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装配式钢结构与传统混凝土结构的方案对比

时间：2019-02-10 18:01:19 来源：地产成本圈

前言

　　2016年2月，中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(中发〔2016〕6号)提出发展新型建造方式：大力推广装配式建筑，积极稳妥推广钢结构建筑。

　　装配式钢结构作为装配式建筑三大结构体系之一，具有抗震性能好、建筑品质高、制作简单、施工快、绿色、环保等优点。但钢结构建筑在发达国家占40%以上，而国内占比不到5%，为什么?估计所有人的回答都是一个字：贵。那究竟贵多少呢?

　　笔者通过自己经历的项目案例，在拿地后的方案设计阶段进行的技术经济对比，为大家分享(案例数据为方案设计阶段的估算数据，引用须注意)。

一、案例背景

　　1. 案例概况

　　• 时间：2017年

　　• 城市：长沙市

　　• 用地面积：8030㎡

　　• 建筑面积：建筑总面积为57,398㎡(其中地上43,420㎡，地下13,978㎡)，其中商业9,200㎡、办公7,660㎡、公寓26,560㎡

　　• 计容面积：43,343㎡

　　• 建筑高度：商业20m，地上5层

　　写字楼78m，地上19层

　　公寓74m，地上21层

　　均有2层地下室

　　2.可选方案

　　方案一：装配式钢结构(拟采用远大可建公司装配式钢结构建筑系统)

　　方案二：传统砼结构

二、方案对比

　　本案例从技术性、经济性两个方面进行比较分析

　　1、技术性比较

　　装配式钢结构较传统砼结构，具有建筑品质高、抗震性能好、施工快、绿色环保等优点。

　　2、经济性比较

　　装配式为国家大力发展项目，出台了一系列优惠政策，故经济性对比包含两个方面：

　　开发成本/政策优惠

考虑政策优惠前：钢结构单方贵1,162元/㎡；贵15%。

　　传统砼结构：总成本32,923万元，单方为7,582元/㎡

装配式钢结构：总成本37,970万元，单方为8,745元/㎡

考虑政策优惠后：钢结构单方贵905元/㎡；贵12%。

　　传统砼结构：为32,923万元，单方为7,582元/㎡

装配式钢结构：为36,855万元，单方为8,488元/㎡

　　注：本案例中所有的单方指标均是按地上建筑面积计算。

　　工程内容包括传统建筑商业+写字楼的所有功能。

　　装配式钢结构与传统砼结构费用对比柱状图

　　2.1 开发成本对比

　　装配式钢结构较传统砼结构的开发成本贵5,047万元，单方指标贵1,162元/㎡，贵了15%。

　　主要贵在建安费，单方指标贵1,777元/㎡，贵了53%，其他各项费用钢结构均节省。

　　开发成本各费用组成占比图，如下：

　　在开发成本组成中，建安费用和土地费用占到了约70%～80%。

　　上述测算是在方案设计阶段进行的成本估算，详细说明如下:

①前期费用：

包含勘察、设计、报批报建、监理与咨询服务等费用，参照某已完项目的成本，结合长沙市同类楼盘与行政收费标准酌定。

　　其中，采用远大钢结构，免费提供结构正负零以上结构设计，节省设计费约130万元;

②配套工程费：

包含小区高低压配电、天然气、夜景亮化、小区道路及分布式能源接驳等费用。

③建安工程费：

包含建筑工程(含基础)、精装修及设备安装、水电、消防、暖通、智能化等费用。参照同类型已竣工的某项目数据和相关成本指标。其中，地上装配式钢结构单方造价指标按4200元/m2考虑。

④开发间接费：

包含建设方管理费、样板间、售楼处、前期物业费等费用。

⑤营销费用：

装配式钢结构：暂以300元/m2估算，传统砼结构：暂按总销售额4亿的3个点估算。其中，采用远大钢结构，赠送营销中心建设及装饰、家具、样板房，节省了费用约150万元;

⑥财务费用：

参照某项目的财务成本数据，结合本项目具体情况估算。装配式钢结构工期缩短，按一年考虑，可节省资金成本约2800万元、节省管理费用约300万元。

　　2.2 政策优惠分析

　　依据湘政办发[2014]111号文《湖南省推进住宅产业化实施细则》，该项目实行装配式钢结构可获得约1,115万元优惠。

　　同时需要关注和考虑最新的补贴政策，以供公司全面决策。例如本项目所在城市于2017年12月9日出台了长政办函[2017]177号文(2018年1月1日实施)中第4.2条明确：对实施装配式建筑且预制装配率达到50%(含)以上的商品房项目，政府部门给予100元/m2的资金补贴。如若该项目在18年之后施工，则可获得43420*100=434万元补贴。

三、结论

　　通过以上的对比分析，可知装配式钢结构较传统砼结构来说，

　　综合考虑，装配式钢结构较传统砼结构贵12%(但单独谈建安成本会贵53%);

　　工业化程度高，有利于实现产业化。

　　施工方便，工期短，资金成本低，资金回笼快，可以解决大部分开发商的资金压力，还可节省现场大型机械的租赁费及现场管理费;

　　节能环保，钢材可以100%回收利用，全寿命期成本相对更低，符合可持续发展战略;

　　装配式钢结构在目前来说成本略高，但综合考虑该项目为市中心地段的地标性和示范性装配式钢结构建筑，其性价比相对高，且工期、人工节省明显，加之，国家对装配式建筑的大力推广，装配式钢结构将成为住宅产业的未来发展趋势。

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