装配式装修：变革将至，优势愈发明显

时间：2020-08-05 12:58:57 来源：综合兴业证券、中国建设报

图源网络

一、装配式装修：行业革命，优势明显

1.装配式装修是具有工业化思维的新装修方式

装配式装修又称为工业化装修，是指采用干式工法、将工厂生产的内装部品在现场进行组合安装的装修方式。装配式装修具有标准化设计、工业化生产、装配化施工、信息化协同的工业化思维。

判断装修方式是否为装配式装修应从其技术特征出发，总结为以下三个方面： 一是干式工法装配。所谓干式工法，即规避传统装修方式中采用的石膏腻子找平、砂浆找平、砂浆粘接等湿作业，而改为采用锚栓、支托、结构粘胶等方式实现支撑与连接构造。 二是管线与结构分离。即设备、管线不在房屋结构中预埋，改为填充在装配式空间的六个面与支撑结构之间的空隙中。 三是部品集成定制。部品集成是将多个分散的部件、材料通过特定的制造供应集成一个有机体，性能提升的同时实现了干式工法，易于交付和装配。部品定制则强调装配式装修虽为工业化生产，但仍需满足个性化定制，从而避免现场进行二次加工。

2.对比传统装修：“重工厂、轻现场，多、快、好、省”

⚫传统装修弊端多，行业亟待升级

传统装修方式在国内盛行已久，现场环节多、工种多、人工作业依赖严重，耗时久、质量难以保证等弊端问题突出，国内“装修游击队”盛行，明显制约了装修行业的发展。现场管理难成为大部分装修公司管理半径有限、规模难以突破的主要障碍，人工作业依赖严重成为传统装修行业进入门槛低、行业竞争格局差的重要因素。具体来看：

一是装修质量通病多。传统装修房屋常见的墙面发霉、墙体受潮粉化、墙顶起皮剥落等问题皆因为传统湿法作业质量难以控制所致；地面不平、水电管破裂等问题皆因为施工作业精度差所致。

二是装修过程隐患多。由于传统装修会部分破坏主体结构保护层，凿墙等行为更容易引发结构安全问题（如泉州酒店事件），现场施工流程多、工序复杂导致过程隐患多。

三是装修环境污染重。传统装修材料中甲醛含量较高，容易造成室内污染。根据相关研究结果，我国每年因室内污染死亡的人数达到11.1万人，新增先天残疾儿童总数80~120万中，有42.1%与室内空气污染有关。同时，由于室内装修的生命周期与建筑结构生命周期不同，前者为5~10年，后者为50年，因此室内装修必定面临二次改造。但由于传统装修与主体结构结合，改造时必然会砸、凿，产生大量建筑垃圾，污染环境。

四是材料资源浪费严重。传统装修在首次装修时材料用量就较大，二次改造更造成材料浪费，根据《装配式装修设计与施工》的研究，二次装修每年造成的损失在300亿元以上。

⚫装配式装修“多、快、好、省”，优势明显

装配式装修完美解决了传统装修暴露出的弊端问题，相比传统装修具有“多、快、好、省”的特点，其优势十分明显。

从项目运作流程来看，装配式装修的方案阶段和施工阶段前置，与建筑方案同步设计、施工。 设计阶段前置，将对建筑结构、装修一体化的设计能力要求有明显提升。建筑信息模型（BIM）是建筑一体化设计的重要辅助工具，对于在BIM方面有技术积累的企业将在装配式装修行业竞争中将更能体现竞争优势。 施工阶段前置，与主体结构交叉施工。传统装修方式所有施工作业均在现场完成，而装配式装修将原本的施工作业拆分为工厂部品生产+现场安装两部分，相比传统方式，装配式装修“重工厂、轻现场”。

从产品角度来看，装配式装修的工业化思维设计理念将八大装修模块拆分成多种部品部件，而装修公司对每种部品部件提供若干选项，由此形成标准化中的个性化，产品选择性“多”。设计可以聘请更优秀的团队来完成，而费用则可以由选择该体系的所有用户共同承担，相比于传统装修每户单独设计，装配式装修设计更具性价比。部品制造在工厂加工，现场仅安装施工，装修精度大幅提升至毫米级，人为因素影响大幅降低，装修品质更容易得到保障，“好而省”。

