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拿地额“40%”红线,对房企的10个影响

时间:2021-08-06 12:22:29  来源: 潘永堂 地产总裁参考

首先提醒2点:iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

其一,拿地占销售40%,指的是权益销售额,这样规避了全口径合作开发的统计猫腻,相对数据更准点。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

其二,拿地占销售不超40%,其实早就有之,去年8月三道红线就有配套的“二观察”,只不过以前针对的是首批12家试点房企,而且绿档房企不用“两观察”。而这次网传的是针对几十家试点房企,面更广。当然,一旦后期再有拿地过猛的,未被纳入监管的房企也随时可能面临监管!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这个传言,直接对投资端发力,摁住了房企投资的强度。老潘也针对性谈谈,拿地总量40%红线,到底对未来房地产、房企有什么影响了? iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

1,首先你得明白,为何这次把40%红线被强调?iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

其一,这是针对“三道红线、集中供地”的补丁;iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

其二,这是稳地价的“又一重拳”!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

为什么了?iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

房地产政策密密麻麻,但本质上顶层导向其实就是“三稳”,即“稳房价,稳地价,稳预期”。但这一两年的现实市场并非如此:iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

目前来看,房价是基本稳住了,预期也稳住了,你看看地产股这一两年有多惨,你就知道投资者预期有多差了。(投资者都笑谈,现在地产不叫地产,叫“地惨”!)iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

但唯独有一点,核心城市的“地价”还是没稳住!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

其一,三道红线后绿档房企依旧有15%的融资增量,拿地的子弹很充沛!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

其二,22个城市集中供地后不少城市土地溢价率依旧很高,不少城市地价溢价甚至超过50%!整体而言2021上半年22 城首批集中供地平均成交楼面价 9591元/平方米,较去年全年增长38%。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

掂量一下,半年时间土地价格平均上升38%,这的确有点过分了!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

显然,单纯凭三道红线和集中供地,“稳地价”还是没有达到预期目标。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

果然,就在7月22日,国务院副总理韩正就明确,加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

紧接着,拿地额占销售额40%的红线就出来了!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2,  本身而言,三道红线治疗的是“高负债病”。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

即是针对“三高”(高融资、高负债、高杠杆)房企的鞭策。但三道红线,对资信强大,融资成本低的央企国企和战略稳健、财务自律的龙头房企而言,其实是变相利好,甚至是三道红线下新一轮的“弯道超车”的机会。这也是他们在2021年这一轮集中供地,强势出手的缘由。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

统计发现,首轮集中供地央企拿地以仅6%的数量占比,拿地金额和建面占比达到20%上下。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

所以,央企国企和稳健龙头房企,他们反而是三道红线下的“幸运儿”!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

他们成为这一轮22集中供地的土地高溢价的“主攻手。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

比如保利、招商蛇口、中海、万科、金地等拿地都很猛。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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所以,这次拿地总量40%的红线“补丁”,对这些本可以弯道超车的房企是一次“拆刹车”,iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

一句话整体总结一下:iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  • 三道红线,是给高负债房企“间接”踩了拿地的刹车;iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

  • 40%拿地红线,是给进取的央企国企和龙头房企,直接“踩刹车”!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

3,  对非地方龙头的中小房企而言,对“三高”高风险房企而言,40%红线对他们几乎没啥影响。为啥了?iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

他们首要战略是降负债问题,是生死存亡的问题,他们早在严控2021年拿地金额,甚至几乎2021上半年不拿地。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

比如2021上半年恒大拿地竟然突然消失在“半年拿地榜”,要知道恒大同期2019上半年,2020上半年拿地金额可都是行业前三。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

同样比如富力,2019年1~6月拿地是903亿货值,2020年同期是293亿,2021年同期则是100亿货值。2年间,富力拿地货值从900亿降低到100亿!而且这还是货值,拿地金额更少了。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

4,  拿地40%的红线,其实还是有“一刀切”嫌疑!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

40%本质是权益拿地金额与权益销售金额的比值,等同于地货比指标。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

老潘习惯反过来说,即看“货地比”,更关键的问题是,中国一二三四线城市的“货地比”是巨大差异的。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

比如一线城市货地比可能1.2到1.5,二线城市货地比1.5到2,三四线货地比可能2到3倍甚至4倍。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

