加入收藏 | 设为首页 | 会员中心 | 我要投稿 | RSS
北京
上海
天津
重庆
江苏
江西
湖南
湖北
河南
河北
广东
广西
山东
山西
海南
黑龙江
浙江
安徽
福建
四川
贵州
陕西
辽宁
吉林
甘肃
宁夏
青海
西藏
新疆
内蒙
云南
港澳台

您当前的位置:首页 > 装配资讯 > 建筑热文

投拓如何快速进行项目估算?

时间:2021-06-22 12:30:05  来源:投拓狗日记

现在做新项目的投资测算,一般都需要各部门的配合完成,一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点,大家按照测算模板的要求录入数据,投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿,财务部进行最终的审查才算最终成稿。Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

 Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

但是实际上,有些场合我们是只需要做一个简单测算初步研判,不需要太精准,只需要一个估算的结果。拿到项目信息我心里就应该大概有一个数,能不能做,利润大概如何,这样才能显得自己专业嘛!Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

01、万能公式推导Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

其实,说穿了,测算就那三样嘛:成本、收入、利润。其中成本包含土地成本、建安成本、三费、税金。Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

#举个栗子,南昌红谷滩纯住宅地一幅,周边住宅均价18000元/m²,拟通过招拍挂底价摘取,土地出让金包括契税20亿,净用地8万平,容积率2.5Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

 Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

首先,整理信息如下Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

①销售收入:单价18000元/m²Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

②土地成本:楼面价10000元/m²Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

③建安成本(包装修,地方经验值):4000元/m²Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

④三费(占销售收入比率):管理费用1.5-2.5%;营销费用2-3%;财务费用1-3%Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

⑤税金(占销售收入比率):增值税3%-4%;土增税2%-8%Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

④和⑤分别是期间费用(三费)和税金,各项取中间值合计为15%(增值税是价外税,在计算占销售收入比率时,为占包含增值税销售收入比率)。Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

单位面积/m² 税前利润为:Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

18000(销售单价)-10000(土地成本)-4000(建安成本)-18000*15%(三费加税金)=1200元/m²。Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

总结出万能公式:Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

项目税前利润=(销售单价*85%-楼面价-单位建安成本)*总计容建面Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

将三费和税金算作销售收入15%所产生误差很大,还应根据具体情况进行调整;另外现在的土拍市场,想要拿到纯住宅地很难,一般都是多业态。所以,我们接下来分别对15%进行修正,对多业态下的估算也简单讲讲(主要侧重思路)。Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

02、对15%进行调整Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

项目税前利润=(销售单价*85%-楼面价-单位建安成本)*总计容建面Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

此万能公式中,增值税和土增税在盈利状况不同的项目中,差别很大。而三费也具有很强的不确定性。因此不能简单地取平均值15%以代表三费和税金对盈利指标影响,所以对85%部分进行以下调整:Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

对土增税和增值税进行调整Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

步骤1的万能公式中,土增税是取平均值5%,增值税取平均值3.5%。土增税和增值税对净利率的影响是通过毛利率(没有扣除增值税毛利率)来对85%进行调整的,经验值如下:Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

我们来简单运用一下,在登山哥这个案例中,Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

毛利润率=(18000-10000-4000)÷18000=22%。所以85%改为85%+2%+0.6%=87.6%Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

对三费进行调整Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

万能公式中,营销费用取平均值2.5%,管理费用取平均值2%,财务费用取平均值2%,我们在不同类型项目中,可以根据经验调整。Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

例如项目是限价安置,就不需要营销费,直接对85%进行调增2.5%;如果项目是合作方代建,那管理费用就增加,就对85%进行调减了,调减多少需看对方收多少点。如果项目杠杆很高,很多是占用资金方的钱,或是项目周期长,财务费用会很高,就调减。Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!
 Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

03、对业态进行调整Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在这个栗子中,由于像纯住宅底商和公共配套这些业态占比很小,赚钱的底商也能将配套以及地下车位不赚钱的部分抵消掉。所以可以不考虑纯住宅底商和地下车位以及诸如幼儿园配套等对项目净利润的影响。但比如一个项目出现商业部分,并且商业比例较大,那不得不考虑进行业态调整了,可以通过心里毛估,也可以直接分业态估算。这里只举一个商住混合的例子给大家感受一下。Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

#例如,准备在南昌红谷滩摘一商住地块,周边住宅均价18000元/m²,写字楼15000元/m²拟通过招拍挂底价摘取,土地出让金包括契税21.6亿,净用地9万平,容积率3.0,商住比1:2,商业为写字楼。Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

那我来分业态估算一下Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

对于住宅部分:Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

①销售单价18000元/m²Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

②楼面价8000元/m²Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

③建安成本4000元/m²Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

毛利率(18000-8000-4000)/18000=33.3%,调减土增税部分1%,调减增值税部分0.4%,合计对85%进行调减1.4%。Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

住宅所得税前利润=(18000*83.6%-8000-4000)*18=5.49亿Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

对于商业部分:Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

①销售单价15000元/m² Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

②楼面价8000元/m²  Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

③建安成本5000元/m²Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

毛利率(15000-8000-5000)/15000=13.3%,调增土增税部分3%不够那就4%(只要不超过5就行,因为估计土增税该部分只会预缴了),调增增值税部分1%,不调财务费用,合计对85%进行调增5%。Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

商业所得税前利润=(15000*90%-8000-5000)*9=0.45亿Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

合计:在不考虑地下车位的情况下Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

项目所得税前利润=5.49+0.45=5.94亿。Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

其它的诸如溢价收并购等等,这次就不再写了。最后,我这只是估算方法,便于快速判断是否进一步开展工作Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

---END---Sjw筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!


来顶一下
返回首页
返回首页
发表评论 共有条评论
用户名: 密码:
验证码: 匿名发表
推荐资讯
装配式建筑单位免费登记,第一时间分享装配式项目合作讯息!
装配式建筑单位免费登
装配式建筑招投标,你都清楚吗?
装配式建筑招投标,你
重庆市首个主体结构全装配钢筋混凝土建筑投用
重庆市首个主体结构全
石家庄一建筑方案印发 要求被动房开工建设至少35万平
石家庄一建筑方案印发
相关推荐
栏目更新
栏目热门