加入收藏 | 设为首页 | 会员中心 | 我要投稿 | RSS
北京
上海
天津
重庆
江苏
江西
湖南
湖北
河南
河北
广东
广西
山东
山西
海南
黑龙江
浙江
安徽
福建
四川
贵州
陕西
辽宁
吉林
甘肃
宁夏
青海
西藏
新疆
内蒙
云南
港澳台

您当前的位置:首页 > 装配资讯 > 建筑热文

上有利润要求,下有政府承诺,产业地产拿地怎么这么难?

时间:2021-08-24 10:57:10  来源:园区在线

以下文章来源于园区在线 ,作者不思量MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

以下是正文:MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

 MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

一、产业地产为什么拿地难?

 MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

产业地产拿地难,原因是多方面的。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

首先,产业地产的拿地门槛较高。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

产业项目用地不同于住宅或者商业地产,价高者得,简单直接。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

园区拿地要和政府“讲故事”,首先你的名头要大、品牌要响,不说必须是行业龙头,起码也要有拿得出手的背景;MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

其次,还要满足政府的各种要求,包括但不限于投资强度、产业、税收、优质企业等等。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

而且,就算这些条件都满足,一旦有实力更强或者与政府关系更为紧密的企业加入竞争,地你还是拿不下来。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

第二,双线运作费用难以平衡。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

首先,在拿地之初,政府会对业主的自持比例进行约束,这部分自持的物业,业主只能自用或做长线经营,对资本和后续服务要求很高;MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

同时,物业的销售和招商还要兼顾政府的要求,大企业还要政府点头。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

一方面要挣钱,一方面要满足政府要求,上限与底线之间,做整个开发和运营动作,包括各种费用控制,一个不小心,就挣不着钱了。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

第三,政府更倾向“终端用户”。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

从笔者与政府的交往经验看,相比与传统开发商,政府更愿意把土地直接出让给企业。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

尤其是近两年经济环境不佳,包括华为、中兴、科大讯飞等一众高新技术龙头企业都在进行土地储备,后来便衍生出了中兴+万科、FF+恒大这样的“产业运营商+地产开发商”模式。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

 MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

二、在哪儿拿地?

 MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

选址先选城,我们把城市分为五个梯队。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

第一梯队:北京、上海、广州、深圳MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

“北上广深”是大陆经济实力最强的四座城市,拥有其他城市无可比拟的人才、资本和技术资源。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在这些城市,几乎任何地块都能拿,唯一需要考虑的问题就是你究竟要讲一个怎样的故事?才能说服当地政府从牙缝里“抠出”一块地给你。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

第二梯队:天津、重庆、成都、武汉、郑州、西安、南京、杭州、长沙、青岛、厦门、苏州、宁波、无锡、沈阳、大连MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这些城市,或是国家中心城市、或是城市群核心城市,具有极高的战略地位和发展潜力,投资要求依然较高。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

对于开发商而言,只要位置稍微过得去,能拿到就是胜利。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

可能唯一需要注意的就是,这些城市或南或北,营商环境天差地别,甚至个别城市还是业内公认的民营产业地产“黑洞”。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

所以,地还是要拿,但与政府打交道,一定要谨慎。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

第三梯队:其他省会、副省会城市、二线城市、以及区域性城市MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

第三梯队属于在本省内竞争力较强的城市,在这些城市拿地,主要竞争对手主要是一些“摊大饼”式的开发商,和一些大型企业的区域分公司。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

竞争压力相对区域中心城市会小很多,但相对投资失败的风险也会比较高。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在这些城市做园区,必须要全面评估当地的产业基础、营商环境、开发运营成本、发展潜力等,再结合开发商在当地的产业基础和人脉资源,谨慎拿地,而且一定要拿核心区块的地。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

第四梯队:其他高铁沿线/计划开通高铁城市MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在笔者看来,只有(计划)开通高铁的城市,才不会被时代所抛弃。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在这些城市投资,好处是政府的支持力度大,政策也优厚,坏处是风险更高。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

除了未知的社会环境和市场风险、宏观政策调整、政府换届等对项目的影响也远远超过大城市MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

所以,如果是当地数一数二的项目,可以在综合评价后适当考虑,其余项目不推荐做。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

第五梯队:其余城市MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

除非战略需要,否则不做。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

所以选址其实上也是一个博弈的环节,大城市的政府比较强硬,要求也高,地价也贵,可一旦拿到土地,发展前景是很客观的;MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

弱政府要招商,对你很热情,对你很支持,态度非常好,但项目做着做着很容易就死掉了。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

所以要在市场和政府之间找到一个平衡点,市场相对不错,政府相对支持,这才是最理想的项目,MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

 MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

三、如何获取意向土地

 MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

土地获取环节,一般分为策划规划阶段和获取土地阶段,大多时候是先有想法,出一稿概念规划方案打动政府,再获取土地;MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

当然也有时候是本来就有存量土地,或者是通过收购拿到土地,再做规划方案,所以严格意义上说,两者是不分先后的。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

想做出一份打动地方政府的方案,我们要明白两个事情:MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

1、政府要什么?MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2、我们有什么?MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

政府想要的东西无非有三种,首先是产业相关,给你这块地,你能给当地带来什么产业?这个产业有多少附加值?能带来多少税收、多少就业?未来前景怎么样“?能不能与当地现有资源相结合?MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这些是政府最为看重的东西。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

第二是品牌相关,一家有实力的企业、一个响亮的品牌,不仅是项目成功的保障,还会成为地方政府的门面和政绩。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

第三是规划相关,包括企业对整个项目的理解和规划,包括产业规划、发展目标、空间布局、功能规划、投资计划、形象设计、运营方案等等。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

既然知道了政府想要的,下一步我们就是去包装项目以迎合政府的需求。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

产业相关方面,要做详细的产业规划和发展预测,要有理有据,再针对意向产业,梳理和拓展相关人才、资本、技术资源拿给政府看。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

自身品牌不够硬,可以考虑与行业龙头企业、或是在当地具有影响力的企业组建联合体,共同拿地MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

概念规划或项目策划,如果自身不具备该能力,建议聘请专业咨询规划机构。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

同一时间,企业也要对土地进行信息收集和初步研判。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

其中,需要收集的内容应该包含目标土地的现状、规划设计的条件、周边配套情况、目标区域未来规划等,并对土地价值、开发成本、发展情况等进行初步的研判;发现项目有深入的必要。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

初步谈判也进行的顺利,那么再对土地进行更深一层次的判断,输出项目可行性研究报告,也就是概念规划及总体策划方案。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

如果这些都OK,再带着方案去找资金就好了。MVg筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!


来顶一下
返回首页
返回首页
发表评论 共有条评论
用户名: 密码:
验证码: 匿名发表
推荐资讯
装配式建筑单位免费登记,第一时间分享装配式项目合作讯息!
装配式建筑单位免费登
装配式建筑招投标,你都清楚吗?
装配式建筑招投标,你
重庆市首个主体结构全装配钢筋混凝土建筑投用
重庆市首个主体结构全
石家庄一建筑方案印发 要求被动房开工建设至少35万平
石家庄一建筑方案印发
相关推荐
栏目更新
栏目热门