从建造环节来看，由于装配式装修分为工厂部品生产+现场安装两部分，工厂部品生产不影响工程进度，而现场安装要求全部采用干法施工、没有二次加工，因此施工周期相比传统方式大幅缩短。根据北京保障房中心的经验数据，一套50平方米的公租房采用装配式装修工期仅需6天，而传统装修工期为30天，施工效率提升明显。

从材料角度来看，装配式装修采用硅酸钙复合板、岩棉等环保材料，供应商基本做到零甲醛，相比于传统装修更加环保；虽然环保材料价格相对更贵，但材料用量大幅下降。根据《装配式住宅内装技术与成本实例分析》的研究成果，装配式装修综合材料直接费用相比传统装修仍然上升11%，但项目的综合经济效益将间接通过人工费用节省、融资成本降低来抵消。

从运维角度来看，由于装配式装修部品部件均采用现场干法安装，后期部品部件需要更换维修十分方便，直接拆除连接螺栓即可；管线与结构分离的设计方式，后期管线维修更换不会破坏主体结构。因此，装配式装修后期维护成本相对较低，可谓之“省”。

二、装配式装修将引领行业格局改变，市场规模有望突破6200亿元

1.装修行业当前的困局：大行业、小公司，龙头企业成长受限

装饰装修行业规模超4.2万亿元，龙头企业市占率低。根据中国建筑装饰协会的数据，2018年我国装饰装修行业总产值已达4.25万亿元，同比增速为7.9%。行业规模巨大，但增速自2013年以来已降至10%以下，有所放缓。从龙头企业市占率情况来看，2018年行业规模前3企业营收市占率仅1.15%。

行业弱者加速淘汰，但“大行业、小公司”的竞争格局依然没变。根据中国建筑装饰协会发布的《中国建筑装饰蓝皮书》统计，我国装饰装修企业的数量在2011年为14.5万家，到2018年减少至12.5万家，总体减少了近2万家企业。从企业平均产值规模来看，2011年平均产值为1621万元，2018年提升至3400万元，年化复合增速达11.2%。我们判断被淘汰的2万家企业以低资质、小规模的装饰装修企业为主。但从平均产值规模的绝对值来看，2018年也仅为3400万元，企业平均规模依然较小，行业“小而散”的格局并没有改变。

人工依赖严重是龙头企业成长受限的主要原因。一方面，传统装修工程主要依赖人工现场作业，导致行业进入门槛极低，组织几名未经专业培训的工人就可以进行简单的现场装修施工，是行业企业数量多、平均规模小的主要原因。另一方面，现场装修工人多、工种多，导致企业管理半径受限；企业规模持续扩大后，现场管理质量难以得到保障，是限制龙头企业成长的主要原因。

2.装配式装修是破局“良药”，行业规模迅速成长

直击传统装修弊端痛点，龙头企业将具明显竞争优势。装配式装修“重工厂、轻现场”的运作模式，使得工厂成为装修质量把控的重要环节。工厂采用机器化生产，避免了工人技术和经验对工程质量的直接影响，龙头企业也有望通过快速扩产，建立规模优势，构筑护城河。同时装配式装修现场只需要安装工人和电工，相比于传统装修工人数量和工种数量均明显下降，现场管理更容易，工厂管理相对现场管理也更为集中，管理难度明显下降，有利于突破原有管理半径的限制。

行业尚处起步阶段，规模成长迅速。装配式建筑推广主要开始于2017年，装配式装修是与装配式建筑同时诞生的概念，由于相关技术规范体系的建立滞后，装配式装修的推广要晚于装配式建筑。根据住房和城乡建设部的统计，2018年新开工装配式装修建筑面积为699万平方米，占新开工全装修建筑面积的比例为5.77%；2019年新开工面积为4529万平方米，同比增长547.93%，占新开工全装修建筑面积的比例为18.97%。虽然起步较晚，但已处于快速增长的轨道中。

预计市场规模将突破6300亿元，未来6年维持高速增长。假定每平方米的装修单价为2000元，对应2018、2019年装配式装修市场规模分别仅有140亿元、906亿元。我们测算，2025年装配式装修市场规模将达到6327亿元，年化复合增速为38.26%。

