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三道红线1周年，房地产开发企业“谁进、谁退” ？

时间：2021-08-06 12:03:21 来源：潘永堂地产总裁参考

无杠杆，不地产！

过去的中国房企，大多是靠“高融资、高负债、高杠杆”推动的，加上地产上半场的超级行情，最终造就一个又一个“地产黑马、千亿新秀” ！

2020年8月，一道名为“三道红线”新政，犹如一道“晴天霹雳”，炸醒了正在“三高”（高融资，高负债，高杠杆）的激进房企。

有人说，三道红线就是三高房企的“催命符”、“生死劫”！
有人说，三道红线是房企二度洗牌、进退分化的“分水岭”！
还有人说，三道红线是地产进入下半场，新规则的“起点”！

Part1 催命符：三高房企的“生死”考题

三道红线威力，为何如此巨大？

核心在于它就是一个房企负债的“紧箍咒”，紧紧箍在“三高”房企头上，勒得头痛！同时这个紧箍咒，又从源头上限制了当前各个梯队房企的业绩增速。

比如许多负债高的大中型房企增速不得不从过去40%到50%开始业绩放缓到10%到20%，甚至不少百强房企开始负增长；而一大批“壮志满怀”的中小房企，当被按住了财务杠杆这一超级支点后，规模再难逆袭了！

百亿房企“3年冲千亿”休已！

未来黑马故事，再也难出现！

同时，叠加集中供地、“新两道红线”、乃至“投资占销售40%红线传闻”等系列政策，今天房企所面临的问题，其实已不是“正负增长”的问题，而是更为可怕的“生死问题”。

而三道红线，正是这一变局的导火索！

比如即使按照三道红线发布当时的达标率，我们会发现，即使头部4强碧桂园、万科、恒大、融创，他们也个个“踩线”。而放到行业更大范围看，百强房企满足绿档标准也仅仅是“个位数”，比如华润、中海、金地、龙湖和滨江等。

果然，三道红线发布后不到1年，爆雷的房企就迅速增多，而且更恐怖的是爆雷企业的能级也在提升，房企大而不倒的“铁律”，或许正面临挑战！

比如前几年爆雷房企都以中小企业为主，如2018年中弘股份，2019年三盛宏业、银亿等，但三道红线后，爆雷的规模品牌房企越来越多。统计表明：仅仅2021年前5个月，已违约爆雷房企就多达12家。而且，其中大中型房企面孔越来越多。

比如千亿级房企有“泰禾、蓝光”。
比如十强房企有华夏幸福，恒大。

他们普遍都有一个共同特征，就是“三高”病：高融资，高负债、高杠杆。

同时，债务爆雷外，行业“大鱼吃大鱼”的故事也在陆续上演。比如先是2021年初融创收购“广西一哥”广西彰泰，而后是上个月远洋收购百强红星地产。或许下一个被收购者，也不会太久！

写稿此刻，又传出一家曾提冲千亿的实地集团，也出现违约爆雷的传闻！

那么，到2021年到底有多少房企会面临违约爆雷风险？对此，某金融高层人士最近也给出一个醒目答案：“如果金融政策收紧维持到2021年年底，可能百强房企会有10家以上出现资金困境，如果有黑天鹅事件出现，可能这个比例会更高。”

2021年将大概率成为房企的“爆雷年”！而三道红线则是很多三高房企爆雷的“催命符”！

Part 2 逆势成长：“绿档”优秀房企

理性的看，我们常常放大悲观的情绪。事实上，一个新政之后有跌落者、有出局者，这也算正常，这也是行业进入下半场的一个“正常表现”！

以三道红线举例，一方面，它是“三高”房企的催命符，另一方面，它又是优秀房企的春天！借用孙宏斌的判断：“三道红线等一系列政策之后，一些房企会在2年后逐渐出清，而一些优秀房企也迎来盛世年华”！

的确，类似龙湖，中海、金地等一大批大型国企央企以及战略前瞻稳健、拿地自律的民营房企，他们成为地产新时期的“弯道超车”选手，他们正在“逆势生长”！

很多人都说行业已告别弯道超车，其实这个论断有点“一刀切”，核心还得看个体！

一个常识是，行业低增长，并不意味着所有房企“低增长”！

以金地为例，这是一家被认为过去一直稳健甚至保守的房企，核心还在于它是反“三高”，而且一直反“三高”，它是一家“过去5年都在三道红线绿档范围内却依旧保持中高速增长”的房企。

