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大量地产暴雷的真实原因

时间：2021-09-27 08:40:39 来源：有得管理分享汇

今年地产界真可谓波澜壮阔，一片唱衰，曾经叱诧风云的地产大鳄不断暴雷，从绿地、泰禾、华夏幸福、蓝光、宝能到万亿大佬--恒大；即便是尚未暴雷的地产企业也纷纷爆出出让资产、大幅裁员等信息，似乎地产行业就要崩盘

我想这不是进入ICU地产企业的全部，还有更多的地产企业在送入ICU的路上

为什么越来越多的地产企业出现暴雷呢？

各种现价限购政策、三道红线、集中供地等等看似是导致暴雷的原因，但如果我们静下心来反思一下会发现，其实暴雷的根源还在于企业自身

01. 过度金融化

02. 虚假业绩失格

03. 管理跟不上发展

01、过度金融化

房住不炒的内涵是什么，为什么要抑制炒房，曾几何时商品房已由居住需求慢慢演变为投资需求，“一铺养三代”这些词也是这个时候兴起的

这是对消费者来说的，如果只是炒房可能这次房地产崩盘来的不会这么快，导致这次大面积房企崩盘的根源之一是经过多年的地产项目开发，地产企业慢慢找到了感觉，盈利模式也不再是盖房卖房那么简单，现在地产企业获取的每个项目已经成为获得资本的工具

拿到项目融资，项目高周转快回款，保证资金安全，而挣钱的是不断的拿着融到的资金去投新项目，再用新项目融资，再投新项目，手里的资金越来越多，投资也越来越多

这就会导致几个情况出现

1. 一位追求规模丧失根本

为了快回款，项目就要高周转，拿地就开工，3、4个月开始展示，一年内开始销售，这么快的速度，项目质量、品质可想而知，这也难怪大量的投诉，大量的退房出现，“圆你一个五星期的梦”这种调侃想必大家都听过，企业的口碑越来越差，当地产行业回归本源，要靠产品打动消费者的时候，谁还会为你买单

这也不仅让我们开始怀念过去的龙湖、绿城这些靠品质打动消费者的房企了

当然，高周转未必都是坏事，至少为了快周转各家房企也提高了自身的管理水平，比如说产品的标准化等

2. 盲目扩张，轻视项目素质

由于获取的项目已经成为融资工具，因而项目是不是真的挣钱，在这个时候就没那么重要了，重要的是企业的规模，只有规模到了，才更容易获得资本的青睐，这就是为什么这几年喊“冲千亿”的企业越来越多的原因

有人会说，融到的资金说白了就是借的钱，那也不是自己的呀，这不就是拆东墙补西墙码，但对于资本运作来说，手里的钱就是自己的，可以让钱不断的钱滚钱

也正是这样，项目的基本素质在这个时候已经没有那么重要了，可以说不少房企存在大量的亏损项目，有的可能会超过半数的项目都是不挣钱的

笔者曾就职过一家号称千亿的企业，从起家到三四百亿足足用了十几年，但在资本运作下短短五年时间从几百亿的企业迈入千亿房企行列，规模的扩张付出的代价就是疯狂的拿项目，疯狂的扩张，许多项目一经开发就会发现其实是亏损，102个项目有三分之一是亏损的，这也不能阻碍其继续的疯狂拿项目

一旦政策收紧，融资没那么容易了，这些亏损项目带来的弊端就立刻出现，这样的房企不爆雷谁暴雷

3. 融资成本高

做金融，玩杠杆，除了需要规模还需要源源不断的资金注入，很多房企在获取资金时不计代价，因为市场太好了，太容易拿到钱了，于是乎再高的利率也要拿，可以说是举债扩张，举两个例子就可见一斑

① 蓝光依赖前融，无开发贷，以高州项目为例利率约 12%

② 恒大高额融资成本严重侵蚀项目利润（从已披露的项目统计，无效成本占土地款比例高达 25%）， 7000 亿有息负债，按 15%计算，每年利息将超 1000 亿元

融资成本12%以上，光这项支出就比别人高了将近10%（看看中海、龙湖的融资成本），在这个严峻的市场中拿什么拼？

4. 盲目多元化

资本趋势房企转向多元化，房企在资本市场获得的资金越来越多，都投到地产项目里，其实自己也没底，于是乎房企纷纷多元化，投物业（其实物业对于地产企业不论是品质、管理还是资本运作来说都是个好的选择）、搞金融、搞医疗、投汽车、做电商等等

有的企业做的确实还可以，但更多的却慢慢的被拖累，看看恒大的纯净水、恒大的汽车就知道了

还是上文提到的笔者曾经任职的那家千亿房企，搞电商，搞到最后，钱没少投，电商平台却越做越小，最终成了逢年过节给员工发福利（购物卡）的平台，最终也没逃过解散的命运

当然并不是说做多元化是错，是要真正根据自身的需求以及情况进行投资，十几年前的万科也是受多元化的拖累（最夸张的是万科曾经拍过电影，有兴趣的朋友可以去搜搜，赵丽蓉老师主演的《过年》），开始做减法，这也是万科这么多年来依然是行业扛把子的原因之一

