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房地产开发企业拿地失败,多半是踩了这些坑!

时间:2021-10-13 10:23:25  来源:旭辉集团

编者按:拿地,是房企最大的开支,也是最重要的决策,至少决定了半壁江山,是核心中的核心。今天,牧诗地产圈的小编就带大家探讨一下,拿地失败常见的十个坑?0Hg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

 
以下是正文:

房企的核心能力,就是拿对地、定对位、做好产品。0Hg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

房地产核心价值链,越前端的,重要性越大,这三个核心方面决定了项目八成以上的成败,其他的方面做得再好,也只能小幅度影响成果。 0Hg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

 
一、投资就是持续做大概率对的事
 
在宏观政策的环境下,地产行业进入一个长周期慢增长的平稳阶段,市场不再是遍地是黄金、人有多大胆地有多大产的时代,行业进入一个精细化发展时期,土地已经不是靠捂就能升值了。
 
土储从“有地才有位”,变成了一把双刃剑,有可能变成脖子上的枷锁。
 
时移势变,房企的投资策略也要做些改变。
 
买地不能靠拍脑袋豪赌,而是一个精算的技术活,要做到精准投资。
 
地拿错了,一个项目就基本已经输成定局,所有买地时脑子进的水,都会变成卖房时流的泪。
 
君子不立危墙之下,哪怕有可能错失一些机会,但是与套牢的后果相比,实在是得不偿失。
 
踏空不会死人,套牢才是要命。
 
况且一个项目赌对了,最多只有8%-10%的利润,如果错了,损失可能高达30%-50%,甚至可能产生巨额资金占压,拖垮整个公司。
 
投资就是持续做大概率对的事,不去赌胜的赔率,而是提高胜的概率。日拱一卒,必功不唐捐。长周期时代,比对手少出错就是进步,就能活得更久一些。
 
二、不幸的投资各有各的不幸
 
幸福的家庭都是一样的,所以投资成功的经验就不介绍了,但是不幸的家庭各有各的不幸,我们就聊聊拿地失败常见的十个坑。
 
1、看城市:弱的城市不去。
 
到有人去的地方,盖有人住的房子,是符合政策和市场导向的底层逻辑。
 
人口流出、经济不发展、供地没有节制的弱城市,没有必要去。
 
这些城市往往市场基础薄,没有客户厚度,而且只要缺钱就供地,远超正常销售,存量去化周期太长。
 
这类城市,陷下去很难退出,房子卖不动,可能卖项目也没有人要。
 
选择好的有发展的城市深耕,能借势而行,事半功倍。
 
2、看区域:远郊的区域不去。
 
哪怕是好的城市,也有弱的板块区域,特别是在限购限贷的政策下,远郊的区域,只能做第二居所的项目就不要去了。
 
客户购房资格宝贵,不愿轻易使用,所以远郊销售困难,导致中介佣金太高,远超过开发商的利润率。
 
而且哪怕没有限购,一个城市长期看,远郊板块的价格涨幅也远低于城市平均涨幅。
 
3、看项目:条件不好的项目不去。
 
条件核心在三个方面:一是看业态结构,比如项目有大量的商办,没有明确客户与合适产品解决方案的,不去;
 
二是看产品类型,有大量的安商房和还迁房的,不去,因为回款速度不可控,而且可售的那部分产品价格受还迁影响往往要打折;
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三是看项目毒点,有特殊的邻近污染或心理障碍点的地方,不去。
 
4、看对手:有危险的竞争对手的地方不去。
 
所谓危险,不是对手能力强,而是有大幅降价可能性的公司,要尽量避开。
 
在有资金压力时,有些公司大幅度的降价会严重冲击购房者信心和销售的量价。
 
从大城市看,会影响一个板块,如果三四线小城市,可能冲击全市,城门失火,会殃及池鱼。
 
但是这个选择标准是有时间阶段的,只要项目销售周期能避开,如果市场板块还好的,还是值得看看。
 
5、看伙伴:合作伙伴不对的项目不拿。
 
现在市场上收并购和合作的机会越来越多,但是在选择项目的时候,一定要看合作伙伴是谁。
 
有价值观、战略和能力差异较大的合作方,要特别谨慎,容易在重大决策上达不成一致。
 
比如操盘条线上PK、定位上争议、效率上折损、融资上差异,最终导致项目效益大幅降低。特别是多家合作时,博弈的结果容易变成短板的集合。
 
6、看团队:团队能力弱的地方少拿。
 
地产的竞争已经进入高手博弈的阶段,在每一个具体城市都将是兵对兵、将对将的竞争,只有当地组织能力够强,才可能有半目胜的机会。
 
如果团队能力不够,在当地拿地出价能力就不够,别人能做到的,自己不一定能。
 
从产品定位、产品打造、成本控制和营销能力几个方面的落差,就能让别人能盈利的项目,我们拿了要亏损。
 
7、看热度:销售太好时不会是拿地的好时机。
 
市场销售量价双升时,地价往往大幅上涨,这时一定要特别小心。
 
有的城市已经持续上涨很大的幅度,政府还在供地热度不减,但市场的需求并没有持续的新增。
 
投资在高点阶段时,哪怕相对低的价格,也会套牢,高点回落是常态,上一轮高点时有些城市后来的地价甚至跌去一半。
 
大镰刀过来时,无一幸免,无非是砍了头,或是被腰斩的区别。
 
8、看资本:资本不匹配的地不能拿。
 
资本的匹配程度决定能拿什么样的地。
 
一方面看自有资本,有多少钱拿多少地,不要小钱拿大地,短钱拿长地;
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另外一方面看外部资本,资本是最聪明的,资本不去的地方,你也不要去,不会有太好的机会。
 
