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精装修的全成本管控

时间：2019-11-20 22:53:28 来源：地产成本圈

　　精装设计方案要匹配项目整体定位、设计中通过标准化降低成本和通过差异化出品质两手抓、成本首先要投入在设计方案创意的亮点上。

　　在招标环节，精装修招标首先服从工程招标采购的“整体择优”准则，整体择优如何实现，或者说如何在现有条件下达到择优目标，还是有些地方值得探讨。

　　2.1招标方式

　　要做招标，首先需要理清标的物是什么，根据标的确定招标方案，是设计招标、施工招标，还是设计施工一体化招标?

　　方案一、设计与施工分别招标

　　优点：细化了甲方管理模块，方便在细分领域选择优质供应商，竞争价格更充分;容易达到对设计以及施工更加深入且强有力的管理，容易实现甲方意图，且方便随时变更。

　　缺点：总体设计效果的工程实现程度、设计与施工之间的冲突需要甲方鉴别决策，考验甲方专业能力。

　　方案二、设计与施工进行一体化招标

　　优点：承包人统一协调组织的管理优势，甲方节省了许多现场管理精力，利于加快工期;设计创意与工程实现的接近度较好。

　　缺点：实现难点是对乙方要求较高，要有良好的信誉与实力，这就要求甲方有较高鉴别选择中标人的能力，换句话说就是招标择优能力。招标文件的技术标准要求要细又不限制设计发挥、招标条款描述要考虑到设计效果、工程实施、造价、施工组织、服务等各方面无遗漏，投标评价方法既要对应合理分配评价权重，又能顾及总体评价。一体化委托的优点同时也是缺点——甲方过程管控空间收窄，无论是成本还是工程。

　　另外，需要注意的是对于一体化招标，往往容易忽略招标标的的统一指向标准。要么进行两阶段招标有装修方案比选阶段然后确定统一投标方案，要么甲方自己对于方案有统一设置标准，不能以一体化招标为由将精装修方案完全交给投标人发挥。以某工程为例。该工程的样板间设计施工一体化招标，认为比较简单，招标文件只说明了投标范围是完成样板间精装修，要求地中海风格或者简欧风格，然后设置限价每平米7000元。当时认为标的清楚：样板间精装修含设计与施工，价格标准也有设定，其他的是设计师发挥创造的空间。结果很意外，投标回来的方案标准五花八门，比如客厅有的地砖地面，有的地毯，有的有花灯，有的写灯具甲方另行采购;总价都是7000元/平米没错，但范围不一，装修真正预算投资则相差巨大，评标无从下手，因标的不具备可比性。

　　因此，这两种方案各有长短，适应于不同情况。

　　(1)对于创意样板间、售楼处等规模不大，成本总量较小且需要强烈的风格与色彩的精装修项目，建议采取设计施工一体化招标做法，设置成本限额加以控制;

　　(2)对于高档精装和工装等具备规模或者专业要求精细度高的一般还是分开招标做法，有利于设计、施工都选择专业程度较好的承包人，也利于甲方的细化意图调整与精细化成本控制。

　　2.2 界面划分

　　界面划分是对标的物具体描述，例如和工程总包施工的界面、水电施工的界面，甲指、甲供范围及与精装单位的界面。一般来说，因涉及合同范围的问题，我们都知道界面描述是必须的，界面描述务必准确、完整，这直接关系到招投标择优效果。

　　例如在某公寓装修的招标中，标的界面划分问题没有得到足够重视，招标文件描述了甲、乙双方的施工交接界面，但没有提到界面的施工检验标准，对于水管、电管也没有核对结构施工单位预埋预留与精装图纸的点位对应。结果在施工过程中精装单位要求签洽商增加造价，理由是工程初装修交工墙地面平整度不能达到精装的要求墙体垂直度、平整度要≤4mm，要全部增加一遍找平，对于这点在招标时没有具体划分责任，而主体结构施工单位已经验收合格撤场，造成责任划分不清，最后只能采取商务谈判，甲方也增加了近30万元费用;同样的问题还有水电管的预留，精装单位认为总包预留位置不准确，需要剔凿重新埋管，这就不仅甲方单位增加支出，影响精装工期，也造成了大量的人力物力浪费。

　　对于界面不清的问题，建议采取以下措施：

　　(1)在招标中进行了充分考虑，描述清晰工作界面，包括什么、不包括什么，如何交接?;

　　(2)提前组织精装设计和建筑设计核对点位，使用图纸一致;

　　(3)规定精装投标单位的现场考察义务，把总包遗留界面处理纳入竞争报价。在后续工程中这样处理后，结果投标企业大多数不再报此费用，有报的也只是局部处理费用，大大减少了洽商增加，关键是避免材料人工的无谓浪费。

