美好置业多元化之路承压：主业规模萎缩净利下滑63%

时间：2019-03-01 13:21:44 来源：中国经营报

　　2月27日晚，美好置业集团股份有限公司(以下简称“美好置业”)发布了2018年年报。报告期内，其营业收入为25.2亿元，同比下滑43.21%;归属于上市公司股东的净利润约2.49亿元，同比下滑62.55%。据年报显示，营收大幅下滑的主要原因是达到结算收入条件的房地产项目以及城中村综合改造项目收益较上期减少。

　　实际上，在近日举办的2019年亚布力中国企业论坛第十九届年会地产论坛上，美好置业董事长刘道明表达了对房地产市场的信心：“买房什么时候都不晚，因为总的趋势来说，房价肯定还是会往上涨的。”

　　虽然看好房地产市场，但刘道明却已带领美好置业踏上了多元化之路，先是布局装配式建筑，2018年又接连签下两个涉农项目。不过，装配式建筑、现代农业等新业务处于培育期，均未开始贡献利润。在房地产行业竞争激烈的2018年，美好置业延续了2017的业绩下滑趋势。

　　事实上，除了房地产业务的下滑之外，美好置业当前布局的两项新业务不仅未实现盈利，还需要大量的资金投入，其中现代农业两个项目需百亿元投资总额。

　　值得一提的是，美好置业债务规模有所扩大。截至2018年末，美好置业负债合计153.04亿元，较期初的97.41亿元增加明显;报告期内，其资产负债率达66%，较2017年末的约56%，上涨了10个百分点。

　　记者就公司多元化布局及经营策略等情况致电美好置业方面，美好置业内部人士告诉记者：“公司确实在做战略转型，着力打造新业务，当然老业务是传统优势，不能丢，公司还会深耕一二级开发，这也是目前资源的来源。”

房地产主业规模萎缩

　　美好置业业绩不甚理想的关键之一在于主业房地产业务的下滑。

　　截至2018年末，美好置业房地产业务实现营收23.24亿元，同比下滑37.64%，在总营收中占比达92.21%，毛利率从上年同期的26.04%降至22.8%;城中村综合改造项目营收8305万元，同比大幅下降87.27%，在总营收中占比仅3.3%，同时毛利率也从2017年99.59%下降至96.93%。

　　值得一提的是，美好置业在2018年将其持有的名流置业武汉有限公司100%股权出售给厦门市英泰富房地产有限公司。据2018年年报披露，这笔交易为美好置业贡献了约6.58亿元的净利润，占净利润总额的264.34%。据公告，此次股权转让的主要内容即名流置业武汉有限公司持有的位于武汉市汉阳区邓甲村的NK1地块及NK7地块未开发部分使用权等，未开发部分剩余计容面积合计约39.51万平方米。

　　有趣的是，这部分收入在2018年前三季度中是作为“非经常性损益”计入公司业绩，但在年报中，美好置业称，考虑该收益的实质为城中村改造业务所产生的收益，“三旧改造”属于公司日常经营业务，近年来持续为公司贡献利润，为保持公司年度报表数据可比性，故年度报告中调整为经常性损益列报。

　　美好置业不仅在“卖地”，其拿地速度也在放缓。2016年~2018年，美好置业均未完成拿地计划。据年报披露的2018年度经营计划完成情况回顾显示，公司计划在2018年增加土地储备163万平方米，报告期内，实际完成34.97万平方米，只完成了21%。事实上，美好置业在2016年、2017年的新增土地储备完成率约为26%、11%。

　　此外，房地产业务的销售情况也未能达成此前设定的计划。据2017年年报披露，美好置业2018年度计划全年销售86.25万平米、年度签约额100亿元。不过，实际完成销售面积73.34万平方米，完成率85%;实际完成签约金额77.26亿元，完成率77%。

　　美好置业2019年度经营计划将其土地储备面积设定在了56万平方米，计划年度签约额95亿元、计划销售面积77万平方米，均较2018年的经营计划出现下调。

　　美好置业的房地产开发项目还存在推进缓慢的问题。截至2018年末，美好置业的二级开发业务中，分别于2014年、2015年开工的重庆“名流印象”、武汉“美好名流汇”还处于在建状态;2016年、2017年分别有2个、3个项目开工，也是在建状态;此外，开工于2009年9月的沈阳“名流印象”在2018年6月底还处于在建状态，在2018年下半年实现了竣工。