三四五线的小城市,开发贷和按揭都做不了的地方,不应该去。
 
9、看政策:要赌政策的项目不要拿。
 
长期主义,就是要更关注合规性,红线不要踩,灰线也不要踩。
 
不要去拿赌政策才能赢的项目,比如限价突破、比如捆绑销售、比如商改住、比如多挖地下室才能算平账的项目。
 
另外供地政策、限价政策、营商政策不稳定的地方,也不要去了,特别是做旧改和一级开发,地方政府的履约承诺常常不兑现,就更不能碰,资金的回收期可能遥遥无期。
 
10、看价格:价格太贵的地,再好也不拿。
 
不拿地王!不拿地王!不拿地王!重要的事说三遍,要牢记赢者的诅咒。
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性价比很重要,再好的地,拿贵了也不行,哪怕是摇号摇中,也有可能最终失败。
 
对地王的诅咒,有时来自市场因素,有时来自政策因素,有时来自内在因素,不管哪一种,总会有制约效应产生。
 
十个风险其实分了三个方面,前三项看城市、板块、条件是项目的客观属性;中间看对手、合作伙伴和团队,是看人;最后四条看外部环境和自身条件与心态。
 
当然,踩了坑不一定完全都致命,有些公司还是有能力从坑里爬出来,但一则概率越来越小,二则事倍而功半,同样的投入和努力,不如到肥沃的土地上耕种,完全可以有更好回报的机会,机会成本是有价值的。
 
三、投资就是要与自己的内心作斗争
 
投资其实不止是与竞争对手PK,更多是与人性作斗争,与自己的内心作斗争。克己自律者,才能走得长远。
 
不要有赌博心态。
 
大家都明白赌场里十赌九输,股市上90%的投资人跑不赢大盘,但是每个进赌场和股市的人,进去之前,都以为自己是那10%,都认为自己能赢,结果可想而知。
 
投资的第一原则就是不要亏钱,大概率要输的事,去碰是不明智的。
 
不要有自负情结,不要认为自己的能力与众不同。
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别人做不到的,我能做得到;别人卖不了的价格,我可以;政府不让别人干的,我干得了;哪怕以前可以的,今后也不一定就可以,过度的自负,就是骄傲与虚荣,容易冲昏头脑。
 
不要有冲动决策,意气行事在做投资决策时往往没有好的成果。
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有决策权的人最好不去拍卖现场,有一个朋友曾亲自去拍地,现场氛围一热烈,舍我其谁的英雄气概一上头,多举了几个亿,回到家冷静下来怎么也算不过账,无奈只能割肉不要保证金。
 
不要有运气想法,天上不会掉馅饼,没有那么多幸运的事,当你感觉有馅饼掉头上时,不要马上认为自己运气好,捡到漏了,而是要想明白是陷阱还是馅饼,要记住中奖的短信往往是电信诈骗,捡到的漏可能是别人避开的坑。
 
不要有从众心理,不要受大多数人意见的左右,乌合之众效应就是这么产生的。
 
巴菲特说,大家贪婪时你要恐惧,大家恐惧时你要贪婪。
 
就是在大市场情绪一边倒时,仍要保持独立思考,不随大流,实事求是才是根本,市场热烈时,一定要冷静。
 
不要有静态思维,投资是一个动态的平衡,包括政策、市场、资金、能力、对手等各种因素的平衡,从而形成综合效益最大化的策略选择。
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要看天时地利人和,能知己知彼,做政策支持、市场需求和能力所及的事。
 
四、在反省中迭代生存
 
以上的经验教训和总结,只是投资路上众多坑中最明显的几个,并不全面,也有可能有变化,总结出来只是用来提醒我们自己,不要在旧的坑上跌倒,那是愚蠢;同时,时刻提防着新的坑出现,那是迭代。
 
人与动物的本质区别之一,就是人类能传承知识,而且在传承过程中不断创新,这种创新迭代的速度还越来越快。
 
不论群体和个体,都是在迭代中不断进化,适者方得生存。
 
德鲁克说,“未来不可怕,可怕的是变化的未来,我们依然沿用旧的逻辑”。
 
自己的优势,也可能就是短板,过去的经验,有可能就是未来的桎梏。
 
反省,就是保持批判性思考,思考在变化的环境下,过去旧的逻辑是否还适用,应该做怎样的调整,才能更好地适应未来。
 
经常反省和调整行动的组织和人,也是在持续做大概率对的事,因而生存和发展的概率也就多一点点。

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