金地近5年稳健的财务指标

比如2016年，金地剔除预收款后资产负债率57.9%，而净负债率才28.4%，现金短债比2.47。比如从2016年到2020年，金地三道红线都是百分百的“绿档”！换句话说，即使没有三道红线新政，金地的财务天然就是“绿档”！

但更值得关注的是，金地过去5年实现了600多亿到2427亿的业绩高增长！

2016年金地首破千亿，到2019年破两千亿（2106亿），而后即使三道红线后2020年金地依旧增幅“15.4%”达2427亿；同时2021年前6月劲销1628亿，同比大增60.22%，完成58.04%全年目标，可以推断的是

金地2021年“破3000亿”将是大概率事件！

加上招蛇的崛起，房地产重回“招保万金”新时代！

所以，解读金地近6年成长路径，无论三道红线颁布前还是三道红线推行后，金地始终没有财务高杠杆，但业绩依旧实现了6年5倍左右的高增长！而这与大多“三高”催生的黑马房企有本质的不同。

反过来说，三道红线后的金地，不仅没失速，反而进取姿态更强！为何如此评价？核心在于三道红线之后的投资拿地力度，可以看出金地房企的“雄心”！

好的，业绩逆生长说完了。再说说“拿地逆生长”！

为何说“拿地”？核心是拿地强度其实最能反映房企对未来的信心和态度。

正如旭辉总裁林峰所言：“正常情况下，房企近6个月新增投资货值至少应该与销售持平，如果要保持增长，补的货要更多过于销售才行。如果过去6个月不买地，说明业务正在高度收缩，或是资金链承压较大。”

的确如此。三道红线后，规模房企拿地已是更严峻分化，老潘形容为“冰火两重天”！

一方面，众多“三高”房企强行降负债，严控支出，而首先严控的就是控制拿地强度！也因此，2021年拿地榜，一些昔日拿地“明星”竟然消失在百强拿地榜！

典型如2021年类似恒大、泰禾、富力、蓝光等基本已拿地甚少。

比如2021上半年恒大拿地竟然突然消失在“半年百强拿地榜”，拿地百强门槛最后一名金额只是37亿，但恒大依旧没有入榜。而对比去年、前年同期2019上半年，2020上半年，恒大拿地金额都是行业前三，是拿地“明星”。

同样是富力，2021上半年拿地也是急速收缩。

比如前年同期2019年1~6月拿地是903亿货值，2020年同期是293亿货值，而2021年同期则是拿地100亿货值。拿地货值从900亿大幅度收缩至100亿。

而对比之下2021年上半年，万科，保利、融创、龙湖都拿地凶猛。

根据中指院2021年房企1~6月拿地排行榜。

万科962亿，全行业第一；
保利794亿，全行业第二；
金地446亿，全行业第八；
龙湖374亿，行业第十一。

中指院2021年1~6月拿地排行榜

具体而言，三道红线之后，绿档房企都在拿地“逆生长”！

比如金地去年权益投资额690亿，但今年2021年前6月金地权益投资额就高达446亿，接近2020全年投资额的65%。同时，金地拿地榜位列行业第8，相对金地自己销售业绩榜11名，领先3名！

综合对比之下，今天绿档房企和三高房企的拿地形成了“冰火两重天”局面。

相对之下，类似绿档优秀房企“万科、保利、金地、龙湖”等更有逆势投资力、增长力！

进一步讲，最近网传“拿地额占销售额不超过40%”的红线政策，看似严峻，但事实上，这些优秀房企，其实都是在40%红线框架下“自由跳舞”。比如

2021上半年万科拿地占销售额27.7%，
2021上半年保利拿地占销售额26.8%，
2021上半年金地拿地占销售额27.44%
2021上半年龙湖拿地占销售额26.2%。

你看，都在40%红线以内！

显然，无论三道红线，还是拿地总额的40%红线，绿档优秀房企都在安全线内上演“稳健进取”角色！

Part3 精益运营：在创新中分化

三道红线之后，房企的发展思路和竞争逻辑也在巨变。

比如房企发展思路明显从“增量”向“提质”转变，强运营、高质量、均衡发展成为房企一致的目标。
比如房企竞争优势也从外在的规模优势、拿地优势向内在的融资优势、管理优势、组织优势过渡！

万科就表示：“三道红线后房企逻辑开始由原来的可以靠土地、靠金融这些要素去赚钱转变为以能力、以劳动挣钱的逻辑转变。在新逻辑下，房企竞争烈度比以前强很多，未来企业不可能再靠一、两样关键资源就能打赢、获胜，均好无短板是这个新时代的必然要求。”

