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各大房企“粉饰”财报的三条路径！

时间：2021-08-17 15:00:12 来源：牧诗地产圈

今天我们一起来看看房企都是如何来粉饰自家财报，以降低负债率的。

根据“三条红线”政策，踩三条红线为红档，有息负债规模不得增加；踩两条红线为橙档，有息负债规模年增速不得超过5%；踩一条红线为黄档，有息负债规模年增速不得超过10%；均未踩线为绿档，有息负债规模年增速不得超过15%。

因此如何控制有息负债成为房企的重中之重。

房企对财报的处理，总结起来有以下三大手段：无息处理、形成股权、合作出表，下面我们逐一来分析。

无息处理

将债务调整为无息化就可以达到不纳入有息负债或不需申报的目的。

（1）年报披露信息中主要体现为供应链融资、各类应付款和应付票据、长期应付款和其它应付款等形式，本质是对上下游房企的资金占用，也是规模房企的优势所在。

比如开发商直接以商票的形式完成对项目总包工程、材料款项的支付，总包再拿着商票去市场进行融资时，已对开发商的有息负债无任何影响。

我们在之前有对商票做过详细分析，详情请看上篇：主流房企背后的“商票”生意有多深？

（2）有息负债按无息处理。

同样以商票为例，总包在拿着商票在做保理融资时，开发商承担融资利息，但是在支付利息的时候却以建安成本的方式进行支付（可开发票，以达到税筹的目的）。

形成股权

（1）发行永续债。

所谓的永续债是指没有到期日，投资人可以按票面利息永久取得利息的债券。

现有的会计准则规定，永续债不算负债，而是计入股东权益也就是净资产，这可以降低房企资产负债率、净负债率等杠杆指标。

很多国企为了满足资产负债率的考核要求，喜欢发永续债；但是根据规则，永续债利率每年增加，原则上上不封顶，稍不注意，就很有可能将公司拖入债务深渊，无异于饮鸩止渴。

（2）明股实债。

投资方以股权形式进行投资，但以回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益，以与融资方约定投资资本金远期有效退出和约定利息（固定）收益的刚性实现为要件。

通过把债务“包装”成为“股东权益”的方式，可以掩盖有息负债。

举一个例子：假设一家地产公司，C公司，计划拍一块地，预计10亿元。

C公司苦于囊中羞涩，只能凑够6亿元，于是找到一家信托公司，提议以“明股实债”的方式共同投资。

双方一拍即合，于是成立了D公司作为拿地和运营的实体，其中C公司占D公司的60%股权，出资6亿元，信托公司占40%股权，出资4亿元。

信托公司要求C公司需在3年后以15%的年利率(单利)回购信托公司持有的40%的股权。　　

3年后，C公司的“明股实债”的财务费用是4*15%*3=1.8亿元，加上原始投资4亿元，C公司需要以1.8+4=5.8亿元回购信托公司的40%的股权。　

问题就出在这里了，1.8亿元的财务费用原本应该计入利润表，在“明股实债”的安排下，5.8亿元的回购款构成了“股东之间的权益性交易”，所以不影响利润表，而是直接调整资本公积或留存收益。

这笔4亿元的资金实质上为债务资金，通过合理“包装”成为一笔股权投资了。

合联营公司，合作“出表”

房地产发展到现阶段，土拍金额越来越大，很多房企都采用合作开发的模式，注册的合资项目公司融资成为普遍现象。

比如，A 房企与 B 房企合资成立了一个项目 D 公司，用于合作开发某新项目，由于 A 房企在股权比例和控制力上没有对项目公司 D 构成控制权，因此对项目公司没有并表权。

但是 A 与 B 公司约定 D 公司在开发过程中的融资，按照股权比例进行同比例分配。

由于 D 公司属于 A 房企的非并表企业，因此其融资性负债就不体现在 A 房企的财务报表中，但是实际上 A 房企对相应的债务还是负有偿还的义务。

最后小结一下，“三道红线”出台后，很多人认为，房企玩不出什么花样了。

通过上面的介绍，我们发现，通过无息化处理、明股实债等手段，依然有可能实现优化净负债率、货币资金/短期债务等指标的目的。

这些操作相比央行会进一步出台严格的管控细则，以全面掌握房企的债务情况，也实施更好地行业管控。

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