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管理红利时代，精装修成本该怎么管

时间：2021-07-13 12:13:49 来源：有得管理分享汇

题纲：

01. 为什么要做精装

02. 精装修成本分析

03. 各阶段成本管控

01、为什么要做精装/

精装修是基于已有建筑，进行地、墙、顶面层的装饰、生活功能部品的建造，营造功能条件及生活条件

精装修涉及的界面多，内容广，方案差异大，因而历来是管理难点，那为什么越来越多的项目都要做精装交付呢？

1. 提升产品竞争力

万科在15年前甚至更早就将精装产品率做为对各城市公司绩效考核的内容之一，在当时普遍毛坯交付的年代，精装修交付不仅打出了差异化，更加提升了产品的品质，毕竟精装房比毛坯房感官好太多

2. 政策要求

近些年来，很多地区对精装修交付有了明确的要求，不少土地出让条件中会对精装修进行要求，尤其是土地配套，如配套公寓，如旧改项目的还迁房等等

精装修也慢慢成为完成指标的方式，尤其是现在装配式成为强制动作后，部分精装修内容可以做为装配率算分内容，很多公司开始尝试选择进行精装修交付

3. 溢价手段

对于地产企业来说，各地的限价政策是影响项目利润表现最主要的因素之一，限价往往是限毛坯不限精装，即便是限精装，但由于精装的溢价能力强，为了突破限价，各房企也会把主要突破口放在精装修上，因而越来越多的项目选择精装修交房

02、精装修成本分析

1. 精装修界面及口径

大家在谈论精装修成本之前需要先搞清楚精装修的界面和口径，否则对比分析的内容是不具备可比性的，我们常用的评价指标是精装单方

精装单方=分子（精装成本）/分母（面积）

分子部分（精装成本）

每家公司出于管理导向或者习惯性做法，精装修工程的内容会有所不同，有的公司指的精装修仅指硬装修部分，有的公司精装修工程还包含各种收纳、厨房电器、空调新风等等，所以在谈及精装成本时一定要搞清楚内容是否一致

分母部分（面积）

这也是直接影响平米单方结果的重要因素，在讨论精装成本时要明确，这个面积是业态建筑面积，还是房屋建筑面积（业态面积-公区等面积），还是套内面积

2. 精装修成本占比分析

精装修内容多，配置标准、户型、包含内容等因素对精装修成本影响大，我们以某标杆企业90平米户型为例分类列举了各子项占比，虽然不适用于所有项目，但各子项间的占比基本不会有太大的波动

