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恒大、万科这样做精装修成本管控，难怪房子好看又省钱！

时间：2019-02-10 19:18:28 来源：明源地产研究院

精装修工程是房地产开发的趋势，其成本管控是管理的核心，从设计、招标、到施工环节，开发商只有利用各种手段合理管控成本，才能达成自已的竞争优势。本文也从这三个环节入手分析，并筛选恒大、万科案例来做具体分析。

1、恒大精装修成本管控

严格按照各项标准化执行

恒大早在2004年开始全面实施“精品”战略，并根据市场的需求不断优化精装修标准，提出9A精装体系为标准。恒大精装修项目具备下面三个特点。

恒大精装修项目三大特色

➤特点1：档次高端化

最早的装修标准停留在基础装修，橱房不提供橱柜。仅对地面、墙面、门窗以及管道和卫生间进行了处理，满足“可以使用”的阶段。随着房价的上涨，恒大逐渐形成了设计、选材、施工、售后的完整体系；

➤特点2：功能完备化

复杂灯具、衣柜、收纳柜、橱柜、卫浴设备、家用电器等附属设备日益齐全，一些商务公寓类物业甚至配备全套家私用具。；

➤特点3：体系成熟化

恒大具备了自主研发设计、材料大宗采购、大型装修企业合作、完善售后服务的实力，为工厂化生产奠定了基础。

▲ 恒大精装修业务遵循9A精装管理体系

行业设计：打造成熟定制化模块

恒大聘请70余名装修设计师针对48种户型反复推敲，在装修空间实用、材料优质视觉美观人性细节使用耐久施工工艺等角度审美，与实用中完美平衡。

此外，恒大从产品设计研发之初就以客户细分需求作为精装修房设计的出发点，使得“精装修＂从产品设计之初就是渗透到了住宅建设的每个环节，成熟的定制“模块＂（包括厨房、卫生间、衣帽间、储藏空间），使得每一个居住空间都精简而舒适。

标准化管理：所有投标企业均为全国10强

➤目前面对施工单位的共78大类甲供材料，面向全国22城市48楼盘。面对地区公司的21大类。一类材料有20000种以上的规格型号。

➤在各管理环节上严把质量关，将6000余条“精品标准＂贯穿于项目设计、施工、监理、验收等整个流程。

➤采购材料上，恒大坚决要求所有参与投标的合作企业均为所在行业的全国10强企业。

▲ 恒大地产部分项目领域的合作单位

整合名企：全面整合世界级TOP10企业

全面整合世界级知名品牌的技术优势，与西门子、太古漆油、TOTO、多乐士、奥铂、松下等几十家国际品牌，签订协议，组成战略联盟。比如TOTO洁具、摩恩龙头、大自然木地板、鸿图铁艺、欧普照明、松下、嘉俊陶瓷、林内、迪宝灯饰等等。

▲ 恒大地产合作的品牌均为行业TOP10品牌

全球统一采购，统一配送

恒大与几十家国际品牌组成战略联盟，保证材料供应体系流畅。材料采购部门还有专人考察全国最大最强的材料供应商，在其历史业绩、产品品质、年产量、历史经典作品、企业执行力和客服质量方面严格考察，不断增加品牌合作联盟的实力加盟企业。

恒大还在全国成立了配送中心，通过专业物流体系实行原材料全国统一配送，从根本上杜绝了全国分散的各项目因地缘因素引起的材料差异。恒大拥有2万平米的立体式全自动仓储中心，遍布全国的运输指挥调度节点，数百辆运输车辆，水路、铁路、公路、航空联合运输的无缝转运技术。

