首批集中供地项目将集中入市点评北京南部片区怎么买

时间：2021-08-19 13:30:45 来源：京房字

中供地带来的一个效应，就是新盘项目会扎堆入市销售。这不，就在最近几天，今年5月首批供地的30个项目，有20个都以公布案名等不同方式面世了，有些项目甚至都计划近期开盘销售。

这30个地块分布区域广，北京东南西北各个方向都有，而且确实数量众多，有点让人看花眼，最近我们就来分区域给大家梳理一下。

恰好最近城南行动计划的四期分布，今天就先给大家点评一下南部区域。

一

首批30个地块中，地处南部核心位置大兴区的有4个地块，位于旧宫的首开住总地块、位于大兴新城五环的中骏金辉地块以及中冶地块、位于新机场附近榆垡的首开保利地块。

既然点评南部地区的新项目，先整体说一下南部地区，尤其是刚刚发布了第四轮城南行动计划。且8月12日北京市发改委也印发了《关于促进平原新城高质量发展提升平原新城综合承载能力的实施方案》，城南大兴也被包含其中。

大家都知道，北京过去是南北发展不均衡，相比北部地区，南部地区的发展确实比较落后。这就是北京出台城南行动计划的初衷。

从2009年第一期城南行动计划开始，在这10多年时间里，城南行动计划已经到了第四期了，南部地区也在以肉眼可见的速度发生着巨大的变化。

最新一期城南行动计划，周期从三年延长到了五年。在未来五年，重点实施十大工程包，安排项目260余项，五年完成投资约5900亿元。南城地区将再换新颜。

近几年，由于京津冀协同发展和雄安新区的建设，南部地区更是被赋予了更重要的战略地位。最近刚发布的城南行动计划四期也表示，城市南部地区是“一核两翼”的腹地，是京津冀协同发展的重要战略门户，是首都高质量发展的重要承载空间。

从这个意义上来说，大兴可以享受到城南发展的福利要更多一些。毕竟，无论是已经通航的大兴国际机场，还是雄安新区和北京连接的必经之路，大兴的战略发展价值都是非常巨大的。

从这张图可以看出，大兴发展的重点也是城南计划的重点，主要是两大片区，西侧是覆盖大兴新城片区的京雄发展带、东部是沿着南中轴直达大兴机场。再往东的京津发展带则主要是经开区了。

沿着中轴线靠近城区的部分，主打的是生态和文化方面，而主要的产业布局则是围绕着大兴机场和临空经济区。

另外一个新特点，就是大兴区要把原先已经布局的医药健康产业做大做强，将承接首医大等医学资源，打造千亿级产业集群。

而且位于大兴的生物医药基地已经明确将扩区，南扩3.6平方公里用于工业研发与生产，北扩5.5平方公里用于园区生活服务配套和首医大项目等。而位于生物医药基地北侧的大兴新城片区，也会承载更多园区生活服务和居住需求。

在公共服务方面，大兴区将加快实施北京第四实验学校、首医大新校区、大兴区医院新址、北大医院南院区等重点项目建设，持续提升全区教育医疗服务水平。

有产业、有配套，总之，可以想见在未来五年里，大兴等南部地区还将迎来巨大的利好和变化。

二

具体看一下这4个新项目，旧宫地块主要是享受经开区发展的利好，主要面向经开区人群和城市东部地区就业的人群；

大兴新城的两个地块位于黄村火车站，属于大兴新城发展的核心区域以及生物医药基地北扩的利好，主要面向大兴本区和地铁4号线沿线的丰台、西城、甚至到海淀等地区就业人群的居住；而榆垡地块，预计主要是面向新机场和临空经济区就业人群的居住。

买房都关心以地铁为主的交通是否便利。这几个项目中，位于大兴新城的中骏金辉地块（已经公布案名为中骏金辉•未来云城）距离地铁站最近，即将入市的一期距离地铁4号线义和庄站约800米。

