图审意见AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

3. 内部协同AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

内部协同的目的是为了等到更精准的输入条件,设计能够高效准确的出图,已推动经营的快速开展AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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04、销售阶段牵引AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

销售阶段设计的主要工作是销售道具的设计,售楼中心、展示区、样板间等,这一过程是给客户“造梦”的过程,但也要达到所见即所得,一定要做好客户的预期管理,且不可过度承诺AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

1. 展示区要保证项目品质的展示AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

① 确保整体风格的统一AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

建筑、装饰、园林、营销包装、灯光亮化等的协调,确保营销故事一致性AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

② 注重细节精细化AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

关注大样节点做法、专业交叉处、方案细部处理等,加强设计细节的管控AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这里要重点强调的是样板间、样板段一定要跟后期交付实际一致,避免出现样板跟实体不一致造成的实体大面积拆改AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

③ 控成本提品质AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

注重材料选择及搭配,施工方式的优选,可以通过材料替换、优化工艺做法等方式即提高品质同时控制成本AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2. 销售道具的设计要严谨AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

销售道具(样板间、样板段)的设计需要格外注意职能交圈,设计、营销、成本、工程、开发等部门要反复讨论确认,避免各自为战互不交圈的情况出现AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在设计时需要关注和引导销售说辞,避免销售的夸大或不真实的表述AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在这个阶段要重点排查销售合同附图风险、交付标准风险、设计缺陷风险、使用功能缺陷风险等AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

为了保证统一性,一定要做好定样封样工作,材料样板需齐全便于核对,统一封存并明确责任人AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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交付阶段项目已经实施完毕,这一阶段设计工作的重点主要有两项:AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

1. 交付现场的营造AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

合理设置交付路线及周边摆设,给客户营造一个回家的感觉,要求线路合理、清晰,摆设温馨AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2. 设计后评估AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

也就是复盘,实现设计工作的闭环,重点关注AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

① 设计管理问题总结(全专业、多角度)AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

② 设计缺陷问题总结AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

③ 户型去化数据评估AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

④ 非标提升后的效果评估AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

⑤ 设计周期、计划执行情况分析AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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06、总结AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

设计工作的质量是评估一个项目质量的重要维度之一,也是评判一个房地产企业能力高低的维度之一,一个好的设计可以提升项目全周期竞争力,既可以保证品质同时又可以有效的降低成本AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

标准化加精细化是设计工作提升的手段AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

前端把控设计质量,过程监控项目落地效果,后端加强复盘,总结归纳,提升产品竞争力AII筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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