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大量地产暴雷的真实原因

时间:2021-09-27 08:40:39  来源: 有得管理分享汇

今年地产界真可谓波澜壮阔,一片唱衰,曾经叱诧风云的地产大鳄不断暴雷,从绿地、泰禾、华夏幸福、蓝光、宝能到万亿大佬--恒大;即便是尚未暴雷的地产企业也纷纷爆出出让资产、大幅裁员等信息,似乎地产行业就要崩盘dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

我想这不是进入ICU地产企业的全部,还有更多的地产企业在送入ICU的路上dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

为什么越来越多的地产企业出现暴雷呢?dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

各种现价限购政策、三道红线、集中供地等等看似是导致暴雷的原因,但如果我们静下心来反思一下会发现,其实暴雷的根源还在于企业自身dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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01. 过度金融化dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

02. 虚假业绩失格dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

03. 管理跟不上发展dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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01、过度金融化dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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房住不炒的内涵是什么,为什么要抑制炒房,曾几何时商品房已由居住需求慢慢演变为投资需求,“一铺养三代”这些词也是这个时候兴起的dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这是对消费者来说的,如果只是炒房可能这次房地产崩盘来的不会这么快,导致这次大面积房企崩盘的根源之一是经过多年的地产项目开发,地产企业慢慢找到了感觉,盈利模式也不再是盖房卖房那么简单,现在地产企业获取的每个项目已经成为获得资本的工具dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

拿到项目融资,项目高周转快回款,保证资金安全,而挣钱的是不断的拿着融到的资金去投新项目,再用新项目融资,再投新项目,手里的资金越来越多,投资也越来越多dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这就会导致几个情况出现dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

1. 一位追求规模丧失根本dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

为了快回款,项目就要高周转,拿地就开工,3、4个月开始展示,一年内开始销售,这么快的速度,项目质量、品质可想而知,这也难怪大量的投诉,大量的退房出现,“圆你一个五星期的梦”这种调侃想必大家都听过,企业的口碑越来越差,当地产行业回归本源,要靠产品打动消费者的时候,谁还会为你买单dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这也不仅让我们开始怀念过去的龙湖、绿城这些靠品质打动消费者的房企了dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

当然,高周转未必都是坏事,至少为了快周转各家房企也提高了自身的管理水平,比如说产品的标准化等dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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2. 盲目扩张,轻视项目素质dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

由于获取的项目已经成为融资工具,因而项目是不是真的挣钱,在这个时候就没那么重要了,重要的是企业的规模,只有规模到了,才更容易获得资本的青睐,这就是为什么这几年喊“冲千亿”的企业越来越多的原因dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

有人会说,融到的资金说白了就是借的钱,那也不是自己的呀,这不就是拆东墙补西墙码,但对于资本运作来说,手里的钱就是自己的,可以让钱不断的钱滚钱dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

也正是这样,项目的基本素质在这个时候已经没有那么重要了,可以说不少房企存在大量的亏损项目,有的可能会超过半数的项目都是不挣钱的dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

笔者曾就职过一家号称千亿的企业,从起家到三四百亿足足用了十几年,但在资本运作下短短五年时间从几百亿的企业迈入千亿房企行列,规模的扩张付出的代价就是疯狂的拿项目,疯狂的扩张,许多项目一经开发就会发现其实是亏损,102个项目有三分之一是亏损的,这也不能阻碍其继续的疯狂拿项目dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

一旦政策收紧,融资没那么容易了,这些亏损项目带来的弊端就立刻出现,这样的房企不爆雷谁暴雷dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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3. 融资成本高dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

做金融,玩杠杆,除了需要规模还需要源源不断的资金注入,很多房企在获取资金时不计代价,因为市场太好了,太容易拿到钱了,于是乎再高的利率也要拿,可以说是举债扩张,举两个例子就可见一斑dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

① 蓝光依赖前融,无开发贷,以高州项目为例利率约 12%dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

② 恒大高额融资成本严重侵蚀项目利润(从已披露 的项目统计,无效成本占土地款比例高达 25%), 7000 亿有息负债,按 15%计算, 每年利息将超 1000 亿元dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

融资成本12%以上,光这项支出就比别人高了将近10%(看看中海、龙湖的融资成本),在这个严峻的市场中拿什么拼?dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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4. 盲目多元化dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

资本趋势房企转向多元化,房企在资本市场获得的资金越来越多,都投到地产项目里,其实自己也没底,于是乎房企纷纷多元化,投物业(其实物业对于地产企业不论是品质、管理还是资本运作来说都是个好的选择)、搞金融、搞医疗、投汽车、做电商等等dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

有的企业做的确实还可以,但更多的却慢慢的被拖累,看看恒大的纯净水、恒大的汽车就知道了dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

还是上文提到的笔者曾经任职的那家千亿房企,搞电商,搞到最后,钱没少投,电商平台却越做越小,最终成了逢年过节给员工发福利(购物卡)的平台,最终也没逃过解散的命运dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

当然并不是说做多元化是错,是要真正根据自身的需求以及情况进行投资,十几年前的万科也是受多元化的拖累(最夸张的是万科曾经拍过电影,有兴趣的朋友可以去搜搜,赵丽蓉老师主演的《过年》),开始做减法,这也是万科这么多年来依然是行业扛把子的原因之一dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
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02、虚假业绩失格dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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上文说过,要想得到资本的青睐必须有一定的规模,为了规模房企可以说用尽全身解数,只要规模上去了,只要报表好看什么都可以做dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