而同区域的另一个中冶地块距离地铁要更远一些，步行至义和庄站需要2公里多。旧宫地块则是步行至最近的地铁8号线五福堂站约1.2公里。榆垡地块目前还没有地铁覆盖。

值得一提的是，在最新一期的城南行动计划中提出，推进丰台站、大兴黄村火车站、市郊铁路良乡站等交通枢纽站城一体化开发。这4个项目中，就涵盖了站城一体化，即TOD模式。未来云城就是唯一一个TOD项目。

关于站城一体化，之前我们在去年提过，丰台火车站正在进行站城一体化的开发。

TOD是Transit-OrientedDevelopment的简称，意为以公共交通为导向的发展方式，以地铁、轻轨、巴士干线等公共交通站点为中心，以5-10分钟步行路程为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的商业组团或居民组团。

日本在这方面走的是最好的。东京的六本木、涩谷，大阪的新大阪站等，都成为了城市中心的重要功能区，交通便利，商业服务业繁华，也带动的区域价值的提升。

比如，涩谷汇集了9条轨道交通线路，已经成为了日本著名的商业文化圈。

黄村火车站是南部地区未来一处的重要枢纽站点，不但是京沪、京九线的站点，也是京雄城际铁路的重要站点，而且黄村火车站还覆盖了地铁4号线和S6线。

未来云城这个项目就是围绕黄村火车站开发的TOD项目，与北京大兴高铁站一路之隔，约26万平米的大体量综合住区，无论是居住、还是城市活力，都会融入这一体化开发中，交通、生活等各个方面都会更加便利。

价格方面，这几个项目中，旧宫项目的销售指导价最高，达到了7万元/平米。大兴新城这两个地块中，靠地铁站更近一些的未来云城限售价是5.9万元/平米，远一些的中冶项目限售价是5.7万元/平米。榆垡项目限售价是3.4万元/平米。

三

这次北京的集中供地，一个突出的特点就是在控制地价、限制房价的同时，把提高住宅品质放在了一个重要的高度上。不但是竞高标准住宅建设方案的地块，其他项目对于提高品质都比较重视。

而北京“限地价、控房价、提品质”的这一做法也得到了国家层面的肯定，并已经在其他城市推广。

因此，首批集中供地项目的品质还是值得期待的。

提高品质这几个字比较笼统，对于购房者能买到的房子来说，会有什么变化？

市规自委相关负责人之前也解读过，品质的提升主要体现在公共性、宜居性、创新性和示范性这几个方面。

对于普通购房者来说，宜居肯定是最重要的。“宜居不是豪宅，而是适合居住的小区。”这是首批供地评审专家的定义。

拿未来云城这个项目为例，住宅用地容积率2.2，密度不高较为舒适，预计住宅将会是10层左右的洋房。

虽然没有“9070”的套型面积限制，但项目并没有设计那种超大户型的豪宅，套型面积在约96㎡-150㎡之间，三居和四居为主，适合首次置业或是首次改善的家庭。

虽然最终设计方案还没有公布，但中骏已经表示将用其“天”字系的最高标准来设计和建设这个项目，并将采用高标准的精装修交付。

虽然买的房子在小区里，但小区和周边的环境对大家也是很重要的。所以品质的标准里要有公共性和创新性。

一个项目并不只是一个住宅小区，同时也是一个公共产品，体现着城市的界面和形象。

还是以未来云城为例，TOD站城一体化开发，借着本身综合性土地的优势落位高端住宅、长租公寓、主题商街、写字楼或酒店、教育等多业态，多功能与轨道交通站点融合到一起，城市界面不但让大家看着舒服，居住生活和工作也要很方便舒适。

而创新性的代表就是小街区、密路网。

像未来云城这样26多方㎡的大体量项目，如果都集中在一个地块里，不但会造成周边城市路网被切割，交通不便。而且居住在超大小区中的居民前往各类功能区也非常不便。因此，这个项目就采用了小街区、密路网的设计，将整个项目分成了多个组团，即便是住宅，也分布在多个各个小板块中，它们之间穿插着绿化和支路，即彼此联系又各自有独立空间。

说到这里，首批供地项目南部地区的点评就完了，接下来我们还会陆续点评其他区域，也欢迎大家继续关注。

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