3. 精装修常用材料经验价格

这里给大家列一些常用材料的价格区间，当然这个只是提供参考，精装修的材料太多了，而且这里列的是常用常见的，如果非要抬杠，笔者概不奉陪~~

3.1 瓷砖

300*600mm墙砖：8-16元/片

800*800mm地砖：50-160/片

3.2 木地板

纯实木地板：200-800元/m2

三层实木复合地板：300-400元/m2

多层实木复合地板：250-300元/m2

强化复合地板：80-150元/m2

3.3 乳胶漆

国产：800-2200元/套

进口：1400-3000元/套

注：一套指一底两面

3.4 墙纸/墙布

PVC墙纸：30-50元/卷

无纺布墙纸 50-150元/卷

纯纸墙纸 150-500元/卷

墙布 50-100元/m2

注：“一卷”通常宽0.53米，长10米，面积5.3m2，铺贴安装费另加10元/m2；墙布通常是整张无缝的，铺贴安装费另加30元/m2

3.5 橱柜

橱柜的计价有两种，一种是按套，即“三米套餐”通常包含3米地柜+3米台面+1米或1.5米吊柜+五金铰链+若干抽屉；另外一种是按延米，批量精装修通常按延米计量

按延米计价：

① 裸柜（“一延米裸柜”通常包含1米地柜+0.5米吊柜+五金铰链） 1000-5000元/延米

② 台面 800-50000元/延米

3.6 户内门

免漆实木复合门1000-1500元/樘

烤漆清油实木复合门：1500-2000元/樘

烤漆混油实木复合门：1500-3000元/樘

烤漆混油纯实木门：3000-6000元/樘

注：

① 实木复合门，门芯一般是实木指接板，1500左右用杉木芯，2000左右用松木芯

② 门芯和烤漆的成本比例基本是1:1，所以做烤漆普遍比免漆贵很多

③ 门板造型也会影响价格，通常线条造型门比平板门贵500左右

3.6 卫浴

国产马桶1000-2000元/套

进口马桶2000-50000元/套

智能马桶盖1500-3000元/套

国产花洒700-1000元/套

进口花洒1500-20000元/套

卫浴受品牌影响很大，在这里给大家整理了一个卫浴常用品牌分级

03、各阶段成本管控要点

1. 定位阶段

项目定位对成本管理来说最直接的影响就是针对不同定位选择不同的配置标准，不同的配置标准直接决定了成本的高低

首先要做好精装配置标准与定位的匹配，务必杜绝超配的情况出现，不能别的项目有什么我们也配什么，要分析客户敏感点，分析定位匹配度等等

其次，要明确每个定位对应的成本限额，很多标杆企业会对批量精装修进行严格的分档限额，下表是中海的定位分档，可参照

根据定位和公司精装分级就能确定配置标准了吗？以前可以现在不行，现在还需要考虑售价审批的问题

上文对于越来越多开发商推行精装交房原因进行了分析，其中一个很重要的目的是为了溢价，随着客户维权意识的增强，由于精装发生的舆情时常出现，主管部门为了加强管理，在做售价审批时，会要求开发商报后期精装交付的配置甚至要求明确到具体品牌、型号，一方面作为备案，后期如果出现舆情处理起来有据可依，另一方面也是批精装部分售价的依据

因而现在确定项目批量精装修配置标准要关注三个主要点：

① 项目定位，客户群

② 公司分档限额

③ 充分考虑售价审批

说到批价备案，笔者想特别强调一下，先来看个图

从图中我们可以看到开发商面对的有两个对象和两份重要文件

两个对象是住建局和客户；两份重要文件是住建局备案文件和小业主的销售合同

笔者想强调的是，对于报住建局和给小业主承诺文件一定要保持一致，这点切记，否则后期舆情问题会让你焦头烂额

2. 设计阶段

明确定位也就明确了设计方向，此阶段各职能分工及工作逻辑可参见下图

2.1 设计阶段成本控制一般按以下工作步骤来进行：

① 根据定位确定交楼标准的装修范围和单方造价限额。（由营销策划部门、设计部门确定）。

② 按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。

③ 按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由成本采购部门来完成）
④ 根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（成本部门来完成）。

⑤ 根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。

⑥ 按照最终的定版装修设计，完成精装修成本预算的编制

2.2 叠图、叠图还是叠图

为什么精装修专业施工过程中变更特别多，是因为精装修配合专业多，实施偏后期，经常因为考虑不周或已实施部分无法满足精装需求进行整改

因而建议精装修的设计要尽量前置，在建筑、结构、安装专业设计时就要考虑精装修的需求，一次性作准点位，留好点位，走好水电，避免后期大量的拆改变更，同时在精装修图纸下发前，要把装修图纸跟其他专业图纸进行叠图，在实施前发现问题

2.3 材料选择

设计阶段对材料的选择建议本着能简洁不复杂、能常规不稀缺、能人工不天然、能标准不非标的原则

3. 招采阶段

招标采购阶段对精装方案的实现以及成本限额的实现极为关键

3.1 集中采购

我要说集中采购对精装修的管理来说是太太太重要了

一方面集中采购可以以量换价，降低精装修材料的价格，大幅降低精装修成本

另一方面，集中采购理顺了流程，避免了成本无议价权的窘境，可能这句话说的不是很清楚，给大家举个真实的例子，可能这种例子在大家身边也正在发生

案例

某房企精装修材料未作集采，深圳一项目二期开盘前要进行售价审批，由于是精装修交楼，因而需要申报精装修配置标准，当地主管部门要求需要报具体的品牌及型号，且须作实体样板间，拍照留档

