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现在集中土拍抢地有多猛,2年后就会有多惨!

时间:2021-06-17 10:16:53  来源:艾振强 明源地产研究院

截至6月15日,已经有20个城市(上海6月18日,武汉6月25日集中出让)完成第一批土地集中拍卖(其中厦门已经完成第二批集中拍地),第一批集中土拍即将落幕,但其余波还远远没有退却。b3Y筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

最近,明源君无论外出调研、交流,还是接待前来拜访的地产人,很多房企的中高管都在问同样一个问题:你觉得两三年之后,哪些房企会倒下?
 
他们之所以这么问,是因为4月份以来的“集中土拍”,房企火热抢地的场景,不由让人想起“地王”频出的2016年和2017年,其副作用在两三年之后开始显现,导致一批房企,要么栽倒,要么现在仍在艰难地爬坑——消化高地价带来的亏损阵痛,这个过程,还会持续好几年。
 
有一些房企,明源君觉得十分可惜,本来之前发展十分稳健,但因为拿了高价地,掉进了深坑。因此老总们的担忧不无道理。甚至一些在“集中土拍”中斩获甚多的房企,也不免忧心忡忡。为何?在明源君看来,很多房企根本没想清楚!
 
1、是非抢不可,还是只是恐慌?!
「现在的局面,我们也很无奈,但土地是我们最重要的生产资料,不抢,就会面临无米下锅的危险」
这几乎是参与“集中土拍”的房企,众口一词的说法。
真的是这样吗?
为此明源君特地盘了下数据。如市场普遍的认知,参与“集中土拍”的,绝大部分是规模房企。CRIC数据显示,TOP30房企在20个城市中共拿下273幅含住宅的地块,占全部地块的比重超四成。TOP50房企在20城拿地金额达6299亿元,占总成交金额的68.2%。剩下的也几乎都由百强、200强夺得。这些房企的土储几乎每一家都够未来2-3年开发。
▲来源:CRIC
 
那为什么还会去抢?旭辉总裁林峰打了一个很形象的比方:土拍火热,如同你路过一个面包店,发现好多人都在排队抢面包,仔细一看,门口牌子写着“售完即止,下月再来”,那种稀缺感刺激着人类DNA里的生存恐慌,赶紧的跟上去排队抢,不问价格了,抢到为止。
在“抢”这件事上,房企这样的机构,跟个人在行为上没有太大的区别。
为了能够在首轮集中供地中拔得“头筹”,不少房企铤而走险,密集成立了一大批“马甲”子公司或孙公司。
东莞集中土拍中,一宗总货值22个亿的地,却引来500个马甲共2000亿资金戮战,有2家房企甚至动用了100多个马甲,如果资金成本是1%,就已经抵过全部的货值了。
本来1年只供3次地,已经引发了恐慌,各房企成立大量的“马甲”涌现土拍现场,更放大了这一恐慌的情绪。
一些房企,举牌时豪气冲天,拿到之后就头疼了,甚至退地。主要是没搞清楚,是自己真的需要拿,还是因为看到别人都冲进去了,心里恐慌,才去凑热闹。事实上,即便之前不定期供地,房企在一些城市常年拿不到地,也是很常见的。
但不少老总现在都抱着这样的信念:这次很多大房企都没“吃饱”,未来5个月,土地市场会更加火热!
如林峰所说,这些没想明白的房企,终有一天会明白:投资踏空了,最多饿一顿,但是套牢了,却是会死人的。
目前,东莞、无锡、苏州、南昌、南京已经发文,禁止房企设多个马甲公司同时竞拍同一块地。

2、保公司重要,还是保区域重要b3Y筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

 
几年前,明源君对话时任新希望地产执行总裁张明贵时,他提到:房地产行业有一个很大的风险是诸侯制带来的“激进风险”,因为不拿地就没生产资料,甚至还可能团队解散,所以城市公司第一负责人天然有拿地的冲动,拿对了有奖金,拿错了大不了拍拍屁股换个地方接着干,最后受影响的是公司。
 
因为这个原因,一方面,各房企都在致力于找一帮志同道合的人;另一方面,无论是采取集权还是放权的房企,都会加强监察,权责利绑定,相互监督。比如,万科比较重要的城市公司老总经常调换,就有类似的考虑。
 
