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集中拍地:牛人才赚1%,华润龙湖却能赚10%!凭什么?

时间:2021-08-27 10:58:14  来源:爱德地产研究院 ,作者经营研究组

集中供地之下,为补充“粮草”,不少房企开启恐慌性“抢地”模式,不惜薄利拿地,甚至亏损拿地。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

连以精简高效著称,人均效能超过1个亿的滨江,在杭州拿地也只能“努力做到1%-2%的净利润水平。”可见,在热点城市房企面临的盈利困境更为严峻。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

然而,也有个别房企的净利率能够达到10%。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

6月9日,华润置地管理层在股东大会上表示,“在住宅开发业务上还是坚持10%以上净利润的回报底线。”BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

6月16日,龙湖CEO邵明晓在股东大会上表示,“双集中供地的情况非常好,我们在其中获得了14个项目,而且利润率均处于10%以上。”BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在多数房企拿地即亏损的背景下,为什么华润龙湖却能够赚取10%以上的净利润呢?下面,我们将分析华润龙湖在集中土拍中的拿地情况及盈利空间。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
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01、均衡布局,捕捉结构性机会BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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在全国布局方面,华润置地和龙湖的住宅开发业务覆盖的城市数量分别达到81个和63个,且城市分布相对均衡。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

均衡布局型房企抓住结构性机会的概率较高,能够理性投资决策,避开热点城市,在非热点城市低价甚至底价拿地,降低拿地成本。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

华润置地和龙湖都坚持深耕一二线城市。2020年华润置地于一二线高能级城市的销售占比达85%,7个城市的签约额破百亿;2020年龙湖单城市产能达到46亿元,销售额破百亿的城市也达7个。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

以龙湖为例,2020年龙湖在集中供地的22个城市销售额占比达到74.3%,但是从城市分布情况来看,22城分布相对均衡。其中,大本营重庆的销售额占比最高,但也未超过10%BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
截至2021年6月16日,龙湖在集中供地中共获得14个项目,覆盖11个城市。除了在重庆拍下5幅地块外,在其他城市获得1-2幅地块,布局相对均衡。在热点城市少拿地,在非热点城市多拿地,让龙湖更加从容。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
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相反,A房企约60%的销售来自杭州。杭州土拍市场热度很高,竞拍规则严苛,即使利润率仅有1%-2%,为维持在杭州的市场份额,A房企依然高溢价拿下5幅地块。相比之下,A房企可选择的城市较少,腾挪的空间就小很多BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
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02、住+商双轮驱动利润增长点BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
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“住宅+商业”综合开发模式是华润置地和龙湖提升盈利能力的重要“法宝”。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

商业与住宅有较强的联动性,一方面,以商业地产为抓手可获取低成本的土地,提高住宅产品溢价;另一方面,通过精细化的商业运营打造标杆产品,扩大品牌影响力,还可反哺住宅业务。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

华润和龙湖都较早进入商业地产领域,并不断进行全国化扩张,已形成一定规模。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

华润置地的商业地产发展已超15年,形成了万象城、万象汇/五彩城、万象天地和1234space四条产品线。2020年,华润置地45个核心购物中心租金收入首破100亿元;出租率维持94.7%的高位,毛利率稳定在72%。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在杭州土拍中,华润置地以112亿元竞得的杭州未来科技城三站换乘综合体项目地块。监管协议中对总投资额、商业商务总投资额、开业时间及购物中心营业的零售额作了详细要求。由于对参与竞拍的房企的综合实力要求较高,大大减小了华润置地拿地的竞争压力。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

另一家商业地产的龙头是龙湖。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2011年龙湖将商业地产板块上升为集团核心业务,每年以销售回款的10%作为上限投资持有物业。目前龙湖商业已打造出以“天街”为主的三大商业地产战略品牌,并在全国实现了网格化布局。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

截止2020年底龙湖已开业商场达到49个,整体出租率97%,商业租金达58亿元,同比增长23%。同时,龙湖持续加大商业布局,2020年底已储备100个商业项目,2023年预计开业面积达千万方。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