　　此外，美好置业在2018年还有4个新开工的房地产项目。据披露，截至2018年底，美好置业拥有在建、竣工、新开工项目共12个，预计总投资约300.98亿元，实际投资182.83亿元，还需要投入约118亿元。目前，公司账目上2018年末的货币资金仅为22.06亿元。

装配式建筑持续亏损

　　2017年10月，美好置业参与控股股东美好未来企业管理集团有限公司全资子公司美好建筑装配科技有限公司(以下简称“美好装配”)增资扩股，其中美好置业增资5.1亿元，持股比例为49%。

　　美好置业在装配式建筑方面的投入持续增加。截至2018年12月底，美好置业在建工程约13.84亿元，较年初的1.25亿元增加1009.99%，主要是报告期内公司装配式建筑业务生产基地建造投入增加所致。除此之外，美好置业的无形资产为4.17亿元，较年初的4802.82万元增加了768.82%，主要是因为装配式建筑业务发展的需要，工厂购置土地增加所致。

　　2月初时，美好置业官网披露，美好装配在2018年相继获得工商银行、中国银行、青岛农商等金融机构的长期(五年)固定资产贷款授信合计11亿元。不过，这对于美好置业装配式建筑业务的发展尚不足够。据美好置业2月27日的公告披露，美好装配拟于2019年度继续在全国范围内进行装配式建筑部件生产基地布局，上市公司拟于2019年度向美好装配提供总额不超过20亿元借款。值得注意的是，截至2018年12月31日，美好装配总资产40.25万元，负债总额32.08亿元，净资产8.16亿元，资产负债率约79%，而2017年末，其资产负债率约40%。

　　处于培育期的装配式建筑业务，亏损在持续增加。截至2018年底，美好装配净利润为-1.97亿元，亏损额较2017年底的-1352.84万元出现了明显扩大。事实上，与装配式建筑业务相关的各地子公司，自设立日起至报告期末基本上呈现亏损状态，或未产生净利润。

　　据美好置业相关负责人此前接受采访时表示，美好置业装配式建筑第一条生产线在武汉投产，利润率在3%左右，以薄利多销为主。上述内部人士告诉记者：“装配这块还在培育期，营收、利润确实会受些影响，薄利多销的话，因为要打开市场。”

　　不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，装配式建筑项目的薄利模式，会对企业的资金形成较大的影响，对于此类模式来说，若不调整，往往会带来业务受拖累、亏损增大等风险。

　　同策研究院总监张宏伟指出，国内多数企业在装配式建筑方面尚处于尝试阶段。事实上，装配式建筑做完之后，成本是上升的。假如市场环境不变的话，利润空间其实是受到压缩的。

转道布局百亿涉农项目

　　在装配式建筑业务尚未实现盈利之时，美好置业又瞄上了现代农业领域。先是在2018年5月宣布将投资20亿元在湖北省监利县建设生态农业产业园项目;时隔仅两个月，美好置业再次公告称，在洪湖市投资建设“双水双绿”(绿色水稻、绿色水产)生态农业产业园项目，总投资规模暂估为80亿元。两个项目投资预计在36个月内完成。

　　此前，美好置业方面在接受媒体记者采访时称，这两个合计100亿元的项目，将按计划逐年以自有资金分步实施，所需资金的20%~30%由公司自筹，其余部分将与相关政策性银行合作，由其提供资金支持。

　　美好置业日前披露的2018年融资情况显示，其旗下美亿(洪湖)农业发展有限公司(以下简称“美亿(洪湖)”)于2018年末获得中国农业发展银行总额4亿元的10年期专项助农贷款。上述内部人士称：“这是公司获得的首批贷款，具体要根据项目进展来决定是否需要找其他银行去贷。国家当前对乡村振兴、‘三农’这块儿，政策扶持力度也比较大，也不排除可能会有其他的融资方式和渠道。”

　　不过，这一金额相较于美好置业共计百亿元的总投资仍显不足。

　　截至2018年底，美好置业全资子公司美亿农业完成湖北省洪湖市、监利县土地流转10万余亩，完成1.6万亩虾稻田改造，实现种养8019亩，其中1600亩完成虾稻池改造并进行虾稻共作。不过，截至2018年末，美亿农业、美亿(洪湖)、美亿(监利)三家现代农业项目方面的子公司分别亏损967.38万元、121.6万元、83.47万元，尚处于投入期，无法实现自我造血。

　　中国品牌研究院食品饮料行业研究员朱丹蓬指出，“做房地产的人不会养小龙虾”，养殖需要有专业的人才，“小龙虾也会生病的，那么从养殖到疾病防治等各方面，涉及产业链再造的问题。”

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