最近的“集中土拍”,诸侯制带来的“激进风险”也十分的明显。
一TOP50房企集团高管在跟明源君交流时表示:从公司整体上来看,确实如你所说,土储够未来2-3年的开发,可是土储的分布不均衡,有些区域如果不抢地,很快会面临无米之炊的困境,所以区域特别激进。
类似这样的情况,还有不少,对此集团普遍是有所犹豫的。但最后“为了保住团队”,咬咬牙就冲上去了。
如果是公司战略布局的区域,这还是可以理解的,毕竟主阵地不能丢,但是,有些根本不是房企的重心所在。一房企老总就告诉明源君:这两年,深耕是热词,公司从2019年开始也在提这个,甚至一度想将部分表现不佳的区域“收敛掉”,但至今还没下定决心……
 
他担心,这种本来就表现比较弱的区域,为了保住团队,去抢利润很薄的地,小则损害公司整体的盈利水平,大则将公司拖入泥潭。
这是典型的没有想清楚:某个区域重要,还是公司整体稳健发展重要。
 

3、追求高周转,为何大比例自持b3Y筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

 
因为“抢”的房企太多,所以,大部分地块都会在达到最高价之后,加码各种条件,比如北京的“高标准建设方案”,最常见的则是自持。
自持并不新鲜,2016年调控以来,就一直都有。但是,最近的集中土拍,有些城市的部分地块,拍出的自持率都接近50%了。
明源君所在的一个“不动产资管”群里,很多做自持经营的大佬都觉得这不可思议,开玩笑说:不动产资产管理的时代真的来了!
 
过去很长一段时间,地方政府在出让土地时,也经常要求配建五星级酒店、写字楼或者购物中心等。但是,一方面,那时候,地价、房价单边上扬,全国普涨,而且不限价,非住宅部分也可以很快散卖出去;另一方面,即便自己持有经营,因为住宅销售部分赚的钱已经够够的了,商业、写字楼或酒店,算是“白送”,随便弄一弄,似乎也能赚钱。
可是,现在这种模式很难了:一是价格被限住了,前几天郭主席还亲自下场发警告;二是就是要你自持,不能散售。
 
绝大部分房企都是玩快周转做大的,对需要沉淀大量资金的自持经营根本不care,这也导致其缺乏这种能力。别说建立以终为始的、以退定投的投资逻辑,专业前介,储备专门的投资测算模板,确保拿地、产品定位等的正确,连招商、物管水平都严重不行。接下来你怎么玩?
 
当然,任何事情都是从不擅长到擅长,如果你是为了应对存量时代的到来,战略布局“自持经营”,这是可以的,不赚钱或者亏点,就当交学费了;但如果你仅仅是为了拿住宅部分的地,而揽下大比例的自持,这无异于是饮鸩止渴。

因为,即便表面上看溢价率较低的地块,加上自持部分,溢价率其实是高得惊人的。b3Y筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

20个第一批集中供地城市土地成交金额及溢价率b3Y筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

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▲数据来源:风财讯智库b3Y筑傲网-装配式建筑网站,装配式建筑专家-做最专业的装配式建筑网站!

4、用完即弃,如何让人同心同德
 
某城市集中土拍结束,因为没有拿到地,投资团队当晚被公司开除,投资总不得不重新找工作,过了几天,接到某房企的公司面试邀请,面试时,被问及离职原因,投资总答曰:“严格测算、保证利润、没拿到地”。
 
聊完之后,面试官比较满意,问应聘者有什么要问的,投资总问:“岗位为何空缺”,面试官答曰:“地拿太贵,赚不到钱,承责优化。”
 
这是集中土拍后流传于各地产群的一个段子。
 
虽然是段子,但段子来源于生活。
 
过去,因为拿高价地,投资总,乃至区域总辞职的不在少数。集中土拍后,投拓部门被裁员也确实存在。
 
拿地这种大事,很多公司老板都会亲自上,即便老板不上也要经过层层审核,但最后老板不满意,总要有人背锅。
 
因此,集中土拍后,参与拿地的地产人普遍是这么一个心态:不拿等死,拿了找死,人固有一死,或死于拿地,或死于不拿地。
 
有投拓人表示:这样的状况下,其实大家的心思可能已经不是放在分析测算上,而是揣测老板的心思。
 
有些房企抱着拿来就用,用完即弃的心态,忽悠人加入,这样的公司,也很难让人同心同德……会进一步放大风险。
 
5、大款能玩、输得起,你行吗?
 
