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城市更新真的凉凉了吗？

时间：2021-09-17 13:02:55 来源：牧诗地产圈

近期住建部一纸发文，明确反对老城区内的城市更新过度房地产化，变相推高城市就业人口的实际生活居住成本。

此文一出，行业大呼改变了城市更新的游戏规则，各路大V唱衰城市更新的论调层出不穷，似乎未来城市更新这一房地产企业赖以生存的蓝海通道瞬间要被掐死在发展阶段。

作为旧改前沿阵地的广州首当其冲，近期猎头推荐的几个旧改类管理岗位都暂停招聘，不少公司也传出对公司内部旧改团队进行整编（裁员）的消息。

大势来看似乎各家公司都对广州旧改未来的方向表示悲观。

近期分析广州未来旧改走向的文章很多，唱好唱衰的都有，观点论据大抵都相同，即从政府的土地财政需求、前期旧改已骑马难下、维稳等等角度，这些角度都很有意思。

但今天笔者想以广州为例，从高层可能运用的视角来说明：城市更新不会停止，也不能停止，未来只会更规范，发展更好。

一、国家层面：并未限制，强调更加规范

其一、此次新政发文主体是住建部，并非自然资源部，因此从政策及国家分类管控的逻辑上更多是倾向于对地上建筑及居住环境的管控。

包括城市形象、建筑品质、居住环境、历史遗迹、租金、配套等等，而不是针对城市更新的实施和存量土地的集约化开发利用做出政策限制。

其中部分条款如单个改造单元严格限制拆除比例20%、严格限高、严格限制拆建比小于2等，核心的关注点均在于限制老城区内部进行大规模“伤筋动骨”。

然而提及事项的实际审批及论证均属于国土资源部管控的土地开发、规划设计的管控范围，实际实施依然需要多方面综合性考量其认定标准。

如老城区标准、改造单元标准及拆建内容标准等。

因此可以说，国家层面更多是规避措施较多，配合城市发展、房地产管控及居住生活的民生大事做的配套政策，本质上对房地产的制造业属性影响不大。

其二、国土资源部在2020年的《2020年土地利用计划管理的通知》中明确核心一点，即“十四五”期间的土地利用将严格控制增量指标，鼓励释放存量指标，针对重点民生保障项目实行国家、省、市三级直接配置计划指标。

这意味着，未来新增土地指标将严格控制，建设规模必须依靠土地节约集约化方式挖掘存量指标，优化不合理的早期项目分配的指标，由此，城市更新几乎是国家土地优化土地利用的指向性发展方向。

广东省层面：大方向上重点鼓励

广东省国土资源厅2020年292号文，明确广东省未来若干年土地利用计划管理方向将与国家政策保持一致步调。

其中解决建设指标的核心方式确定为以下几种：

1）重大民生保障项目由省市直接配置计划指标；指标极少，产业专用，严禁房地产。

2）对于早期已批未供的土地指标统一归集优化，纳入考核体系；招拍挂，余量很少。

3）推动“增减挂钩”的实现土地指标区域间的占补平衡；早期存在较大的区域指标交易空间，随着国家指标配给逐渐收紧，这几年交易量基本萎缩，占比很小。

4）大力推动“旧改”，释放存量指标，设置旧改考核任务，完成旧改有指标奖励，未完成旧改任务的不仅不安排奖励，同时限制其他预安排指标的分配权，超额指标还将扣减。这意味着旧改将成为广东省新增产业、城市发展最重要的土地指标来源。

二、广州市层面：极强的发展的必要性及明确的支持态度

1）2021年8月27日《广州市住房发展十四五规划》正式发布，规划明确广州市十四五期间将建设住房131万套。

从总量来看，考虑到广州市每年增量土地供应量（已批且最终完成供应）越来越少。

年均GDP若需要保持现有的年均6%左右的增长，近十年年均增长50-60万人的规模来看，若需要满足产业发展及人员居住，旧改释放存量土地及建设指标将是不得不走的路，甚至可能成为未来供应主力。

2）131万套的住房规划中，65万套商品住房，若参照刚需友好且引进人才的方向考虑，按照80平米中小户型计算，十四五期间建设的65万套商品房建面接近5000万方，折合每年1000万方。

参考对比疫情影响相对较小的2020年成交量约950万方，即可知，未来5年可售商品房支撑下的房地产依然将保持现有规模。

考虑到人口增量及人才引流，未来房地产建设规模甚至略大于现有规模并将继续良好发展。

只不过这个实践过程中，房地产市场的洗牌也在持续，优胜劣汰下，行业市场集中度将更高。

3）广州市及下属各区近期接连发布旧改新政，核心操作是国企替代平台公司的前期熟化的角色及推动作用，结束当前旧改前期的无序发展。

就实际旧改操作试产来说，可能带来三方面影响：

第一，前期风险降低。

体现在两个方面，其一，指标批复造成经济不平衡及拆补方案带来维稳风险降低。

其二，国企介入后前期熟化合规性风险降低。将前期手续及节奏进行规范性整合，利于把控节奏，同时也利于统筹管理。

第二，成本降低。

此项成本主要包含两方面，其一，台底成本降低，还利于民。

其二，平台公司合作溢价支出降低，此项基本是非国企介入之前开发商不可避免且额度极大的无票单项成本，国企介入，即使不能消除也至少能使之更加合理化，同时无票支出的减少侧面上也降低了合作税费成本，目的依然是还利于民。

第三，合规性提高。国企介入，不仅能使无序发展的旧改项目与国家政策的大步调保持一致，优先倾向于解决城市发展、民生配套的完善问题，避免过度房地产化，同时，在旧改各项行政审批及重大税务事项的协调上具备更强议价能力。

因此总结起来可以说，广州市的旧改新政，实质是为城市更新项目能够发展更好且更加有序。大方向上，经济及民生保障是最大受益者。

三、总结

配合着“三条红线”、“银行收贷”及强力的“三限”措施组合拳，当前的房地产确实处于惊弓之鸟的状态。

然而分析来看，不管从顶层设计层面，还是从各省市级的实施管控层面，大方向上都是在高屋建瓴的角度对行业进行纠错。

生病总得吃药，以前是头痛医头、脚痛医脚，现在则实质指向于从全身大格局角度进行统筹治疗。

因此可以说，未来依然是美好的，房地产行业发展将迎来谨慎乐观、回归小利制造业的行业本质。

只不过若要延伸到房地产企业本身的利弊层面，可能未来早期小资金撬动大体量旧改项目的小公司模式将成为历史。

相反，曾经被上市规则、资金使用要求及风险管控严格限制的规范性上市公司，将会在旧改合作项目中拥有更大的发挥空间。

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