比如三四线100亿拿地,可能换来超过300亿的销售额。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

而100亿一二线拿地,可能只能换来150亿左右销售额!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

所以,这个40%红线,对类似碧桂园、中南、祥生等在三四线较大比例布局的房企而言,真没啥怕的,甚至就是一个变现的利好,他们反而有了适度的弯道超车机会。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

而对一些80%、70%重仓一二线城市的主流房企而言,40%的红线压力还是很大的。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

5,  拿地40%红线,不仅包含公开市场的权益拿地金额,也包含收并购的金额。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这个提法感觉有意针对地产F4。但事实上,一方面,今天集中供地后,越来越多房企加强了多元化拿地的比例,毕竟集中供地很多没钱赚,利润薄,所以很多房企加强了收并购拿地的力度。另一方面,随着2021年成为房企爆雷年,今年是首次破万亿债务的到期年,所以,从概率来看,其实2021年收并购是一个大增的机会。而且在楼市走弱的氛围下,收购方会更强势,更容易用相对更少的资金实现更大的销售额,即相对一二线公开市场血拼,收并购“货地比”反而更高。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

6,  但从更大范围的百强房企来看,其实房企的拿地强度这几年一直在陆续下降,这是三道红线的功劳。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

比如2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%,而2020上半年则41.6%,今年拿地同期下降12.3个百分点,拿地强度明显下降!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

而针对首批12家试点企业而言,12家中只有3家企业略高于40%红线,显然这个影响面很小。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

7,  拿地40%红线之后,房企在未来拿地会“一收一放”。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

即一方面会“收”,即对未来拿地总额、拿地强度会高度关注。比如2021上半年冲得猛的房企估计会更谨慎下半年拿地。即评估站在全年维度重新审视投资额。比如根据包邮区调研,郁亮就在前天万科集团内部会议上就强调下半年2个重大决定。其一,收紧投资,其二,加快销售回款。事实上,上半年万科以962亿问鼎行业拿地冠军。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

另一方面会“放”。即围绕自身深耕的一二线城市逐步下沉周边的强三线城市,那里货地比更高,容易少占40%红线的拿地指标。同时,加强城市更新,产业勾地、旧改等非公开拿地手段,因为一般而言,这些非公开拿地渠道利润高,货地比也高。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

所以40%红线之后,提升非公开拿地力度,加速构建多元化拿地渠道是房企下一步一个战略选择!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

8,通过此次40%拿地红线,也让所有地产人都明白一个政策导向。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

即政策松动出现一个小口子的侥幸没有了,今天的地产调控政策最高准则是“三稳”(房价,地价和预期)为顶层设计,凡是有违背,有破坏“三稳”的市场行为都会马上有一个又一个“新补丁”来对付你。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

2021年以来的地产调控政策上次是八部委的46次,而这次是47次。政策已经进入高频率、高密度、高网格的立体调控时代。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

但房地产也不会歇菜,老潘还是打一下气,2021上半年统计局表示房地产销售额高达9.3万亿,加上一半下半年销售权重更高,预估2021年破18万亿是大概率事件。而头部房企市占率才4%左右,还是一个群雄增长的好时代,所以中长期看,优秀房企其实大有可为!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

9,  如果仅有三道红线,还是有很多类似招商蛇口、金地等央企国企以及龙湖等的继续中高速增长。这两年招商蛇口一下进入行业第7,但有了40%的红线之后,这意味着未来整个房地产将全面进入中低速增长阶段。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

更重要的是,有了这个40%红线控制,就能约束房企投资的疯狂度,抑制土地市场非理性因素,这对平抑土地溢价,高地价有一定作用!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

10,   拿地40%红线,这也表明房地产重资产越来越玩了。同时,规模房企也会加速销售增长,这样40%拿地的绝对值也会很大,也更有机会获取更多一二线城市好地。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

未来如果是40%拿地红线未来普及到百强房企的话,那么5000亿销售额的房企拿地金额就有2000亿额度,1000亿销售额的房企拿地金额就有400亿额度,而400亿房企就只有100多亿拿地额度,如此以来,2000亿,400亿,100亿的总家底,但在优质一二线城市拿地时,显然依旧是头部房企更有轮动、集中优势。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

同时,重资产模式越来越难玩后,加上房企利润率越来越低,那么,类似轻资产的代建模式,类似创投的股权投资等也会是一个不错的机会。iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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地产这个行业越来越难了!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

就在昨晚,中诚信国际评级将中国房地产行业展望由稳定调整为负面!iKF筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!


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