少占点股,几家合作,控制一下风险。跟人组队一起去参与集中土拍,是很多房企应对市场挑战的一种方式。
 
合作开发,这件事早已不新鲜,或为了学习别人的先进操盘经验,或为了借对方的牌子,或强强联合、优势互补,或只是为了并表……自2015年以来,联合拿地就渐成常态。甚至还催生了一个新词——合作杠杆
 
集中土拍之后,为了提高命中率,要多参拍土地,每次交的保证金,一般房企就受不了,大家合作,不仅可以分摊土地成本,分散投资风险,还能用更少资金撬动销售规模及市场份额,这种内在的“逻辑”,对房企极具吸引力。
 
比如北京集中土拍推出30宗地,竞买主体中就包含了42组联合体,其报名参拍的次数达87次,其中金地+华润+保利的“铁三角”组合,报名了21宗地。
 
但是,从过往经验来看,合作开发也要“门当户对”——双方的观念,管理模式、品牌定位等接近,才能一起愉快的玩耍。高周转流量型和稳健利润型,规模或融资成本相差太大……都不容易合拍。
 
最近的集中土拍过程中,一些房企急于进入某些城市,试图傍央国企,但土拍刚结束,双方就发生了分歧,闹得沸沸扬扬。
 
此前,央国企联合拿地,尚有通过股权转让“退地”的情况发生,民企和国央企合作,这种情况只会更加常见。
 
联合竞买的授权价格如何确定、超出授权价格后另一方如何退出、正式合作后经营管理如何分工等,都是需要关注的问题。
 
对合作开发来说,拿到地,其实才刚刚开始,拿地之后的实操才是关键。大款,大家都想傍。但在此之前,需要想明白两个问题:一、大款凭什么跟你合作;二、大款玩得起,你熬得住吗?
 
6、当下解决问题,还是能拖就拖
 
北京集中土拍后,旭辉集团旗下晨曦资本的研究院发布了分析报告:30宗土地中亏损及零利润地块占比为39.13%,其中约52.17%项目为低利润项目。中利润项目占比为8.70%,中高利润及高利润项目占比为0。
 
中信建投的测算显示,各城项目平均隐含毛利率分别为:重庆6.7%、无锡17.4%、杭州12.8%……
 
利润最多3-6%,感觉还不如制造业。哪里还跟“暴利”二字沾边。
 
除了战略卡位、保团队等因素之外,还有别的原因吗?答案:有!
 
一是赌市场,赌政策放松,这个,高层决心很坚定,大概率失败;
 
二是拿了地,有了项目,就可以继续向供应商融资,否则,你没项目了,赶紧结账吧,完了。
 
三是拿了地,除了向供应商融资,还可以通过股票、发债等融资,这其实是把解决问题的时间拉长,但是这会越来越走向高空走钢丝。别说你一般的房企,哪怕是巨头,你逾期不给钱债主就拉横幅。问题终究要解决,选择长痛还是短痛,要想明白。
 
前几天,成都的集中土拍,已经拉黑名单了,不符合三道红线规则、社会影响恶劣、存在烂尾项目……的房企,不具有参与集中土拍的报名资格。
 
 
小 结
 
吴亚军说过:做房地产,很少有平平顺顺的项目,通常都是“一坑接着一坑”,成功的门道各有不同,不成功的团队也有千万条理由。吴亚军说的“坑”,都是小坑。龙湖这么多年来稳健发展,现在成为各大房企的对标对象,就是最好的证明。
 
而拿地的坑,没有小坑。《孙子兵法》第一句话:“兵者,国之大事,死生之地,存亡之道,不可不察也”。拿地,对房企来说,同样如此。因为,拿地至少占项目/房企成功与否的85%以上。
 
回到开篇,如今抢地的房企,哪些两三年之后会陷入困境,现在还不得而知,但没有想明白就迷迷糊糊冲进去的,届时,肯定不会好过的。(作者:明源地产研究院主编、存量地产首席研究员 艾振强)

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