开发商设计管理，9大限额指标控制

时间：2020-09-21 11:35:16 来源：胖栋有话说

-01-楔子

　　地产的成本控制历经三个阶段：

第一阶段：成本结算时代。　　成本控制的重点是，设计图纸深度和精度满足合约预算人员算量、算成本;图纸的深度决定了成本预算是否精准，这个阶段属于成本管控的后置时代，成本只是反映成本，并不能约束成本，更谈不上管控成本了。

第二阶段：成本核算时代。　　随着地产经验的日益增长，成本数据积累越来越多，逐渐形成大数据，在成本控制中便形成了与以往成本数据“对比”资料，这便是地产动态成本与目标成本的基础数据，事中控制、事中纠偏，保证目标成本的可达性，是这个阶段的重要特点。

第三阶段：成本策划时代。　　也叫全员成本管控时代，大量的优秀的开发商逐渐形成产品线系列，产品数据、成本数据更加精准，设计、营销、成本、工程、财务成本策划更加精准，成本投放更加有效和前置，属于事前控制的段位，也是成本控制的高段位时代。

　　从成本结算时代走到成本策划时代，不过短短十多年的时间，大部分企业依然停留在成本核算时代，没有标准化体系支撑的企业也只能对“成本策划”望而却步。回顾这十多年的路程，成本控制依然是一个任重道远的课题，无论是地产黄金时代还是白银时代，“成本”依然是开发商无法绕开的话题。

　　成本控制，简而言之，不甚理想，精益化难以达到开发商的要求，原因无非：

　　① 高周转以及后高周转时代，设计依然追求“计件工资”，图纸的精细化水平甚至比前几年都有下降的趋势，尤其是2017~2019年时间段内的图纸质量更是堪忧;图纸质量的下降，导致成本控制波动性较大。

　　② 地产周期变化越来越频繁，形势好的时候开发商通过高配置提高产品溢价，市场下行的时候通过简配实现成本节省，成本控制简单粗暴，成本控制思维抛到脑后，地。

　　③ 产品体系、管理标准、战略采购和集中采购不成熟、组织能力不强;内部体系没有形成合力，大量的外部单位沦为“战采”的噱头，各地区、城市公司在执行力上偏弱。

　　④ 成本管控一把抓，眉毛胡子一把刮。地产下行阶段，人员优化此起彼伏，成本管控体系在人员缺乏的时候，难以做到精细化，重点成本管控没做到，反而鸡毛蒜皮的事情上消耗了大量精力。

　　这就是地产成本管控的现状，该管控的没控住，细思惊恐。

- 02 -成本降低200+元/m2

大量的企业将成本投放在可以看得到的功能性成本和敏感性成本当中去，反而忽略了结构性成本的控制，结构性成本依然抓不住、控不住、留不住。（结构性成本，即业主看不见、感受不到的成本，比如结构含钢量、含混凝土量、大小市政成本、支护降水、施工工艺措施费成本等非业主敏感性成本。）

成本控制的级次，讲究抓大放小、控制非敏感成本、对标敏感性成本，先控制住结构性成本，这是成本控制最应该做到的。我们先看看哪些基础性成本是最应该控制住的。

2.1 标准层、地下工程含钢量/含混凝土量

基本定义为标准层/地下工程含钢量和含混凝土量=上部标准层的钢筋重量（混凝土的立方量）/（计容面积+不计容面积），上述面积为结构面积，与建筑面积的基本区别在于建筑面积中有些不计容的部位结构面积统计时都需要统计进来。

注：有些开发商为了简单计算统计，直接用建筑面积来衡量含钢量。

减少含钢量/含混凝土量可以直接带来结构性成本的降低。

根据统计数据：

① 目前住宅项目从多层到百米以内高层的含钢量基本控制在35kg/m2~55kg/m2左右，假如钢筋的成本为4500元/t，那么标准层含钢量的成本在158元~250元左右，约占到建安成本的10%~15%。标准层增加1kg/m2 ，约增加成本4~6元/m2（与钢材成本波动有关系，建安成本参下表所示）。

数据来源：中国建设工程造价信息网

② 目前住宅项目从多层到百米以内高层的标准层含混凝土量基本控制0.29m3/m2~0.45m3/m2左右，那么标准层砼含量的成本约210元~310元/m2（含模板费用），占到建安成本的10%~15%左右。标准层砼增加0.01m3/m2，增加成本6~7元/m2.