虚假业绩是最最直接的手段dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

而虚假业绩的方法最常用的就合并报表、假工抵等等,这里重点说下假工抵dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

工抵很多朋友都知道,就是对于供方的资金支付,不是现金也不是商票之类的供应链融资,而是直接用房子来抵工程款,原本工抵无可厚非,不但可以减少房企的资金压力,也可以帮助项目销售去化,虽然施工单位大多还是希望支付的是真金白银,但在房企资金不足时能拿到房也是一种保障,更何况头两年楼市不错,拿到的房子大概率还能增值,但笔者这里说的工抵不是真真正正的工抵,而是为了虚增业绩做的假工抵dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

对于房企,尤其是上市房企来说,半年和年底是两个坎,是死命冲业绩的关口,而有的房企自身产品不行,销售能力又弱,不是去思考如何提高产品竞争力,而是动起了歪脑筋,一群“聪明人”打起了工抵房的主义,于是每到半年、年终,这些房企的各项目最最重头的工作是跟合作单位谈工抵,不需要合作方真买房,而是签订个假合同,抵几百万、几千万甚至上亿价值的房屋,待业绩冲刺期拿到业绩后,再跟合作方办个解除工抵的手续,你看,这样一来,业绩也有了,合作方也没那么大的抗性dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

于是乎这些房企的业绩压力越来越大,就像滚雪球,最终连自己都停不住了,还是上文提到的那家千亿房企,可以说年报披露的业绩至少有30%到40%是通过这些手段做的假业绩dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

有句话叫“当海浪退却的时候,谁没穿底裤就一目了然了”,虚假业绩虽然也叫业绩但终归不是实实在在的业绩,当市场遇冷,问题就暴漏出来,等来的肯定是暴雷dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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03、管理跟不上发展 dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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随着企业规模的不断扩大,原有管理跟不上是每个企业必经的阶段,需要企业做的是不断提高自身管理水平以适应企业的发展dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

但如果不对自身的管理提升发力,或者干脆就不重视管理,那会带来灾难性的后果,俗话说“多大脚穿多大鞋”,脚太小会带不动大鞋的dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

还是以上文提到的千亿企业为例(为啥总以这家企业为例,我只能说,本文说到的问题这家企业都有),我在任职企业高管时,曾有朋友问我企业管理是不是特别的规范,我当时只能很尴尬的会心一笑,在我看来,这家企业的管理还不如很多稳扎稳打的小企业dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这些暴雷的企业普遍存在管理粗放的问题,业务没条例,或有规章落地性差,管理跟不上最最直观的是成本高dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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1. 无效成本高dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

管理粗放,打到哪算哪,没有系统的管控,缺乏前期统筹,无效成本发生就在所难免了dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

① 销、产、投、融不交圈dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

销售到卖房时发现没有货;dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

项目不管销售需要卯着劲建设,时不时的抢抢工,还总觉得是成绩;dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

投资只管拿地,为了拿地可以忽略不利因素,导致拿到的地要么先天不足,要么一直闲置;dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

融资到处搞钱,也不知道要搞多少,搞来干嘛,要么资金不足以支持经营,要么闲置大量资金dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

② 建设没有标准,没有条理dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这是我们最常见的情况,图纸不交圈,建筑、结构、装修各做各的,施工时才发现各种错漏碰缺,或者建好后发现功能冲突、缺失,返工、拆改在所难免,笔者看到最夸张的一个项目变更率高达20%dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2. 营销费用高dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

营销费是一个项目成本中占比非常大的一块,通常占销售额的1%--3%,如果算上营销设施建造的费用(售楼处、展示区、样板房)那占比就更高了,这么大块的成本很多公司却不怎么重视,市场黄金期倒是影响不大,但当市场遇冷,营销费的影响就凸显出来dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

笔者见过一个公司光示范区就做4万多平米,而且大部分面积还是红线外;营销费用不分新老区域,部分新盘老盘,不分好卖不好卖,一概用足按照比例算出来的费用,之前有篇专门介绍营销费的文章《成本控制,营销费用上有大空间》可以看一看dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

3. 管理费用居高不下dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

最近看新闻,有网友在网上公开了一份资料,叫做《HD集团各级领导客史记录总表》详细记录了恒大集团及各个分公司、子公司高管的生活习惯和消费偏好,让围观群众直呼贫穷限制了自己的想象,这也侧面反映了企业的内部腐败,企业的管理费用不高才怪dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

还有不少企业在区域发展企业,就把总部迁到北上广深,甚至很多企业搞了双总部,管理费更是高的吓人,有的公司仅管理费费率就高达10%dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
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04、小结dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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2020 年以来, “房住不炒”宏观调控不变,调控政策全方位出击,从过往对居民限购、 限贷和限售,到对房企三线四档和拿地回款金额 4 成上限、对银行房地产贷款两上限、对地 方政府供地两集中和土地财政归口国税,市场主要参与方皆已纳入政策调控范围内,目的为 防范房地产系统性风险,行业利润和流速都变慢dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在这种大环境下,房地产企业如果还抱着原有思维,不向管理要效益最终的命运一定是走向灭亡dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

---END---dVZ筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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