同样，金地集团副总裁王南也表示；“行业过去发展最快的企业往往多是高负债率的，但三道红线后，未来整体发展最均衡、管理最精细的房企会发展的更好，而金地则会通过产品创新、周转率提升，靠系统经营能力去提升ROE！”

今天，强运营，精细运营、数字化运营已经成为一种房企必修课。

尤其在地产行业类制造业化，利润率进入个位数新时期后，运营力水准开始成为房企“利润保卫战”、“高ROE保卫战”的关键。

那么此刻标杆房企是怎么做的了？

以万科为例，万科认为行业正在回归制造业属性，而且万科认为习惯了地产黄金时代的房企往往对真正制造业经营管理做法并没有深入理解。对此，万科提出一个“赤字接单，黑字出货”制造业管理方法。

“赤字接单，黑字出货”8字格言，其实最早出自富士康2000年竞争产品事业群“降低成本”动员大会上的讲话。即富士康要有‘赤字接单，黑字出货’的竞争能力！即以低于竞争对手的价格接受订单，同时，通过富士康制造、营销各环节的努力，压缩和节省成本，最终又以竞争性价格将货交给客户。”

通俗的解读就是，“制造企业可能在接单那一刻初看是赚不到钱的，但富士康在出货那一刻却因为自身优秀能力而奇迹般实现了难得的盈利。”

这个故事落在房地产行业，就好比杭州拿地一样，即其他房企杭州拿地可能大多是亏损，但滨江凭借自身优势，或许还可以挣到1%到2%净利率，滨江或许就有这个类似“赤字接单，黑字出货”的赚钱能力。

同样以金地为例，王南表示：“为了追求高质量ROE和精细运营，金地推出了以销定产基于大中小库存的R值管理体系，以及基于数字化的资产周转“一城一图”管理办法，也是一种精细运营的创新。”

事实上，以销定产在很多房企是个概念口号，但金地真正做到了精细化“机制管理”。

比如房企区域一线可售资源去化率更多是个失真数据，很多一线开工资源即使达到预售条件也没有及时取证，最终开工和销售资源存在脱节管理的弊端，对此，金地通过明确“达预”（达到预售条件的简称）可售资源，通过明确大中小库存标准，创新了一个R值管理体系。

即金地确定“小库存”去化周期在3到9月为合理值。一旦小库存仅剩3个月，那么盘算中库存每个月即将进入到小库存的总量有多少，以此决定大库存资源开工多少，最终让小库存从3个月提升到比如6个月的目标合理数值。

同样，金地为提升全国各地一线项目的周转效率，启动 “一城一图”正态分布管控评价体系，轻松实现了区域一线“一城一标准”的拿地到开盘的领先效率管理。

怎么做？即金地根据每个城市、不同项目类型（楼层高低条件）、不同施工条件（冬歇期），通过城市众多外部房企“拿地到开盘”3000多组历史大数据进行归纳统计，得出当地城市拿地到开盘的平均值正态分布图。

那么，金地一线项目效率到底是高还是低？其实与各个城市开盘效率进行正态分布对比，结果就一目了然。比如2020年之后，金地项目大部分城市基本占据了所在城市开发效率前5。比如最新数据显示，2021年一季度金地在上海开盘效率做到第1名！

同样是碧桂园，从2019年到2021年碧桂园连续3年以“全周期竞争力提升”作为主题年，进一步通过自我检视全面提升全周期综合竞争力，迈向高质量发展阶段。

经过2年多发展，碧桂园总裁莫斌最近表示：“全竞提升已进入深水区，但仍有提升空间。接下来，要把标杆变成标准，鼓励标杆再突破。”

小结

的确，三道红线，正成为房企下一步分化洗牌的 “加速器”。

比如房企首先因为三道红线“踩线数量”的不同，直接带来融资增量的分化，进而直接影响拿地分化，这是外在的分化；
比如，三道红线对房企内在运营效率、周转效率、现金流管理提出更高要求，标杆房企领先的、精细的运营水平也将是一个分化点。

如今三道红线实施正好1周年，但它的威力已高度显现，它一方面成为三高房企的催命符，生死劫；一方面又成为优秀央企国企和战略稳健、财务稳健大型民营房企“逆生长”的机遇期！

此刻，房企分化洗牌正在加速，而整个行业也正逐步回归理性，越来越正常了。

即有人跌落衰败，有人逆势生长！

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