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房地产的未来走向,已经非常清晰了!

时间:2021-09-13 12:42:43  来源:炸天团 地产大爆炸

最近,许多地产股出现罕见爆涨。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

金地集团从8块拉涨到11块;G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

保利地产从9块拉涨到12块;G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

新城控股从30块拉涨到37块;G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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你没看错,市场愈加悲观的当下,地产股居然开始绝地反弹了。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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先看一组数据。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

今年上半年,全国商品房销售额创历史同期新高,达约9.3万亿元,同比增长38.9%。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

从销售数据看,一片大好,今年大概率破18万亿。然而,从6月房企销售就现乏力之症。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在刚过去的6月份,碧桂园、恒大、万科销售额同比分别下滑11%、6%、11%,保利更是同比减少27%,在Top10房企中跌幅最大。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这是过往没有的现象。6月可是房企业绩报表上亩产万斤的丰收季节,半年报就是靠这个月来冲高业绩了。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

进入7月,房企销售形势依然没有向好,Top5里万科降了23%,融创降37%,恒大降了39%。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

另外,Wind数据统计显示,截至8月1日,沪深有52家房企发布2021年中期业绩预告,逾四成房企净利润录得亏损。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

对比去年同期而言,净利润同比下跌的房企超过三成。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在信贷收紧、调控加码、疫情等压力下,房企接下来的销售已经很难言乐观,接下来,我们极有可能迎来有史以来打折最猛的金九银十。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
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政策,是房地产行业最大的不确定性。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

今年前7个月,房地产行业出台的调控新政多达300多次,包括限购限贷,限拿地金额,学区房改革,二手房停贷,出台指导价,整治房地产秩序等等。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在监管新规不断出台的背景下,房地产发展已不支持高增长G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

而从房企自身来说,过往房企赚钱大部分并不是因为自身有能力。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

换句话说就是,过去几十年房地产行业的繁荣,主要是一级市场土地升值带来的,与盖房子、卖房子的房企关联很小——G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

房产升值因为土地升值,而不是房地产公司做出了什么行业革新,创造了更多的利润。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

从投资者的角度,房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口,从当下看,不管是哪个方面,前景都不明朗。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

金融方面,三道红线一出,房企都变成了“孙悟空”,带着紧箍咒前行;G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

土地方面,地价居高不下,又锁死了房价,再加上首轮集中土地的“饥饿营销”,房企尽管抢到地,利润也很低了,甚至有的是亏钱做开发运营;G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

人口方面,从国家出台三胎政策后,又马不停蹄对教育、对学区房改革,就知道鼓励生育有多迫切了。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在一个行业未来增长局势不明朗的情况下,市场上赚钱多、增长快、估值低,又有政策扶持的的公司很多,投资者为什么要紧抱着一个被打压的行业不放呢?G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这也是近几年地产股,即便是行业里的龙头公司股票也被打趴在地的原因。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

既然如此,当下许多地产股纷纷在拉升,背后的逻辑又当作何理解呢?G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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最近有个消息在地产圈流传——土地规则要改了。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

8月10日,自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署,明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面:G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

1、土地竞买方必须要有房地产开发资质;G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

禁止了房企动用“马甲公司”抢地。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2、严查竞买方资金来源,竞买方必须有自有资金;G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

明确股东不得违规对房企提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利,并建立购地资金来源审查制度,相当于把三道红线管控延伸到土地市场,不允许房企乱上杠杆。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

3、溢价率不得超过15%;G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这是在警告地方政府,以后土地溢价上限是15%,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

4、达到地价或地价上限时不得通过竞人才公寓自持(变相提高拍卖价格)等确拍,可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞拍方。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这些限地价措施出来,核心就是要从源头上锁死房价上涨,中央对楼市调控的思路越来越清晰了。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

对房企而言,这则消息重大利好点在于明确规定了土拍溢价上限。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

规定了溢价上限,其实就是保住了房企的利润。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

房企有确定的利润了,就是有稳定的盈利预期了,当然是利好。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

但,这依然不是地产股上涨的关键因素。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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其实,地产股上涨真正的逻辑在于房地产行业未来发展的逻辑已经清晰了。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

提了这么多年的房地产长效机制,其实基本上已经构建完成了。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

而房企,在经过这三十年的行业内卷和十几年的政策调控后,已经迎来一个新的发展阶段。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这个阶段的特点是什么呢?G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

