建安成本控制利器 —— 布墙率

时间：2021-09-13 12:37:32 来源：房地产产品线

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　　房地产市场在地价上涨、房价受限的情况下，地售差越来越小，地货比过高已然成为目前开发商的“窘境”，抛掉土地价格，唯有“建安成本”可控，所以对建安成本控制能力已经成为各家开发商发力的点和核心的竞争力。当项目区位价值相同，拿地价格相差不多，当可售比控制难分伯仲时，开发商除了比拼产品力，更是花大力气在建安成本的控制上，我比你少100块钱的建安成本，我就赢得了一分价格竞争优势。

　　成本控制需各部门的通力合作，营销为前锋，设计位居中，施工殿后，成本守护球门，如此才能控住成本。单靠孤军作战，远不足以控住全场。若只依靠专业人员的专业度来控制成本，因专业人员的素质、责任心各有差异，控制随机性比较大，控制成本成了一个概率性事件，所以开发商纷纷通过“限额”设计来控制成本。

　　限额设计给开发商带来如下优势：限额设计指标标准化，降低基层人员的决策权利，提高执行速度和执行的准确性，没有决策思考权力，就没有了管理错误;限额设计指标清晰明了，专业和非专业均可执行，均能看懂;限额设计使得成本清晰明确，利于静态和动态成本的控制。

　　随着地产进入低速、高质量的发展时期，仅仅通过结构限额钢筋、砼的刚性指标控制建安成本已经难以满足精细化管理的需要，地产管理更加细化的“限额”随之而来，成本控制的前置“限额”标准也陆陆续续的产生。布墙率就是其中之一。布墙率简单的说就是在建筑平面上剪力墙占了多少面积。布墙率是一个间接衡量直接量化的剪力墙布置的或多或少的指标。

布墙率=

　　在高层建筑中，剪力墙结构是普遍采用的形式，而剪力墙结构中剪力墙的钢筋和砼用量都较大，普遍占用到50%左右，甚至更多，因而只要控制了布墙率，肯定会减少主材用量，降低成本。凡是单方造价偏高的高层住宅项目，布墙率都严重偏离正常值。所以，在设计阶段，控制好了布墙率，就能够有效地降低成本。

　　在方案设计阶段，可以通过计算布墙率，快速判断设计方案是否经济。布墙率是成本人和设计人都看得懂的指标，它能够避免成本人和设计人不在一个频道上交流的低效沟通状态，是设计师与成本人员之间的一个桥梁，是真正实现成本与设计协同的媒介。

　　计算布墙率的方法比较多，直接用CAD算图中剪力墙的面积，再除以本层结构面积。如果手上没有电脑，也没有装CAD，就直接用计算器和尺子进行简单的计算。对成本人员来讲，在方案设计阶段就可以初步判断的指标是布墙率，直观，容易计算，可近似推算含量指标。

　　影响布墙率的因素很多如房屋高度、场地类别等特征周期、风荷载、房屋规整度等等。房屋高度在25m到80m(即楼层9层到26层)随着层数提高，布墙率提高明显，每层提高0.1%~0.2%，楼层越高越不明显;场地类别和地震分组决定特征周期，特征周期越大，则地震影响系数越大，布墙率越高;风荷载越大，布墙率越高;同一地区，相同高度的建筑布墙率相差在0.8%以内属于正常范围，主要是因为房型不同所造成的，因此合理的建筑平面也是影响布墙率的重要因素。

　　剪力墙和节约材料与功能合理使用是正相关的关系，在满足规范的前提下，剪力墙越少、越小、越薄，使用起来越方便。如下案例：

　　案例来源于网络

　　剪力墙布置优化后不仅有效节约成本，同时增加了使用空间的灵动性，为百变空间创造了条件，增加了后期装修个性化和设计可行性。给业主留有更多的创意空间。

　　剪力墙的多少决定于布墙率，布墙率对成本的影响是显而易见的，布墙率越低，经济性越佳，反之经济性越差，控制好布墙率对建安成本的控制就更有信心了。然而布墙率是个综合性指标，其影响因素众多，需设计师全面统筹考虑，多项目的反复试算验算，通过科学统计从而得出在满足规范要求的前提下，最少应设置多少剪力墙能达到最优。在此过程中同时需要成本人员的通力配合，达成最佳成本控制目标。

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