龙湖在首批集中土拍中获取的18宗地中,有12宗地为住宅兼商业用地或综合用地,纯住宅用地仅6宗。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在杭州土拍中,龙湖获得的杭州市数字商贸城单元地块为住宅兼商业地块,而某杭州本土A房企所获的几幅地均为纯住宅地块。若不考虑自持率,A房企所获地块的地货比均大于0.6,而龙湖所获地块的地货比为0.44,盈利空间相对更大。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
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龙湖通过获取商业兼住宅地块,可充分发挥自身商业运营优势,同时减少竞争,降低拿地成本,提升盈利空间。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

华润置地和龙湖的投资物业主要布局在国内一二线核心城市,每年投资物业价值重估增值还可提升报表利润。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

利用商业地产拿地进入门槛较低,越来越多房企将会参与其中。爱德数智的投资测算管理系统,支持销售、自持等多种类型项目的综合测算,精准计算项目的利润和现金流指标。例如,在土地竞拍过程中,通过动态多元敏感性分析,测算目标利润率下的最大自持比例,辅助投资决策。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
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03、销售额过2k亿,规模诉求减弱BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
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对于已完成全国化布局的规模房企,在现有城市持续深耕,精益运营,可提升盈利空间,并保持规模有质量的增长。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

相反,对于冲击千亿规模的中小房企,实现规模增长势必要走出区域,对外扩张。而扩张期间经营相对粗放,管控成本提升,盈利空间进一步压缩。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

根据2020年克而瑞销售榜单,华润置地和龙湖分别排在第9位和第11位,销售额接近3000亿。相对于规模增长,二者更注重利润的增长。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

反之,成长型房企为冲规模,拿地更为激进。B房企就是一个很有代表性的例子。根据克而瑞数据,B房企2020年全年销售额不足1000亿,位于榜单40名开外,但2021年1-5月的新增土储已超过1000亿,位于榜单前10名。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在集中土拍市场也能频繁见到B房企的身影。例如,在北京土拍中,首次进京的B房企先是打败了中海、保利联合体、首开联合体等竞争对手,最终以200亿元的拿地金额位居北京土拍排行榜前三。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

以金盏某地块为例,楼面价6万元/㎡,限售价7.6万元/㎡,需要配建13%政府产权份额,利润空间较小。该项目的容积率为1.3,适合做低密度产品,而周边的大户型和别墅项目销售去化缓慢,对B房企的操盘能力十分考验。而作为进京的首个项目,B房企极有可能不惜成本将其打造为标杆产品。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2020年B房企距离千亿目标还差一步之遥,又在内部提出2-3年内进入行业TOP20的目标。B房企为了实现规模,必须加速扩张,这也是其牺牲利润疯狂拿地的原因。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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04、财务稳健,融资成本低至4%BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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“三道红线”“供地两集中”考验房企的财务稳健性和现金流的充沛性。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

华润置地和龙湖在“三道红线”中均居于绿档,且近年来一直保持财务稳健态势。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
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得益于大型央企背景和稳健的财务结构,2020年华润置地的融资成本降至4.08%,位于行业第二BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
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2020年龙湖的融资成本进一步下降至4.39%,与大型央企不相上下,是行业内唯一一家能够将融资成本控制在5%以内的民企。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

龙湖融资成本低的原因在于其多年来坚持稳健的财务策略,从未使用过非标融资,不断优化债务结构。2020年末龙湖的债务平均年限长达6.59年。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

企业拥有较低的融资成本,可以减少财务支出,提高盈利能力,进而提高企业的市场竞争力,实现低成本融资的良性循环。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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04、总结BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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在龙湖董事长吴亚军看来,政策调控越来越精准,水平越来越高,对行业长期是利好,未来资源会越来越朝着优秀、稳健的企业倾斜。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

华润置地总裁李欣表示,“三道红线”“供地两集中”等政策的出台,对身处“绿档”的公司而言是一个难得的政策窗口和时间窗口。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

华润置地和龙湖可充分发挥财务稳健和强大运营力的优势,进一步提升行业竞争力,实现跨越式发展。BcF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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