学万科、绿城做装配式精装，工期省50%，成本降40%！质量还很好

时间：2019-04-30 10:37:57 来源：明源地产研究院

前段时间，不少地方业主对精装房不满、维权，有业主甚至还打赢了官司，引发了市场的连锁反应，业界震动……

装修确实是个头疼的问题，业主自己装修，往往容易让夫妻双方失和、甚至因此闹得离婚的也不少。按道理来说，开发商做精装房应该很有优势，为啥现实中连一些大牌房企也在上面栽了跟头？

考虑到现如今不少房企除增量开发、销售之外，还在存量领域进行探索。湿法作业，不仅工期长，而且诸如甲醛之类的问题，瞬间就会引爆舆论，极大地损伤公司品牌；如果装修完之后空置一个月再出租，又很影响经营业绩。

咋办？装修做不好，有系统层面的原因，但刷新和更换系统是一件特别艰难和漫长的事。从技术层面着手解决更为现实。装配式装修就是这样一种技术。有远见的开发商，如万科、绿城等，早已开始了对装配式装修的探索。早在2017年，橙家（碧桂园集团旗下企业）CEO王睿就表示装配式装修即将颠覆传统模式。

1 无论是政府还是开发商自身都对装配式装修有强烈诉求

谈到装配式，很多人的第一印象是装配式建筑。其实，装配式装修是装配式建筑的重要组成部分（装配式建筑=装配式结构+装配式装修）。推动装配式装修，既有政策的鼓励，也贴合开发商的现实需求。

一、政府基于节能环保，力推装配式装修

目前，我国每年竣工房屋面积大约在20亿平方米左右，现有建筑存量400亿平方米，建筑能耗每年达到了1.2万亿度电和4.1亿吨标准煤，加上建材生产过程中的能耗，约占全社会能耗的46.7%。

装配式建筑用工业化生产的方式，可以在提高建筑整体质量的情况下，降低物耗，节能环保。

目前我国装配式建筑渗透率不足10％，与发达国家相比差距非常大（如下表）。对此，近年来，中央和各地政府都在力推装配式。

资料来源：前瞻产业研究院

而在住建部颁布的指导意见中，特别提出了要求全装修，提升装配式装修水平的任务：要求实行装配式建筑装饰装修与主体结构、机电设备协同施工。积极推广标准化、集成化、模块化的装修模式，提高装配化装修水平。

二、装配式装修可以降本提效，塑造品牌

过去，各房企对装配式建筑（指“装配式结构”部分）都不大感冒，因为做的人少，产业链不够完善，做装配式结构比传统现浇式做法还费钱，更别说做装配式装修了。

可是，随着近年来相关产业链的完善，做装配式的成本已经大为降低，再加上传统工艺的成本逐渐上升，装配式的竞争力逐步变强。

一是降低成本。

由于建筑行业工作环境差、危险性高，许多新生代农民工不愿意从事建筑行业一线作业。据统计，2007年建筑业一线作业人员平均年龄为33.2岁，2017年为43.1岁，10年时间平均年龄增加了10岁。

60后和70后，是目前建筑业一线作业人员的主力军。这带来了以下几个问题：一是现浇式建筑需要大量使用人工，愿意干的人少了，成本自然快速上升；二是危险系数增大，数据显示，建筑行业作为重体力劳动行业，一线作业人员年龄越大，发生事故并造成死亡的概率越高。

中国建筑业协会

相比于现浇式建筑大量使用人工的建造方式，装配式建筑运用精细化分工大大提升生产效率，人工使用大幅减少，人力成本占比较低。

二是提高效率。

品宅CEO向宠在地产生态创业营上课时提到，装修逐渐进入存量房时代，存量装修规模占比逐年提高。

近年来，规模房企在继续做大主业的同时，也在积极探寻增长的第二曲线，存量领域是各房企比较热衷的，毕竟，无论是商业地产、写字楼、长租公寓，还是产业、物流地产等，总归比新能源汽车、智能机器人要熟悉得多。

以长租公寓为例。由于我国的租售比偏低，即便是不错的长租公寓运营商，赚取的也是微薄的利润。这种情形下，无论是轻资产还是重资产模式，效率都至关重要。如何尽快装修好招租收租，又不至于出现甲醛超标之类的事故，装配式装修的优势就来了。由于这类房屋住户流转频繁，维修、翻新频次更高。装配式装修在工期保障、后期维修、翻新等方面的效率和成本优势明显，非常适合这类增量需求。

对新房来说，缩短主体结构的建造工期节省下来的时间有限，提速的关键还在精装工程上。

装配式内装案例（来源：金螳螂）

三是塑造品牌。

我国已告别住房短缺的时代，未来缺的是好房子。85后90后正成为市场主力，这批客户无论是审美观还是见识度都在提升，对好房子的需求更加迫切。产品力将成为房企的核心竞争力。

装修是产品的重要组成部分。而快周转是大量房企的基本功。未来，想要活得好就必须做到又快又好，装配式装修能够解决这些问题。比如，绿城的装配式精装样板房，15天就搞定了，而且是拆卸式的，十分环保；再比如，某房企的长租公寓项目，采用装配式装修，装修完即可入住，还没有甲醛等各种问题……

