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集中拍地：牛人才赚1%，华润龙湖却能赚10%！凭什么？

时间：2021-08-27 10:58:14 来源：爱德地产研究院，作者经营研究组

集中供地之下，为补充“粮草”，不少房企开启恐慌性“抢地”模式，不惜薄利拿地，甚至亏损拿地。

连以精简高效著称，人均效能超过1个亿的滨江，在杭州拿地也只能“努力做到1%-2%的净利润水平。”可见，在热点城市房企面临的盈利困境更为严峻。

然而，也有个别房企的净利率能够达到10%。

6月9日，华润置地管理层在股东大会上表示，“在住宅开发业务上还是坚持10%以上净利润的回报底线。”

6月16日，龙湖CEO邵明晓在股东大会上表示，“双集中供地的情况非常好，我们在其中获得了14个项目，而且利润率均处于10%以上。”

在多数房企拿地即亏损的背景下，为什么华润龙湖却能够赚取10%以上的净利润呢？下面，我们将分析华润龙湖在集中土拍中的拿地情况及盈利空间。

01、均衡布局，捕捉结构性机会

在全国布局方面，华润置地和龙湖的住宅开发业务覆盖的城市数量分别达到81个和63个，且城市分布相对均衡。

均衡布局型房企抓住结构性机会的概率较高，能够理性投资决策，避开热点城市，在非热点城市低价甚至底价拿地，降低拿地成本。

华润置地和龙湖都坚持深耕一二线城市。2020年华润置地于一二线高能级城市的销售占比达85%，7个城市的签约额破百亿；2020年龙湖单城市产能达到46亿元，销售额破百亿的城市也达7个。

以龙湖为例，2020年龙湖在集中供地的22个城市销售额占比达到74.3%，但是从城市分布情况来看，22城分布相对均衡。其中，大本营重庆的销售额占比最高，但也未超过10%
截至2021年6月16日，龙湖在集中供地中共获得14个项目，覆盖11个城市。除了在重庆拍下5幅地块外，在其他城市获得1-2幅地块，布局相对均衡。在热点城市少拿地，在非热点城市多拿地，让龙湖更加从容。

相反，A房企约60%的销售来自杭州。杭州土拍市场热度很高，竞拍规则严苛，即使利润率仅有1%-2%，为维持在杭州的市场份额，A房企依然高溢价拿下5幅地块。相比之下，A房企可选择的城市较少，腾挪的空间就小很多

02、住+商双轮驱动利润增长点

“住宅+商业”综合开发模式是华润置地和龙湖提升盈利能力的重要“法宝”。

商业与住宅有较强的联动性，一方面，以商业地产为抓手可获取低成本的土地，提高住宅产品溢价；另一方面，通过精细化的商业运营打造标杆产品，扩大品牌影响力，还可反哺住宅业务。

华润和龙湖都较早进入商业地产领域，并不断进行全国化扩张，已形成一定规模。

华润置地的商业地产发展已超15年，形成了万象城、万象汇/五彩城、万象天地和1234space四条产品线。2020年，华润置地45个核心购物中心租金收入首破100亿元；出租率维持94.7%的高位，毛利率稳定在72%。

在杭州土拍中，华润置地以112亿元竞得的杭州未来科技城三站换乘综合体项目地块。监管协议中对总投资额、商业商务总投资额、开业时间及购物中心营业的零售额作了详细要求。由于对参与竞拍的房企的综合实力要求较高，大大减小了华润置地拿地的竞争压力。

另一家商业地产的龙头是龙湖。

2011年龙湖将商业地产板块上升为集团核心业务，每年以销售回款的10%作为上限投资持有物业。目前龙湖商业已打造出以“天街”为主的三大商业地产战略品牌，并在全国实现了网格化布局。

截止2020年底龙湖已开业商场达到49个，整体出租率97%，商业租金达58亿元，同比增长23%。同时，龙湖持续加大商业布局，2020年底已储备100个商业项目，2023年预计开业面积达千万方。

