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612宗土地流拍了

时间:2021-09-13 12:32:55  来源:炸天团 地产大爆炸

  2016年12月16日,北京零下6度。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  一些人的心也跟北京的冬天一样冷,因为 “房子是用来住的,不是用来炒的”在中央经济工作会议上首次提及。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  靴子在2018年落地。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  市场的心态最先反映在招拍挂市场。调控才刚开始,1月份北京就流拍了3宗地,要知道过去一整年北京也就流拍了2宗。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  面包还没做出来就被抢着预定的时候,基本上见不到土地流拍,有的只有一个赛一个高的地王。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  如此看来,土拍是一片叶子,最先反映了地产行业到了哪个季节。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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  都说2018年是中国土地市场的低谷,当年全国土地流拍1075块。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  然而今年6月至8月,不到三个月时间,据不完全统计,全国各线城市涉宅用地就流拍了612宗。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  这里面,一二线城市占了99宗,三四线城市是大头,流拍513宗。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  土拍市场热度分化是常态,下沉市场在融资收紧的大环境下不那么香了,但当一二线城市甚至高热城市也出现土地流拍,就值得注意了。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  8月以来,一二线城市已经有12宗涉宅用地流拍。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  从集中土拍市场的反应来看,长春则成了两轮集中供地的流拍重灾区——oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  首轮集中供地,长春50宗涉宅地,10宗撤牌,2宗流拍;oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  第二轮集中出让,长春流拍率高达38%,超九成地块以底价成交。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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  都说土储是房企明天的规模,土地流拍这么多,是开发商不想要规模了吗?oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  摆上货架的地,也要看地好不好,房企能不能吃下。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

从成本端来看,配建、自持等限制条件一定程度上降低了房企的拿地热情。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  以北京为例,一轮供地中的竞公租房面积消失,变为竞配建。优质地块要么有共有产权,要么有配建,对地产商而言,拿地成本可是实打实地涨了。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  攀高的溢价率更是锁死了房价。一轮土拍中,重庆溢价率最高的地块达到130%。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  品质之王滨江在杭州首轮土拍中拿了5块地之后,表示要奋发图强,努力做到1%-2%的净利润水平,听的人又心酸又忍俊不禁。连深耕本地的房企都在说没什么利润了,其他企业的盈利焦虑也可想而知。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

去化则是另一个让房企望地却步的因素。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  房价、地价双限即便是吃掉了利润空间,但只要不愁卖,一二线城市的黄金地块还人人争着出价的“花魁”,不图赚钱,还能图个现金流量嘛。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  而三四线城市就没这待遇了。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  失去棚改使命的非核心三四线城市,库存积压成为房企的去化噩梦。所以当三四线城市出让的地块不够优质而出让价预期太高,开发商会直接用脚投票表示要不起。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  不止是三四线,一些重点城市也囿于去化难题,如长春在人口滞涨的大背景下,市场热度难再上涨,两轮集中土拍流拍率高企也在所难免。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  异常的是,今年6月以来,去化难越来越成为整个行业面临的问题。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  从数据看,7月房企的销售整体表现不佳,万科当月销售环比下降约23%,华润、招商单月销售环比降幅均超40%。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  政策倒逼开发商回归靠销售回款,而不是加杠杆,当去化的不确定性增加,囤面粉的手就更加迟疑了。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

地都是用真金白银换来的,房企的钱袋子被扎紧了,也进一步削弱了企业的拿地动力。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  监管层给银行的 “两道红线”,让房企融资越来越难,当中小银行的额度用完,贷款只集中在少数几家大银行手上的时候,也更考验房企的综合力。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  此外,“拿地金额不能超过销售金额的40%”的限制,让很多房企想拿地也有心无力。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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  每一块诱人的地块出来,开发商就像是踌躇着要不要去赴约的那个:oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

去?不去!去?不去!去……不去……oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  去拿吧,亏钱。不然宋都不会损失5000万保证金退地。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  不去拿吧,地方团队还要不要?粮仓还要不要补了?基于维持规模增长以及保证核心城市市占率的考虑,有些地亏本也得拿。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  对地方政府而言,土地流拍就不止利益上的损失了。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  短期来看,地方政府对土地财政的依赖惯性仍然存在,在今年上半年财政收入前20城市中,三城土地财政依赖度超过100%,仅有5个城市土地财政依赖度在50%以下。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  卖地KPI达不到,拿什么去做市政建设,拿什么去还地方债,城市发展还要怎么继续呢?这可是和政府官员考核挂钩的啊。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  影响都是环环相扣的。当一个城市总是卖不出地的时候,就代表开发商和购房者失去了信心,地方政府也失去了热情。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  供需两不旺,三者都走不出恶性循环。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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  流拍,真的是因为地价太贵了。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  数据显示,大部分城市第一批地块的成交名义地价已经比2020年平均成交地价要高出不少,深圳更是以39%的差距居于首位。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  这个现象,也成功引起了监管层的注意,当一轮土拍没达到“稳地价、稳房价、稳预期”的预期效果,二轮土拍规则就进行调整了。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  8月10日,自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署,精准把握住了房企和地方政府的小心思,包括:oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  ♦ 禁止房企用“马甲”参与抢地oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  ♦ 买地必须用自有资金oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  ♦ 溢价率不超过15%oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  ♦ 地价触顶不能以竞配建等方式变相抬高地价oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  指导出来后,22城第二批次土地供应几乎全面延迟,各地政府都关起门来研究怎么领会上面的指示。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  无锡率先get到了集中供地的精髓。8月4日,无锡调低溢价率上限,地价触顶就摇号。调控效果很明显,第二轮供地做到平均溢价率4.1%,平均楼面价1.2万元/平方米。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  溢价率果然比第一批次地块降低了66.9%。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  这或许是面粉开始让利的信号,从源头纾解土地流拍的困境。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  在面粉价节节攀高后,开面包的也开始改变思路了,他们越来越趋向于多元化拿地、合作拿地,代建或产业勾地。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  拿地愈发谨慎后,这种心态将尤其体现在第二批集中供地中,毕竟这时候拿的地年内也转化不了,第一轮抢的地也还没回血。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  房企、地方政府与决策层博弈后的具体结果,也要等到第三轮集中供地才能见分晓了。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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  眼下,通过对集中土拍规则调整,让开发商和政府找回对城市发展的信心,是决策层亟需完成的课题。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  昨日下午,国新办举行“努力实现全体人民住有所居”发布会,从4年前首提“房住不炒”,到如今的“住有所居”,决策层都是在强调房地产的居住属性。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  当然,“人人有房住”绝对不是让人人都买得起房的意思,尤其是一二线的房子。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  只要市场供不应求,房子就是必需品,因此不管在哪个季节,遇到合适的面粉了,囤粮总不会出错,到某一天,你会发现那是明智之举。oYl筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!


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