③ 普通住宅地下室含钢量的指标约70~150kg/m2左右，其成本的区间在300元~675元/m2，占地下建安成本的15%~30%左右；普通住宅地下室含砼量指标约0.8m3/m2~1.9m3/m2左右（地下层数越多，含砼量越低），其成本的区间在500元~1300元/m2（含模板费用），占地下建安成本的15%~40%左右，地下工程

钢筋增加1kg/m2 ，增加地下室成本4~5元/m2，标准层砼增加0.01m3/m2，增加成本6~7元/m2。

由于主楼地下情况受地质条件、基础形式、层高等多方面的限制，有一定数量的开发商在限额设计时不约束地下含钢量指标。

2.2 标准层层高

标准层层高在刚需盘中是业主非敏感部位，也很难给营销销售带来比较客观的溢价，一般会进行限额设计，严控层高，看一下地产企业的层高控制限额;

阳光城:

华润：

金地：

层高VS成本：

据标杆房企测算，住宅标注层层高每增加每增加0.1m，含钢量限额可增加1kg/

㎡；混凝土含量限额可增加0.01m³/㎡；层高每增加10cm，相应建安成本增加约1~2% ，约20~40元/m2。

2.3 标准层窗地比

定义：窗地比是外门窗展开面积与地上建筑面积之比。

窗地比直接反映的是门窗成本，约束窗地比与降低产品档次没有必然的联系，优秀的房企在窗地比限额上依然讲究：重点部位门窗面积要显档次，次要部位可降低标准。

看一下地产企业的窗地比控制限额：

窗地比VS成本：

一般房企的窗地比限制为0.16~0.31（建筑高度越高，取值越小），以目前三玻双中空铝合金窗570元/m2测算，外窗成本约91~177元/m2，假设高层建安成本为2400元/m2，外窗成本占比约4%~7.5%；若以铝合金耐火窗来测算，其单方成本比同配置节能窗贵200元，此时外窗成本占比约5%~8.5%。

【案例】本项目位于济南，地下2层，地上11层（地上面积6500m2），2018年建安成本2290元/m2，其中外窗采用隔热断桥铝合金，外窗单方结算成本为580元/m2。窗地比从0.18增加至0.28时，门窗单平米（地上面积）的变化：

窗地比每增加0.01，地上单平米成本增加6~7元/m2；

2.4 标准层墙地比

定义：外立面展开面积与成本计量面积之比。个人觉得此系数与外立面系数和体形系数有异曲同工之处，即限制外墙展开面积，约束节能设计成本，降低建安成本。

据华润地产的统计数据，大部分地产住宅的标准层窗地比约0.95~2.3之间，其成本区间约450~1150元/m2左右。

如以100m2户型测算，窗地比每减少1m2，成本可降低5元/m2左右。

2.5 地下车库层高/单车位面积

建筑地库面积一般占到总建筑面积的25%左右，地库成本占楼盘总建设成本的30%左右。约束地下层高及单车位面积是所有开发商对车库成本控制的有效手段之一，尤其是这几年地产成本控制越来越严格的现状之下。

各地产对层高、单车位限额的要求：

备注：上述数据来源于网络可参照资源（是否是最新数据，不得而知），由于各家地产的对于地库面积的统计有差异，上述指标不代表成本控制的优劣。

层高、单车位VS成本

成本分析：

停车效率每节约1个单位，节约成本35元/m2，优化后，停车效率提高了3个单位，建安单方成本约降低105元/m2。

- 03 -意义重大

3.1：9大指标约束的住，建安成本即可锁定55%左右。

以下指标为估算值，仅供参考：

上述9大指标，可约束建安成本的50%~57%。

控大项成本不超，控小项精细化设计，未来地产成本控制才有出路。

上述文章参考了：华润、金地、正荣、中梁等地产同行的优秀成果，特别感谢。

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