　　2.3特别约定

　　对于整个精装工程，除实现投标人的整体择优外，甲方还想对某些部分做更深入的管控，招标时还需要做特别的约定，比如洁具，一般就采取甲供形式，不放入精装单位承包范围。甲方想做深入管控的，要么对于质量比较重要，要么是外立面、公共区域等影响最终效果，另外成本角度，不能以图纸或文字明确描述档次、标准因而不能在本次招标中形成有效价格竞争的，也建议作进一步约定。

　　下面主要探讨这些特别约定的确定和处理方法。

　　(1)甲供材料

　　不在精装施工招标时确定，而是采取甲方另行采购供应的材料。一般甲供涉及洁具、灯具、电器等，这些材料综合了档次繁多、造型影响效果、施工招标中不易形成统一标准的有效竞争等各方面因素。要区分哪些想甲供不难，关键甲供和施工投标人之间权利义务关系要厘清，影响成本的因素都要考虑定价办法，做到甲供不留后遗症。第一，甲供材的损耗约定。每种材料或者设备安装过程难免会有损耗，如果承包人自采，总价已经竞争，甲方不会关心损耗量，但甲供材料要注意限制或者提前规定损耗系数，比如不能超过定额损耗量或自报损耗量纳入竞争等办法。同样基于此点，不建议瓷砖、石材、电线等损耗量受施工组织及工艺水平影响较大且不易控制清点的材料设定为甲供，如甲方想管，最好设为甲指，让损耗量部分造价直接参与总价竞争;第二，甲供材的配合约定。甲方采购供应材料，但安装一般还是精装承包单位，所以仓管、卸车等还需要承包单位配合，配合费最好在招标中明确竞争报价，以免产生争议;第三，甲供材的招标比价。因其存在档次、质量、价格等不易确定因素确定为甲供，甲供形式不能自行解决这些问题，需要在甲供材料招标采购时，通过考察、调研，确定参与投标的品牌、厂家在同一档次，而且选定各自可供应的型号，特别色彩、造型、外形都能适应设计风格、尺寸，在统一、真实、可用基础上的竞争是有效的竞争。

　　(2)甲指材料

　　如上所述，甲方想管，但又和承包人关系密切的材料可以考虑甲指形式，即承包人签约采购，但采购行为受甲方管控。甲指又可分指定品牌和指定价格。指定品牌，为控制质量和利于统一标准竞争，甲方在招标时，可列出某种材料设备必须在规定品牌中采购，投标人根据其询价结果做出竞争报价，从招标规定和价格竞争角度，建议至少给出两三家由投标人自由选定，以形成品牌间竞争，不建议指定某一个品牌。另外还有俗称指定价格的形式，是甲方招标时给出材料暂估价，投标人以暂估价报价，单价不竞争，但损耗、配合等造价直接纳入总价竞争，其采购时比价处理可参照甲供确定价格。还有一种指定总价，即以一笔整项材料采购金额列入投标报价，将来根据甲方管控下的实际采购价总价调整，不建议此种方式。

　　(3)甲指分包

　　对于专业性强或者甲方特别关心的分部分项工程，也可采取给出暂估整项价格让投标人直接计入总价形式，俗称甲指分包，比如防水，木地板等。这部分其本身价格的确定又如一个工程，不再赘述，投标时可竞争的是配合管理费，一般招标文件不太注意配合管理也需一个范围描述，是否提供施工人员住宿、是否需要运输机械配合等，提前界定好，做好施组设计会为甲方节省不少。

　　另外有的精装项目还会涉及软装部分，如窗帘、配饰、家具等，一个好的精装单位对于这部分也很精通，但是到施工项目部就不一定了，这部分建议最好从精装招标中分离单独处理。

　　2.4评标准则

　　评价准则是对投标人投标的评价方法，也是选择中标人的最直接依据，需要为体现与实现“择优”目的服务。如上所述，精装修的招标面对不同情况，采取不同办法，那么针对不同的样本需要采取不同评价准则应对。

　　(1)对于设计施工一体化招标，应该采取综合评估法进行评价，以对设计方案、施工组织、造价等方面全面地评估;

　　(2)对于单独的精装设计招标，认为同样是综合评估法比较适合，因为投标人的设计师团队水平和投入的精力最能以投标方案的创意和项目匹配度反映出来，价格此时只是评价因素之一;

　　(3)单独施工总包招标，比较重要的是施工项目经理及其团队的实力，对其完成项目考察配合公司实力考察可以基本得出对其技术评价，而投标时施工组织方案等技术标往往大同小异，不能反映项目团队水平，因此除非技术方案特别复杂且重要的项目，一律建议实际项目考察合格后合理低价中标作为评价准则。

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