拿地额“40%”红线，对房企的10个影响

时间：2021-08-06 12:22:29 来源：潘永堂地产总裁参考

首先提醒2点：

其一，拿地占销售40%，指的是权益销售额，这样规避了全口径合作开发的统计猫腻，相对数据更准点。

其二，拿地占销售不超40%，其实早就有之，去年8月三道红线就有配套的“二观察”，只不过以前针对的是首批12家试点房企，而且绿档房企不用“两观察”。而这次网传的是针对几十家试点房企，面更广。当然，一旦后期再有拿地过猛的，未被纳入监管的房企也随时可能面临监管！

这个传言，直接对投资端发力，摁住了房企投资的强度。老潘也针对性谈谈，拿地总量40%红线，到底对未来房地产、房企有什么影响了？

1，首先你得明白，为何这次把40%红线被强调？

其一，这是针对“三道红线、集中供地”的补丁；

其二，这是稳地价的“又一重拳”！

为什么了？

房地产政策密密麻麻，但本质上顶层导向其实就是“三稳”，即“稳房价，稳地价，稳预期”。但这一两年的现实市场并非如此：

目前来看，房价是基本稳住了，预期也稳住了，你看看地产股这一两年有多惨，你就知道投资者预期有多差了。（投资者都笑谈，现在地产不叫地产，叫“地惨”！）

但唯独有一点，核心城市的“地价”还是没稳住！

其一，三道红线后绿档房企依旧有15%的融资增量，拿地的子弹很充沛！

其二，22个城市集中供地后不少城市土地溢价率依旧很高，不少城市地价溢价甚至超过50%！整体而言2021上半年22 城首批集中供地平均成交楼面价 9591元/平方米，较去年全年增长38%。

掂量一下，半年时间土地价格平均上升38%，这的确有点过分了！

显然，单纯凭三道红线和集中供地，“稳地价”还是没有达到预期目标。

果然，就在7月22日，国务院副总理韩正就明确，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

紧接着，拿地额占销售额40%的红线就出来了！

2，本身而言，三道红线治疗的是“高负债病”。

即是针对“三高”（高融资、高负债、高杠杆）房企的鞭策。但三道红线，对资信强大，融资成本低的央企国企和战略稳健、财务自律的龙头房企而言，其实是变相利好，甚至是三道红线下新一轮的“弯道超车”的机会。这也是他们在2021年这一轮集中供地，强势出手的缘由。

统计发现，首轮集中供地央企拿地以仅6%的数量占比，拿地金额和建面占比达到20%上下。

所以，央企国企和稳健龙头房企，他们反而是三道红线下的“幸运儿”！

他们成为这一轮22集中供地的土地高溢价的“主攻手。

比如保利、招商蛇口、中海、万科、金地等拿地都很猛。

所以，这次拿地总量40%的红线“补丁”，对这些本可以弯道超车的房企是一次“拆刹车”，

一句话整体总结一下：

三道红线，是给高负债房企“间接”踩了拿地的刹车；
40%拿地红线，是给进取的央企国企和龙头房企，直接“踩刹车”！

3，对非地方龙头的中小房企而言，对“三高”高风险房企而言，40%红线对他们几乎没啥影响。为啥了？

他们首要战略是降负债问题，是生死存亡的问题，他们早在严控2021年拿地金额，甚至几乎2021上半年不拿地。

比如2021上半年恒大拿地竟然突然消失在“半年拿地榜”，要知道恒大同期2019上半年，2020上半年拿地金额可都是行业前三。

同样比如富力，2019年1~6月拿地是903亿货值，2020年同期是293亿，2021年同期则是100亿货值。2年间，富力拿地货值从900亿降低到100亿！而且这还是货值，拿地金额更少了。