绿城·温州留香园可拆卸式生活美学馆

2 除了降低成本，户型还可变，满足家庭成长需求

传统装修是在室内隔墙完成之后开始的，而装配式装修则是在主体结构施工完毕移交，装配式装修采用轻钢龙骨轻质隔墙完成室内隔墙部分，因此，装配式装修比传统装修多承担了室内隔墙部分的成本。

然而，根据众多项目的实施数据，装配式装修与传统装修成本相当。而且，由于整个工期缩短，施工管理成本随之减少，随着装修工程量越大装配式装修的成本优势会进一步凸显，存在明显的规模效应。

一、相比传统工艺，大幅降低成本

第一，节约用材20%

装配式装修采用订制化，全部产品现场定制，避免裁切标准产品的浪费。比如，隔墙用竖向轻钢龙骨和石膏板，标准产品高度3000mm，实际现场2500mm，裁切后浪费材料20%……

第二，节约工费50%

装配式装修的部品集成化程度高，以一套60平米的装配式装修住房为例，集成制造成本会小幅增加，但人工费会下降50%。大批量成项目的装修下降更明显。

第三，节约工期70%

传统装修一套全屋（toC）至拎包入住最快也要40天。而装配式装修装配速度快、原材环保、即装即住，最多只需要12天，节约工期70%；

对于工程项目（toB）而言，流水施工的流水步距更短，流水节拍更快，整体工期同样节约70%。时间就是金钱，效率就是生命，这对于追求快周转的房企来说，这就是白花花的银子。

对于酒店来说，甚至可以做到三楼在装修，二楼、四楼等其他楼层还可以继续正常营业。

此外，相比传统装修，装配式装修还能节约85%的用水，节能减排90%，装修精度100%等优势。

装配式装修的优势

二、户型可变，满足家庭成长需求

众所周知，房子的维护很重要。装配式装修还可以增加耐用年限，维修费用比传统装修降低20%。

还有一个更加吸引人的地方是，装配式装修的户型可变。

现如今，对不少家庭来说，在大中城市购房需要举6个钱包之力，而且，后续随着结婚、生娃、生二胎等，还需要换房，是一件很折腾，而且特别费钱的事。如果户型能随着家庭的成长改变，对业主来说就要方便、经济很多。

由于装配式装修的墙面由轻质隔墙系统取代砌块隔墙，可以实现极速拆改，尤其能够与成长型户型相匹配。比如，小夫妻结婚之后，可以将二人世界的开放大空间分割成三口之家的独立小世界，将小书房扩大为老人房……等到年纪大了行动不便的时候轻松恢复到无障碍大开间。全生命周期户型，可以满足家庭成长需求。

视野开阔的开放型大开间（来源：品宅装饰科技）

大开间被装配式轻质隔墙划分为主卧和客厅（来源：品宅装饰科技）

3 穿插式施工+BIM技术赋能，可以节省7~8个月的工期

如上所说，通过装配式内装，开发商不仅能够更好地管控精装房品质，而且可以明显缩短工期，现在一些房企已经能在精装上缩短50%甚至70%的工期！

比如，万科的“5+2体系”（即“五件套”：全混凝土外墙、装配式内隔墙、系统模板、爬架、穿插提效，以及装配式装修+适度预制），就包含了装配式装修。其中，干法地暖+整体卫浴这两大装配式内装应用等新工艺，明显走在了行业前列。

当然，除万科外，其他房企也在积极探索。如今，从地面到墙面、从厨房到卫浴，从防水性到隔音性……装配式内装把各部分都标准化，模块化，在装修时完全的干式工法。

以万科雄安第一个装配式内装修样板间户型（套型建筑面积约90㎡）为例。其主要特点可以概括为：全生命周期理念、优良技术与部品、全屋干法施工、全屋无醛体系、全过程BIM应用等30多项最新装配式内装技术。

其中，装配技术包括隔墙系统、地面系统和顶面系统。以顶面系统为例，GRG成品天花，可以依据设计需要定制造型，同时满足布置水电管线的空间需要，仅需在接缝处进行找平工作，大量减少顶面的腻子作业。
优良部品包括整体厨房、整体卫生间、收纳系统。集成式的产品，通过前期集成设计，可以高效利用空间。比如，收纳空间占到了套内空间15%，大幅改善了现有住宅收纳率低的窘境。

设备系统包括电系统、水系统、新风系统。以分电器为例，其将电源由电箱引至分电器，再从分电器引至各回路。同时使用不需设置套管的高性能电线，通过卡件固定在顶面，极大的提升了施工速度，节省了架空空间。各回路电线长度是根据信息化模型确定，在工厂加工完成的，可以减少现场二次加工。每根线都有固定的编号，以此确定其所引用的回路。

碧桂园的“SSGF”工法中，同样有预制墙板，预制墙板工厂化生产、现场干作业施工，功效高、工期短；因产品精度和安装精度高，可实现免抹灰，减少废水、建筑垃圾的产生，节能环保、减少空鼓、开裂等质量隐患。