1.土地获取G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

从无序的竞价逻辑变成基础的品质逻辑。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在新的土拍规则下,没有钱没有品质就没有参与的资格,土拍的门槛就可以直接淘汰掉绝大多数的房企。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

以前房企可以有钱任性,可以不计利润的拿地豪赌明天,现在房企有钱也没法任性,因为土拍溢价限制了。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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2.规划建设G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

从成本为先的市场逻辑变成品质可控的管控逻辑。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

以前拿到地的房企,从规划设计、到施工建设、用工用材都只有一个原则:成本控制到最低,以至于这些年的商品房的建筑质量越来越差。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

而在新的规则下,在土拍阶段就要拿出品质方案,否则就没法竞拍,房企想继续参与就只有老老实实的按品质方案来建设,没有空子可钻了。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

3.融资工具G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

从野蛮生长的杠杆逻辑变成透明可控的表内逻辑。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

房企的一张资产负债表里,组合了几十种的融资工具,表内表外更是暗藏了不知多少倍的融资杠杆。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

于企业而言,是其高增长的秘密,而对行业而言,则是可以预知的房地产灰犀牛。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

如今,政府已经正大力整治这头灰犀牛,而大多数房企都正被融资杠杆反噬。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

房企“三道红线”;银行房贷“两道红线”;买地金额40%... ...密集出台的政策都直指房企的融资杠杆问题。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

未来的融资规则,就是简单透明,资金来源透明,杠杆一目了然。多大的房企规模该拥有多少的融资规模,多少倍的资金杠杆,都清清楚楚,明明白白。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

4.营销推广G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

从单盘概念策划的营销逻辑变成了以品牌塑造为核心的推广逻辑。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在当下的房地产行业,能够产生品牌溢价的房企几乎是屈指可数,对于购房者而言,大多数房企的品牌价值也几乎可以忽略不计。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

可以这么说,项目上概念营销的那套东西,购房者早就不信了。房企的营销被贝壳这类中介渠道商绑架就是个明证。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

未来的营销一定是品牌营销的逻辑,要从单盘的项目营销思维转为成房企品牌的全盘思维,而项目层面的营销未来一定是可有可无的,甚至于直接交给物业公司就够了。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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土地限价了、房价规定了、品质要求了、融资管住了,剩下的是什么?G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

不就是代建吗!G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

以后,所有存活下来的房企,本质上都将转型为没有土地话语权、缺乏房价定价权、产品被监管、融资受管控的代建公司。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

而以“代建”形式存活下来的房企大都有这几个特点:G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

1.规模体量大G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

想都不用想,活下来的都是大房企。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

今年商品房销售额突破18万亿基本没啥问题,接下来天花板上升到19万亿、20万亿,乃至更多都不是大问题,而房地产行业集中度进一步提升也板上钉钉。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

那么,剩下的问题就是房企的规模会有多大。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

炸天团看来,头部存活的寡头房企年销售规模破万亿,市占率超过10%是件比较轻松地事情,目前看碧桂园和万科比较有确定性,融创的确定性相对也要低些。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

当然还有保利、招商、中海、华润等央企销售规模大概率维持在5000亿上下,处于同一梯队。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2.融资成本低G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

以上提到的房企,之所以能够胜出,最大的优势还是在于融资成本的优势。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

未来,房企间的比拼,其实就是融资成本间的比拼,其他营销成本、管理成本、资源优势、模式创新等带来的差异都很小。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

换句话说,无论民企、国企央企,存活下来的一定是融资成本低的房企。按照这个标准,金地、龙湖、绿城有机会冲击到与招(商)保(利)中(海)华(润)同一梯队。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

差不多这就是未来房企TOP10的基本格局,变数比较大的可能是金茂与融创,谁替代谁的问题。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

写到这时,你再看开篇提到股价被拉升的房企,是不是都在这个名单里。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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3.利润稳定G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

今天很残酷,明天更残酷,后天很美好,但是绝大多数人死在明天晚上。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
这句话用在房地产行业也适用,有幸活在后天的房企会很美好,这种美好最大的体现就是利润规模。

在代建模式下,存活的房企利润率一定不会高,可能只有5%左右的利润率,但那时的房地产市场确定性非常高,利润的确定性也非常高。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

存活的房企因为销售规模的优势,利润规模同样很可观。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

从预期的不确定性到规模与利润可观且确定性高,或许,这才是最近头部地产股股价轮番上涨的真正逻辑。G89筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!


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