4，拿地40%的红线，其实还是有“一刀切”嫌疑！

40%本质是权益拿地金额与权益销售金额的比值，等同于地货比指标。

老潘习惯反过来说，即看“货地比”，更关键的问题是，中国一二三四线城市的“货地比”是巨大差异的。

比如一线城市货地比可能1.2到1.5，二线城市货地比1.5到2，三四线货地比可能2到3倍甚至4倍。

比如三四线100亿拿地，可能换来超过300亿的销售额。

而100亿一二线拿地，可能只能换来150亿左右销售额！

所以，这个40%红线，对类似碧桂园、中南、祥生等在三四线较大比例布局的房企而言，真没啥怕的，甚至就是一个变现的利好，他们反而有了适度的弯道超车机会。

而对一些80%、70%重仓一二线城市的主流房企而言，40%的红线压力还是很大的。

5，拿地40%红线，不仅包含公开市场的权益拿地金额，也包含收并购的金额。

这个提法感觉有意针对地产F4。但事实上，一方面，今天集中供地后，越来越多房企加强了多元化拿地的比例，毕竟集中供地很多没钱赚，利润薄，所以很多房企加强了收并购拿地的力度。另一方面，随着2021年成为房企爆雷年，今年是首次破万亿债务的到期年，所以，从概率来看，其实2021年收并购是一个大增的机会。而且在楼市走弱的氛围下，收购方会更强势，更容易用相对更少的资金实现更大的销售额，即相对一二线公开市场血拼，收并购“货地比”反而更高。

6，但从更大范围的百强房企来看，其实房企的拿地强度这几年一直在陆续下降，这是三道红线的功劳。

比如2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%，而2020上半年则41.6%，今年拿地同期下降12.3个百分点，拿地强度明显下降！

而针对首批12家试点企业而言，12家中只有3家企业略高于40%红线，显然这个影响面很小。

7，拿地40%红线之后，房企在未来拿地会“一收一放”。

即一方面会“收”，即对未来拿地总额、拿地强度会高度关注。比如2021上半年冲得猛的房企估计会更谨慎下半年拿地。即评估站在全年维度重新审视投资额。比如根据包邮区调研，郁亮就在前天万科集团内部会议上就强调下半年2个重大决定。其一，收紧投资，其二，加快销售回款。事实上，上半年万科以962亿问鼎行业拿地冠军。

另一方面会“放”。即围绕自身深耕的一二线城市逐步下沉周边的强三线城市，那里货地比更高，容易少占40%红线的拿地指标。同时，加强城市更新，产业勾地、旧改等非公开拿地手段，因为一般而言，这些非公开拿地渠道利润高，货地比也高。

所以40%红线之后，提升非公开拿地力度，加速构建多元化拿地渠道是房企下一步一个战略选择！

8，通过此次40%拿地红线，也让所有地产人都明白一个政策导向。

即政策松动出现一个小口子的侥幸没有了，今天的地产调控政策最高准则是“三稳”（房价，地价和预期）为顶层设计，凡是有违背，有破坏“三稳”的市场行为都会马上有一个又一个“新补丁”来对付你。

2021年以来的地产调控政策上次是八部委的46次，而这次是47次。政策已经进入高频率、高密度、高网格的立体调控时代。

但房地产也不会歇菜，老潘还是打一下气，2021上半年统计局表示房地产销售额高达9.3万亿，加上一半下半年销售权重更高，预估2021年破18万亿是大概率事件。而头部房企市占率才4%左右，还是一个群雄增长的好时代，所以中长期看，优秀房企其实大有可为！

9，如果仅有三道红线，还是有很多类似招商蛇口、金地等央企国企以及龙湖等的继续中高速增长。这两年招商蛇口一下进入行业第7，但有了40%的红线之后，这意味着未来整个房地产将全面进入中低速增长阶段。

更重要的是，有了这个40%红线控制，就能约束房企投资的疯狂度，抑制土地市场非理性因素，这对平抑土地溢价，高地价有一定作用！

10，拿地40%红线，这也表明房地产重资产越来越玩了。同时，规模房企也会加速销售增长，这样40%拿地的绝对值也会很大，也更有机会获取更多一二线城市好地。

未来如果是40%拿地红线未来普及到百强房企的话，那么5000亿销售额的房企拿地金额就有2000亿额度，1000亿销售额的房企拿地金额就有400亿额度，而400亿房企就只有100多亿拿地额度，如此以来，2000亿，400亿，100亿的总家底，但在优质一二线城市拿地时，显然依旧是头部房企更有轮动、集中优势。

同时，重资产模式越来越难玩后，加上房企利润率越来越低，那么，类似轻资产的代建模式，类似创投的股权投资等也会是一个不错的机会。

小结

地产这个行业越来越难了！

就在昨晚，中诚信国际评级将中国房地产行业展望由稳定调整为负面！

来顶一下

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