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各大房企“粉饰”财报的三条路径!

时间:2021-08-17 15:00:12  来源:牧诗地产圈

今天我们一起来看看房企都是如何来粉饰自家财报,以降低负债率的。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

根据“三条红线”政策,踩三条红线为红档,有息负债规模不得增加;踩两条红线为橙档,有息负债规模年增速不得超过5%;踩一条红线为黄档,有息负债规模年增速不得超过10%;均未踩线为绿档,有息负债规模年增速不得超过15%。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

因此如何控制有息负债成为房企的重中之重。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

房企对财报的处理,总结起来有以下三大手段:无息处理、形成股权、合作出表,下面我们逐一来分析。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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无息处理kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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将债务调整为无息化就可以达到不纳入有息负债或不需申报的目的。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

(1)年报披露信息中主要体现为供应链融资、各类应付款和应付票据、长期应付款和其它应付款等形式,本质是对上下游房企的资金占用,也是规模房企的优势所在。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

比如开发商直接以商票的形式完成对项目总包工程、材料款项的支付,总包再拿着商票去市场进行融资时,已对开发商的有息负债无任何影响。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

我们在之前有对商票做过详细分析,详情请看上篇:主流房企背后的“商票”生意有多深?kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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(2)有息负债按无息处理。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

同样以商票为例,总包在拿着商票在做保理融资时,开发商承担融资利息,但是在支付利息的时候却以建安成本的方式进行支付(可开发票,以达到税筹的目的)。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

 

形成股权kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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(1)发行永续债。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

所谓的永续债是指没有到期日,投资人可以按票面利息永久取得利息的债券。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

现有的会计准则规定,永续债不算负债,而是计入股东权益也就是净资产,这可以降低房企资产负债率、净负债率等杠杆指标。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

很多国企为了满足资产负债率的考核要求,喜欢发永续债;但是根据规则,永续债利率每年增加,原则上上不封顶,稍不注意,就很有可能将公司拖入债务深渊,无异于饮鸩止渴。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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(2)明股实债。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

投资方以股权形式进行投资,但以回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益,以与融资方约定投资资本金远期有效退出和约定利息(固定)收益的刚性实现为要件。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

通过把债务“包装”成为“股东权益”的方式,可以掩盖有息负债。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

举一个例子:假设一家地产公司,C公司,计划拍一块地,预计10亿元。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

C公司苦于囊中羞涩,只能凑够6亿元,于是找到一家信托公司,提议以“明股实债”的方式共同投资。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

双方一拍即合,于是成立了D公司作为拿地和运营的实体,其中C公司占D公司的60%股权,出资6亿元,信托公司占40%股权,出资4亿元。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

信托公司要求C公司需在3年后以15%的年利率(单利)回购信托公司持有的40%的股权。  kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

3年后,C公司的“明股实债”的财务费用是4*15%*3=1.8亿元,加上原始投资4亿元,C公司需要以1.8+4=5.8亿元回购信托公司的40%的股权。 kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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问题就出在这里了,1.8亿元的财务费用原本应该计入利润表,在“明股实债”的安排下,5.8亿元的回购款构成了“股东之间的权益性交易”,所以不影响利润表,而是直接调整资本公积或留存收益。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这笔4亿元的资金实质上为债务资金,通过合理“包装”成为一笔股权投资了。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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合联营公司,合作“出表”kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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房地产发展到现阶段,土拍金额越来越大,很多房企都采用合作开发的模式, 注册的合资项目公司融资成为普遍现象。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

比如,A 房企与 B 房企合资成立了一个项目 D 公司,用于合作开发某新项目,由于 A 房企在股权比例和控制力上没有对项目公司 D 构成控制权,因此对项目公司没有并表权。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

但是 A 与 B 公司约定 D 公司在开发过程中的融资,按照股权比例进行同比例分配。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

由于 D 公司属于 A 房企的非并表企业,因此其融资性负债就不体现在 A 房企的财务报表中,但是实际上 A 房企对相应的债务还是负有偿还的义务。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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最后小结一下,“三道红线”出台后,很多人认为,房企玩不出什么花样了。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

通过上面的介绍,我们发现,通过无息化处理、明股实债等手段,依然有可能实现优化净负债率、货币资金/短期债务等指标的目的。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这些操作相比央行会进一步出台严格的管控细则,以全面掌握房企的债务情况,也实施更好地行业管控。kgd筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!


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