3.赛道变宽、参与方众多，装修企业更贴近用户需求

装配式装修尚处于起步试点阶段，相比于传统装修其项目运作方式改变较大，产业链向部品部件制造延伸。当前装配式装修市场参与方较多，我们总结主要有5类企业参与。

一是大型地产开发商。地产商作为建设方，对建筑和装修方案有主导权，参与装配式装修行业的早期发展有一定必要性。一方面，开发商对建筑方案有主导权，部分开发商早在3~4年前就进行锁定户型，建立标准化，为后续装配式装修的研发、实施做了充分准备；另一方面，地产商在产业链中最为强势，在装配式建筑政策引导下参与其中，可以加速行业向装配式装修转型升级。

对于开发商而言，装配式装修对其亦有一定的吸引力。由于装配式装修中装修方案前置且与建筑方案共同设计、实施，地产开发商可以通过装配式装修方案与建筑方案配合，满足装配式建筑的指标要求，获取政府补贴；装配式装修使整体工期大幅缩短，且可以提前预售，加速了开发商资金周转；开发商利用自身资金投入装配式装修技术研发，利用自身产业链中强话语权低价实施装配式装修，是推动装配式装修行业发展较为有利的一方。

二是传统装修企业。传统装修龙头企业目前在装配式装修领域都先后进行了布局。传统装修企业做装配式装修显然更能贴近用户需求，是5类参与方中最容易实现装配式装修转型的。

三是建材企业。当前主要是装配式装修部品部件的供应商。这类企业从做装配式装修的供应商（石膏板隔墙）开始，不断深入深入探索装配式装修产业链，当前企业基本已经实现将壁纸与石膏板材在工厂中结合，从而进一步缩短现场工期。

四是创业型企业。这类企业以装配式装修技术、专利为切入手段，为地产商提供从设计到部品部件制造的装配式装修全流程服务。这些创业品牌大都已分别完成了融资，并已经在公租房、长租公寓等项目领域，实现了局部的应用。

五是定制家居企业。定制家居企业依靠在橱柜、衣柜定制方面多年积累解决方案的经验优势，目前已向全屋整装装配式方案领域迈进。一些定制式家居龙头，已实现软装环节的装配式解决方案，并在厨房、卫浴、墙板等领域进行了尝试，以期提供设计定制、生产、硬装及安装等整装一体化的解决方案。

4.顶层设计完善+部品部件供给改善+用户口碑沉淀=装配式装修良性发展

从住房和城乡建设部的统计数据来看，2019年以来装配式装修虽然发展迅速，但应用范围还十分有限。新开工装配式装修面积占新开工全装修建筑面积的比重仅为18.97%，占新开工建筑面积的比重仅为1.5%。我们认为当前装配式装修行业发展还面临顶层设计有待完善、部品部件供给有限、用户口碑缺乏沉淀等问题。

首先，顶层设计有待完善，标准化是装配式技术大规模发展的前提。一方面，大批量的装修标准化要基于建筑标准化，而国内建筑行业长久以来习惯了业主方、设计方、施工方、装修方分割而治，EPC模式、PPP模式的推出正在逐步改变行业参与方的思维模式，但仍需一个过程。装配式装修在工厂加工部品部件，现场仅进行安装，按传统装修边装修边改设计显然不现实，其对设计、加工、安装一体化的要求进一步提升，需要全产业链协同。另一方面，装配式装修的技术标准尚未统一，目前仅有行业规范《建筑工业化内装工程技术规程》以及上海、浙江、北京等地方性规范。技术标准不统一，将影响行业的发展质量。

其次，部品部件供给有限，具有规模效应的龙头企业将引领行业发展。相比传统装修，装配式装修的主要生产流程在工厂，现场只做安装工作。目前来看，专门做装配式装修配套部品部件的厂家还较少，供给上存在空缺。我们认为供给不足是装配式装修价格高、个性化程度低的主要原因，供给端具有规模效应的龙头企业将有明显竞争优势。

最后，装配式装修起步晚、发展迅速，用户口碑需要时间沉淀。装配式装修从2018年起步到2019年迅速发展，仅2年多时间。由于装配式装修房间6面都有夹层，房屋空间会受到一定挤压，现场安装拼接会留用施工工艺缝，因此居住体验是有别于传统装修的，用户口碑的积累需要时间沉淀。随着装配式装修试点项目的不断推进，装配式装修产品也将不断根据用户体验进行改善，以适应市场需求。

综上所述，我们认为随着顶层设计逐步完善，行业龙头成长以及用户口碑的沉淀，装配式装修当前面临的问题未来将逐步得到解决，行业将进入良性发展。

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