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集中供地背后,中小房企陷入拿地困局

时间:2021-06-17 10:36:57  来源: 無房

“现在哪儿还有开发商?准确来说我们都是政府代建方,没有钱赚的。”在广州的首轮集中供地过后,某龙头房企投资部的张女士这样说道。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

据了解,该房企在首轮集中供地中颗粒无收,而那些有所斩获的房企,其实也并不好过。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

最突出的例子就是滨江。杭州首轮集中供地后,豪取多个地块的滨江董事长事后坦言:“我们会努力做到1%~2%的净利润水平”。而实现这一目标的前提还包括“团队精干、管理高效、融资能力、品牌影响力”等等。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在集中供地的浪潮下,滨江的遭遇只是一个缩影。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

房企尤其是中小房企,被集中供地乱了阵脚、乱了心态。拿错地可能会死,不拿地就只能等死,首轮拍地过后,中小房企惊觉自己已经陷入了骑虎难下的境地。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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1、心理层面的双重博弈UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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在房兄看来,集中供地对于中小房企影响,更多在于心理层面,既有外部的,也有内部的。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

先来说说外部的影响。拿正在进行的618购物节打比方,集中供地好比不允许消费者在平时网购,每个季度给1天时间让大家集中消费。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这会发生什么?购买需求的集中释放,必然会推高商品的价格,消费者作为一个群体,将被迫付出更高的成本。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

同样的事情正发生在房企身上。相比而言,房企要买的土地属于生产资料,是必需品,所以房企比消费者更加被动。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

从数据上来看,首批集中供地的特点就是土地价格蹭蹭上涨。最典型的是重庆,46宗土地中有22宗的溢价率超过50%,最高的一块地,溢价率达到了130%!UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

广州、杭州、无锡对于溢价率作出了限制,但是需要开发商竞争自持。杭州首日的32宗土地,几乎每一块都顶着30%的溢价率上限成交,其中有24宗进入了竞自持环节。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

无锡、长春的情况也差不多,平均楼面价相比去年出现了超过20%的跳涨。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

由此可见,集中供地加重了土地的稀缺属性。房企们面对“数量有限、即将售罄”的土地纷纷杀红了眼,前期的利润测算通通被抛诸脑后,心态已然大乱。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这让集中供地演变成了一场大型的“饥饿营销”,所有买方都被迫付出了更高的价格。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这场心理博弈还出现在房企内部,尤其是各个区域分公司之间。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

原因其实很简单,公司的土储快开发完了,一旦区域分公司没有土地,就会面临合并、撤销的结局。分公司领导也要想办法保住自己的位置,至少要拿到地,要有项目可做,手下才能有饭吃。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

因此,房兄了解到,很多区域分公司已经把拿地上升到了硬指标。明知可能会是一场踩踏事故,也要硬着头皮上。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

毕竟,地拿贵了损失的是公司,但没有地,区域分公司肯定先撑不下去。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

一位TOP10房企的人士曾指出:“很多地一拿基本就是亏的,我确实没办法理解那些抢红了眼的。我们资金成本这么低,都算不过来,它们(指当地中小房企)怎么能赚到钱?”UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

从专业的角度来说,陈成没有说错。但他不知道的是,大型房企不缺土储,拿地是为了长期发展;而中小房企需要土地“续命”,对于它们而言,能否拿到地实际上是一场生死竞速。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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2、拿到地也焦虑UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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拿不到地要焦虑生存问题,拿到了地,房企开始焦虑如何做出利润。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

对于滨江董事长“净利润1%~2%”的言论,网友们戏称:地产进入了余额宝时代,做项目约等于购买低息理财产品。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

虽然房企不愿意面对,但这的确是个让人尴尬的事实。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

一位TOP40房企的副总说:之前的预判还是太过于乐观了,实际形势比预想的严峻太多。之前我们在重庆拿地,溢价率都不高,现在的溢价率普遍飙到了50%以上,之前拿地的楼面价才六七千,现在都要一万多了……UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这位副总看来,当前的土地价格只有两个结果:要么让房价涨一涨,要么,让这部分拿到地的房企都亏损。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

据明源地产研究院统计,当前的土地成本已经占到了总成本的60%以上。有些项目的精装销售价跟楼面价仅仅相差6000元左右,必须死扣成本才能做出微薄的利润。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

问题是,因为美国大肆“放水”的缘故,今年原材料的价格出现了普涨。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

原材料的涨价幅度有多大呢?据传,一个建材厂家把四月份的销冠给开除了,原因是4月份原材料的价格比5月份低太多,该销冠大量签单给公司造成了重大损失。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

今年,从玻璃、混凝土、钢材到板材,原材料的价格一路向北,给房企再次补了一刀。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

地价上涨,建安成本上涨,降低的只能是房企的毛利率。据中信建投的测算,近期集中供地的个城市中,杭州各项目的平均隐含毛利率为12.8%,无锡为17.4%,重庆仅仅只有6.7%。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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3、土地争夺战还将继续UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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房兄在《無房 | REITs问世,地产行业迎来大变局》这篇文章中提到了一个观点:在存量经营时代,中小房企“弯道超车”已经很难完成。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

这在两集中供地下体现得尤为明显。在没有利润也要被迫拿地的环境下,中小房企越来越难熬出头,更可能的结局是逐渐在行业中销声匿迹UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

摆在眼前的是,如果土地争夺战不停止,中小房企连生存都困难,又何谈“弯道超车”呢?UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

对此,某位长三角区域房企投资部人士林凡指出,“从目前来看,首轮集中供地的赢家只是少数,各家房企的投资条线业绩压力都不小,而且颗粒无收的房企肯定不会善罢甘休,所以我觉得接下来还是会面临激烈的竞争。”UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

林凡认为,当前中小房企无利润拿地的方式很危险,但也没有办法。他续称:“在一些公司,以土地成交价来测算结果肯定是亏损的,但是激烈的竞争和拿地诉求的双重作用下,中小房企也只能承担风险去寻找机会。”UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

另一位TOP房企的副总持有类似的观点:“一旦某个城市的土拍结束了,没有拿到地的房企手里一大把资金没地方去,就只能去抢下一个城市的。而且,房企的恐慌情绪会叠加,第一次没有拍到,第二次往往会更加激进。”UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

从业界人士的普遍观点来看,土地争夺战至少短期内没有停止的迹象,厮杀还将继续下去。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

在此背景下,或许我们可以理解为何有房企称开发商已经成了政府代建,为何卓越大手笔拿地又退地,也对于万科前几年的口号“活下去”有了更深一层的体会。UHk筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!


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