还有整体卫浴。整体卫浴底盘一体成型，无渗漏，墙面可采用瓷砖、石材、玻璃等不同装饰材料，通过工厂化生产，现场可整体吊装或现场拼装。

一、穿插式施工是节省工期的关键

对单套住房来说，装配式装修可以极大地提高装修效率，但对房企整个项目来说，要缩短工期，最最关键的还减少甚至消除施工过程中的中断现象。因此，穿插施工变得十分重要！

通常而言，一个项目，要等主体工程完成封顶之后，精装修单位才能进场施工，这样，精装修项目需要在封顶后15个月左右才能交付。而提前穿插作业，精装施工单位在主体施工至2/3左右就进场随主体流水施工，可以在封顶后7个月就完成交付，节省7-8个月的工期！

某房企穿插施工的工期改善效果

碧桂园通过施工前的合理策划，实现主体、装修、地下室、园林、外墙面穿插施工，主体封顶后180天达到装修交付条件，在保障单工序合理工期的同时缩短整体建造周期6~8个月！

万科首个装配式高层住宅，金域华府（27层，总高约80米，总建面约12万方），通过整体工序穿插的有序组织，将初装修、精装修提前插入，结构施工一层，装修提升一层，实现结构施工至23层，2层达到交用标准，最终高层施工工期已经能够比传统工艺提前9个月！

穿插式施工高效、经济效益明显，但实施起来并不容易。由于每一层楼实施的工序不同需要的建材也不同，必须要做到严格的现场管控，否则会出现系统崩溃，以下几点需要特别注意：

❶ 组织固定。每道工序施工时间固定、人员固定，形成等循环流水施工，否则很容易乱套。

❷ 工序交接。每层楼安排工序尽量做到互不干扰，各工序在不同楼层流水施工，流出去就不流回来，实现彻底干净的作业面移交。

❸ 垂直交通。装修前置，施工电梯的运输量势必增加，需根据施工计划合理安排垂直运输。由总包提供人、货梯担任垂直运输任务，统一协调各分包单位使用电梯运送材料的时间。

❹ 楼层止水。由于结构工程和精装修同步，楼层止水非常重要，楼板预留洞、地平水、室外雨水都要有针对性的防渗漏和排水措施。

二、BIM技术赋能，实现精益管理

标准化设计、信息化协同、科技赋能同样是装配是装修过程中，实现精益管理的标准配置。

以雄安万科健康快装样板间（户型：LOFT；层高：3.75m；套内面积：16.5㎡；施工周期：8天）为例。

在该项目中，集成卫浴要先于墙板安装，这无疑给施工增加了难度。为此，装修方的BIM工程师早在设计解析阶段就充分利用BIM技术，将墙板按照安装工艺、工序进行了真实模拟，并综合考虑房间内的集成卫浴的衔接、门窗洞口的收边收口。在此过程中生成的立面图和平面图，有效服务于构件预装配的实现，施工进度的模拟，以有效指导现场精细化施工。

来源：小马快装

在设计解析完成后，BIM工程师还导出了墙板和配件明细。材料与部品部件按此明细进行生产备货，大大提高预算与施工管理的效率。

信息化应用贯穿装配式装修前期方案阶段、部品加工阶段、施工组织阶段和施工实施阶段。

前期方案设计阶段，通过对室内环境进行通风模拟、采光模拟等，优化调整空间布局。采用三维扫描技术，真实还原现场情况，确定样板间层高、吊顶做法等。自流平施工完毕后，结合扫描分析报告进行机器人放线，方案合理度、测量准确度、放线效率分别可以提升80%、90%和60%。

部品加工阶段、结合项目要求，在CAD中完成初步施工图纸基础上，进行二次深化，输出各部品基础做法安装图，并应用于知道工人龙骨下料，整墙制作，定位安装。饰面层按照工艺工法留缝要求，输出排版图及下料裁切图，并应用于知道工人现场实施。

施工组织阶段，模型搭建过程中，分部分类建模，结合工程量及材料供应计划，在软件中模拟工程进度。结合工程进度并实际完成情况，适时调整进度偏差。模型中包含工艺工法信息、定额信息等，可生成物料清单、供应清单、工程成本单、部件加工图及施工图，使工程成本、物料供应及劳务管理全过程受控。

施工实施阶段，结合户型点位需求，建立水、暖、电、风BIM模型，综合龙骨隔墙协调模型，检验图纸中的错、漏、碰、缺问题，优化关键部位的净高和净空，解决预留洞的设置问题，对复杂部分进行详细设计。

小结

精装修是系统问题，但采用装配式装修，可以填补不少项目前期留下来的坑。有些公司的装配式研发中心形成了 “装配式内装十大体系”，越精细，可以填的坑就越多。研究表明，装配式装修通过降低人工费用、材料费用、维修费用，可以实现40%装修成本压缩。

当然，如果在项目前期就能够介入进去，再结合装配式装修，那就更加双剑合璧了。中梁就依托其孵化的中梁精装已经在这么干了。

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