龙湖在首批集中土拍中获取的18宗地中，有12宗地为住宅兼商业用地或综合用地，纯住宅用地仅6宗。

在杭州土拍中，龙湖获得的杭州市数字商贸城单元地块为住宅兼商业地块，而某杭州本土A房企所获的几幅地均为纯住宅地块。若不考虑自持率，A房企所获地块的地货比均大于0.6，而龙湖所获地块的地货比为0.44，盈利空间相对更大。

龙湖通过获取商业兼住宅地块，可充分发挥自身商业运营优势，同时减少竞争，降低拿地成本，提升盈利空间。

华润置地和龙湖的投资物业主要布局在国内一二线核心城市，每年投资物业价值重估增值还可提升报表利润。

利用商业地产拿地进入门槛较低，越来越多房企将会参与其中。爱德数智的投资测算管理系统，支持销售、自持等多种类型项目的综合测算，精准计算项目的利润和现金流指标。例如，在土地竞拍过程中，通过动态多元敏感性分析，测算目标利润率下的最大自持比例，辅助投资决策。

03、销售额过2k亿，规模诉求减弱

对于已完成全国化布局的规模房企，在现有城市持续深耕，精益运营，可提升盈利空间，并保持规模有质量的增长。

相反，对于冲击千亿规模的中小房企，实现规模增长势必要走出区域，对外扩张。而扩张期间经营相对粗放，管控成本提升，盈利空间进一步压缩。

根据2020年克而瑞销售榜单，华润置地和龙湖分别排在第9位和第11位，销售额接近3000亿。相对于规模增长，二者更注重利润的增长。

反之，成长型房企为冲规模，拿地更为激进。B房企就是一个很有代表性的例子。根据克而瑞数据，B房企2020年全年销售额不足1000亿，位于榜单40名开外，但2021年1-5月的新增土储已超过1000亿，位于榜单前10名。

在集中土拍市场也能频繁见到B房企的身影。例如，在北京土拍中，首次进京的B房企先是打败了中海、保利联合体、首开联合体等竞争对手，最终以200亿元的拿地金额位居北京土拍排行榜前三。

以金盏某地块为例，楼面价6万元/㎡，限售价7.6万元/㎡，需要配建13%政府产权份额，利润空间较小。该项目的容积率为1.3，适合做低密度产品，而周边的大户型和别墅项目销售去化缓慢，对B房企的操盘能力十分考验。而作为进京的首个项目，B房企极有可能不惜成本将其打造为标杆产品。

2020年B房企距离千亿目标还差一步之遥，又在内部提出2-3年内进入行业TOP20的目标。B房企为了实现规模，必须加速扩张，这也是其牺牲利润疯狂拿地的原因。

04、财务稳健，融资成本低至4%

“三道红线”“供地两集中”考验房企的财务稳健性和现金流的充沛性。

华润置地和龙湖在“三道红线”中均居于绿档，且近年来一直保持财务稳健态势。

得益于大型央企背景和稳健的财务结构，2020年华润置地的融资成本降至4.08%，位于行业第二

2020年龙湖的融资成本进一步下降至4.39%，与大型央企不相上下，是行业内唯一一家能够将融资成本控制在5%以内的民企。

龙湖融资成本低的原因在于其多年来坚持稳健的财务策略，从未使用过非标融资，不断优化债务结构。2020年末龙湖的债务平均年限长达6.59年。

企业拥有较低的融资成本，可以减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力，实现低成本融资的良性循环。

04、总结

在龙湖董事长吴亚军看来，政策调控越来越精准，水平越来越高，对行业长期是利好，未来资源会越来越朝着优秀、稳健的企业倾斜。

华润置地总裁李欣表示，“三道红线”“供地两集中”等政策的出台，对身处“绿档”的公司而言是一个难得的政策窗口和时间窗口。

华润置地和龙湖可充分发挥财务稳健和强大运营力的优势，进一步提升行业竞争力，实现跨越式发展。

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