在核对资料时发现拟报住建局的报备品牌跟营销部门的销售合同以及现场样板间部分品牌不一致，该项目一期就因为装修品牌差异造成客户舆情，交付率不足10%

为此集团运营组织各相关部门进行讨论，将几个资料中的品牌进行统一，看似危机消除了，但还有个雷没排掉，我们知道，一旦备案就意味着只能用指定品牌的材料，该公司尚未进行集采，对于成本来说完全失去了议价权，后期成本风险极大

3.2 精装修施工招标前定样封样

精装修材料的封样定样对于整个招标采购以及成本控制来说至关重要，但往往是最容易被忽略或者牺牲的工作

精装修工程涉及的材料特别多，尤其是效果类材料如果，同一材料品相不同带来的成本差异是很大的，图纸也仅能就大品类，颜色进行约定，不同的人对材料品相的理解也会各不相同，有的投标单位会装糊涂，报价时按照次品报价，一旦实施肯定达不到要求，这个时候发包人往往是有苦说不出，因为施工单位用的材料跟图纸描述相符，如果要求更换会提出价格上涨，导致成本不可控

因而，没有样品定样的施工图不是完整的施工图，是不能做为招标依据的；同样的，施工单位在回标前，一定要求提交样板，有条件的要提交大板，经发包人认可后封存，并严格按照封样进行报价

3.3 界面清晰

精装修的特点之一就是界面多，在进行精装修招标前各相关部门要把一些细节划分明确清楚，避免实施过程中出现扯皮，发生问题时扯皮，如厨卫防水是总包作还是精装做，如水暖改线是总包还是精装，如消防谁来作等等

对于措施事项也应约定清楚，如成品保护的程度，成品保护怎么作，费用由谁来承担；正是电梯使用费用怎么计量等等

3.4 不平衡报价背后的猫腻

甄别不平衡报价是招标清标过程中的重点之一，对于精装修工程来说，不平衡报价往往意味着投标单位对发包方的要求不清晰，或者意味着投标单位有策略

有个项目精装招标，在清标时发现拟定标单位灯具价格极低，完全不符合市场情况，澄清中投标单位表示可以按甲方要求品牌完成工程，发包方未加重视，但在施工过程中无意中发现该投标方采用了杂牌灯具，以次充好，看来对方在报价时就想好了低价的策略

4. 施工阶段

施工阶段是将定位、方案实现的过程，在施工过程中对成本影响大的因素也很多

4.1 比选施工工艺

施工中要重点进行工艺比选

4.1.1 天花角线

① 大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。

② 采用工厂化施工，由工厂派人安装，质量好，速度快。

③ 除非天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线建议一律采用石膏制品或者高分子材料。

④ 扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷

⑤ 吊顶立板尽可能采用轻钢龙骨，可合理利用零料龙骨，也有利于质量控制

4.1.2 铝扣板

① 卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，要求选用比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较低，容易变黄。

② 收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。

③ 安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量

4.1.3 乳胶漆

① 乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病。为减少投诉，建议采购时选择档次较高的产品。

② 乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题。通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比较公平（随产品不同略有差别）

4.1.4 石材

① 石材比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。

② 石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的

4.2 成品保护

要求施工单位增加精装修项目实施过程的成品保护投入，特别在项目后期时段对地板、石材瓷砖类的阳角、门窗套等的保护。

如切实加强卫生间的“渗”、厨房间“漏”的工作管理，项目参与各方应严格控制防水施工过程的隐蔽工作，坚持一户一验，三次试验，务必做到彻底杜绝渗漏隐患

04、结束语

精装修工程内容多，专业多，想管好不容易，成本人不能仅局限在成本本身，而应该往前走，走到定位端，走到设计端，走到招采端，走到施工端，只有全流程的参与才能把精装修成本管理了然于心

对于房企来说，产品标准化、工艺标准化、材料集采战采等等都是保证精装修工程成本水平提升的重要工作

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