02、虚假业绩失格

上文说过，要想得到资本的青睐必须有一定的规模，为了规模房企可以说用尽全身解数，只要规模上去了，只要报表好看什么都可以做

虚假业绩是最最直接的手段

而虚假业绩的方法最常用的就合并报表、假工抵等等，这里重点说下假工抵

工抵很多朋友都知道，就是对于供方的资金支付，不是现金也不是商票之类的供应链融资，而是直接用房子来抵工程款，原本工抵无可厚非，不但可以减少房企的资金压力，也可以帮助项目销售去化，虽然施工单位大多还是希望支付的是真金白银，但在房企资金不足时能拿到房也是一种保障，更何况头两年楼市不错，拿到的房子大概率还能增值，但笔者这里说的工抵不是真真正正的工抵，而是为了虚增业绩做的假工抵

对于房企，尤其是上市房企来说，半年和年底是两个坎，是死命冲业绩的关口，而有的房企自身产品不行，销售能力又弱，不是去思考如何提高产品竞争力，而是动起了歪脑筋，一群“聪明人”打起了工抵房的主义，于是每到半年、年终，这些房企的各项目最最重头的工作是跟合作单位谈工抵，不需要合作方真买房，而是签订个假合同，抵几百万、几千万甚至上亿价值的房屋，待业绩冲刺期拿到业绩后，再跟合作方办个解除工抵的手续，你看，这样一来，业绩也有了，合作方也没那么大的抗性

于是乎这些房企的业绩压力越来越大，就像滚雪球，最终连自己都停不住了，还是上文提到的那家千亿房企，可以说年报披露的业绩至少有30%到40%是通过这些手段做的假业绩

有句话叫“当海浪退却的时候，谁没穿底裤就一目了然了”，虚假业绩虽然也叫业绩但终归不是实实在在的业绩，当市场遇冷，问题就暴漏出来，等来的肯定是暴雷

03、管理跟不上发展

随着企业规模的不断扩大，原有管理跟不上是每个企业必经的阶段，需要企业做的是不断提高自身管理水平以适应企业的发展

但如果不对自身的管理提升发力，或者干脆就不重视管理，那会带来灾难性的后果，俗话说“多大脚穿多大鞋”，脚太小会带不动大鞋的

还是以上文提到的千亿企业为例（为啥总以这家企业为例，我只能说，本文说到的问题这家企业都有），我在任职企业高管时，曾有朋友问我企业管理是不是特别的规范，我当时只能很尴尬的会心一笑，在我看来，这家企业的管理还不如很多稳扎稳打的小企业

这些暴雷的企业普遍存在管理粗放的问题，业务没条例，或有规章落地性差，管理跟不上最最直观的是成本高

1. 无效成本高

管理粗放，打到哪算哪，没有系统的管控，缺乏前期统筹，无效成本发生就在所难免了

① 销、产、投、融不交圈

销售到卖房时发现没有货；

项目不管销售需要卯着劲建设，时不时的抢抢工，还总觉得是成绩；

投资只管拿地，为了拿地可以忽略不利因素，导致拿到的地要么先天不足，要么一直闲置；

融资到处搞钱，也不知道要搞多少，搞来干嘛，要么资金不足以支持经营，要么闲置大量资金

② 建设没有标准，没有条理

这是我们最常见的情况，图纸不交圈，建筑、结构、装修各做各的，施工时才发现各种错漏碰缺，或者建好后发现功能冲突、缺失，返工、拆改在所难免，笔者看到最夸张的一个项目变更率高达20%

2. 营销费用高

营销费是一个项目成本中占比非常大的一块，通常占销售额的1%--3%，如果算上营销设施建造的费用（售楼处、展示区、样板房）那占比就更高了，这么大块的成本很多公司却不怎么重视，市场黄金期倒是影响不大，但当市场遇冷，营销费的影响就凸显出来

笔者见过一个公司光示范区就做4万多平米，而且大部分面积还是红线外；营销费用不分新老区域，部分新盘老盘，不分好卖不好卖，一概用足按照比例算出来的费用，之前有篇专门介绍营销费的文章《成本控制，营销费用上有大空间》可以看一看

3. 管理费用居高不下

最近看新闻，有网友在网上公开了一份资料，叫做《HD集团各级领导客史记录总表》详细记录了恒大集团及各个分公司、子公司高管的生活习惯和消费偏好，让围观群众直呼贫穷限制了自己的想象，这也侧面反映了企业的内部腐败，企业的管理费用不高才怪

还有不少企业在区域发展企业，就把总部迁到北上广深，甚至很多企业搞了双总部，管理费更是高的吓人，有的公司仅管理费费率就高达10%

04、小结

2020 年以来， “房住不炒”宏观调控不变，调控政策全方位出击，从过往对居民限购、限贷和限售，到对房企三线四档和拿地回款金额 4 成上限、对银行房地产贷款两上限、对地方政府供地两集中和土地财政归口国税，市场主要参与方皆已纳入政策调控范围内，目的为防范房地产系统性风险，行业利润和流速都变慢

在这种大环境下，房地产企业如果还抱着原有思维，不向管理要效益最终的命运一定是走向灭亡

---END---

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