地产降本增效：结构精细化设计

时间：2020-07-06 20:34:12 来源：绿地集团结构设计中心京津冀技术部

在材料、人工等刚性成本居高不下，伴随着房地产市场下行的大背景，住宅项目的利润率持续下降，成本控制成为房地产企业保持盈利水平的主要途径。其中，结构成本的优化不仅优化量巨大（以百万计甚至千万计），且往往是客户不关注的成本，结构优化节省的工程造价就是项目的新增利润。京津冀事业部技术部总结了过往住宅项目影响结构成本的关键因素，为住宅项目结构设计优化提供借鉴与参考。

一、上部结构

1、结构方案比选

方案阶段应注重不同结构形式的经济性对比，选合理经济的结构形式。石家庄白鹿雅苑项目的三层别墅，通过细致的经济性对比，将原异形柱框架方案改为短肢剪力墙方案，每平米节成本约30元/m2。

2、建筑平面的优化

天津团泊湖花苑高层住宅项目为事业部第一个百年宅项目，原设计方案为剪力墙大板结构（一户一板），通过方案对比，改为剪力墙局部大板方案，不但保证建筑空间可变性，还节省了地上结构成本约40元/m2。

3、高强钢筋的应用

相比于普通三级钢，高强钢筋的钢筋设计强度大幅提高，价格却没有明显提升，因此合理的采用高强钢筋能有效地减少项目的含钢量降低钢筋成本。京津冀事业部住宅楼板中大力推广CRB600H等高强钢筋的应用，根据香河食品城三期公寓的施工图测算结果，相比于传统三级钢筋，每平米可节约钢筋1.5kg，节省成本9元/m2。

4、软件计算参数的优化

结构设计中，计算假定及关键设计参数的设定往往对模型计算结果影响巨大，通过对软件参数和计算假定的细致研究和优化，不但能让结构设计更加安全合理，还能有效避免计算不精细导致的无效成本浪费。王庄项目通过软件参数的合理取值、对结构模型的精细化计算，比常规设计节省成本约300万。

二、地下车库

1、楼屋盖形式

地库楼屋盖的结构形式丰富多样、特点各异，根据项目的特点，合理的选择地库楼屋盖形式对地库的层高、土建成本等都有直接地影响。石家庄白鹿雅苑项目的地库顶板方案选择时，比对了大板楼盖、双次梁楼盖、十字梁楼盖、井字梁楼盖、无梁楼盖等结构形式，最终选择了最经济的无梁楼盖方案，相对常规有梁方案，节省成本约175万，且减少了基坑开挖深度。目前京津冀事业部大部分住宅项目都采用无梁楼盖形式。值得注意的是，无梁楼盖的钢筋用量相对较低，但混凝土用量较高，因此钢筋与混凝土价格比是影响比选结果的一个重要变量。当某段时期，混凝土涨势明显高于钢筋时，可能对比结果会发生改变。

2、抗浮水位

天津等沿海地区水位较高，抗浮设计水位的高低直接影响地下室底板、外墙的截面与配筋计算以及是否需设抗浮锚杆/抗拔桩等，对成本的影响非常直接、敏感。因此充分熟悉当地的水文地质特点或聘请第三方单位进行抗浮水位专项咨询合理降低抗浮水位，对项目的成本优化至关重要。天津王庄、克尔伦项目通过积极与当地地勘专家及审图单位沟通，共计降低抗浮水位1m，直接节约成本约400万元。

3、外加剂

地下车库及主楼地下室施工图中应避免钢筋阻锈剂、混凝土抗裂防水剂、膨胀剂等外加剂的滥用，天津克尔伦项目根据项目实际情况限制了原设计总说明中关于钢筋阻锈剂及混凝土抗裂剂的应用，仅此一项节省添加剂成本约150万元。

三、桩基工程

1、桩基方案对比

桩基选型是桩基设计中至关重要的一环，选型正确与否直接关系桩基方案的经济合理性与施工便利性。然而桩基选型与优化没有一定之规，需综合各种资料信息进行多方案、多方面的综合技术经济比较才能最终确定。通常认为预应力管桩比灌注桩方案更加经济，但天津王庄项目的高层住宅通过详尽的经济性比选，发现后者比前者综合成本更低、安全度更高，节约成本约40万元。

2、载荷试验

试桩分为场前试桩与工程桩试桩，场前试桩是在工程开工前进行的试桩，主要是为获得经济可靠的设计施工参数，本质上是为桩基设计服务。地勘单位提供的土体参数因受到规范经验值的影响等因素，往往偏保守，因此通过场前试桩合理的提高单桩承载力对桩基的优化设计至关重要。天津王庄项目通过场前试桩数据修正地勘报告的土层参数，单桩承载力提高20%，节省桩基成本约400万元。

3、桩堪

山地项目地形地势复杂，当钻孔桩点与地勘报告差异大且人工判别入岩深度误差较大时，可采用桩堪真实反映基岩面的深度，确定每根桩的具体长度，可有效避免现场施工人员对岩层识别不准确造成桩长过长的问题。白鹿雅苑项目通过桩勘共节约桩基施工成本约302万元。

结语

房地产行业已告别黄金十年，房地产的大环境正逐渐从以土地与资金为主的粗放型向技术、人才为主的集约型转变。当行业利润从暴利转向平均利润的时候，必须向技术及人才为主的精细化管理要效益，成本控制将具有重要的战略意义。绿地集团京津冀事业部技术部多年来注重对项目结构成本的精细化设计管控，建立了完善、精准的结构设计成本管控标准和流程，为住宅产品的降本增效保驾护航。

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