恒大的施工工序严格按照标准化流程

恒大的施工工序原则严格按照：先上后下、先湿后干、先内后外、先粗后细、先制作后安装。

▲ 恒大墙面各工序间歇及工艺间歇要求标准

▲ 恒大住宅室内装修工艺流程标准

工程管理部门的成本控制手段

➤在承包合同价款外，尽量减少所增工程费用；

➤全面履约，减少对方提出索赔的机会；

➤核实工程工程量，审核工程结算。

▲ 恒大工程管理中心验收标准

2、万科工程清单招标

采用“活单价”反映实际情况

自2010年开始，万科便在工程采购领域正式施行工程量清单招标采购，作为其规模速度型向质量效益型发展的重要路径。工程量清单招标，意即发包方根据施工图计算工程量，承建商据成本与盈利要求报价，发包方评标，一开始就能确定项目总体造价。

在万科看来，一方面，工程量清单招标因为能把主要成本悉数说清，有利于经营结果的预测和保障；另一方面，清单招标有利于提升项目品质。以下从万科金域缇香项目来取证。

清单招标强调专业交圈，联合审图，招标前期消除功能性缺陷

以下图为例，一是洋房部分为单框单玻门窗，达不到节能标准；二是厨房窗户无法开启，不能满足通风要求。

究其原因，其一，门窗为甲供料，实施结果与节能计算不合拍；其二，未审图即实施，出现功能缺陷。

又以下图左为例，空调侧向安装孔尺寸太小，无法安装。究其原因，土建与安装设计专业不交圈造成功能性缺陷。

如上图右，空调机位空间狭窄，上下叠放洞口尺寸较小，夏天有可能死机。究其原因，空调百叶为甲供料，二次深化图与土建专业衔接不到位，缺少联合审图带来功能性缺陷。

清单招标强调方案前置，经效果性评判后出图，再进入招标阶段

以下图为例，铁艺门下面空隙太大，比例失调。究其原因，铁艺门为甲指乙供材，边施工边确定方案，强调完成节点而忽视了整体效果。

又如下图，木扶手粗大，表面清漆斑驳质感差，且扁铁和圆管组合稀疏，看似不牢靠。究其原因，楼梯扶手为甲指乙供材，方案未前置导致品质感较差。

清单招标强调甲供料的施工做法需明确和深化图专业会审，可避免损伤品质的做法

例如下图，部分砖面在阳面收边。究其原因，外墙面砖为甲供，排版图未经审查，节点意识超越品质意识，忽略了细部收头处理。

综上，通过清单招标，有利于提升品质，消除功能缺陷，完善方案效果，利于雕琢细节。

3、设计、招标、施工

3大源头管控成本源头

从恒大万科的精装修经验来看，要做好精装修项目的成本管理，必须要从设计、招标、施工多维度管控。

设计阶段的标准化成本管控

➤功能优先，重使用，轻装饰。

设计应该首先满足使用功能的实现，控制不必要的功能浪费，例如：橱柜过大造成成本浪费；类似于精装公寓之类的小户型，橱柜长度都控制在1.5米以内即可满足使用功能要求，因此在确保满足使用功能的情况下，做到简洁大方。

例如

可将有限的成本用于完善美化包燃气管道、外露结构等处。

➤增加装饰效果，装修设置主次之分

设计在满足基本装修的基础上增加装饰效果，实现档次提升从设计角度来说，装修区域有主次之分。在现有设计基础上根据产品定位，在保证基本功能及装饰效果的前提下，减掉不必要的材料浪费和无用装饰，以达到有效降低成本的目的。根据不同的业态，要强调主要空间部位的高档奢华。

例如

公寓交付标准户型样板房不配家具等物品，因此硬装部分较为简单，通过布置软装后整体档次提升较多。

➤比重适度原则，各种材料搭配比重要适度

精装修项目应该注重性价比和舒适度。拿精装公寓来说，户型虽小，但必须设置独立卫生间，为增加空间感，部分户型卫生间采用玻璃隔断进行分隔；由于层高等因素的限制，吊顶只做周边一圈。

例如

公寓电梯厅采用轻钢龙骨石膏板吊顶乳胶漆饰面；墙面采用米色墙砖+浅啡石材门套饰面；地面采用仿石地面饰面；整体简洁大气。

➤注重实用性和产品标准化

加强硬件品牌，对纯装饰性材料要弱化，对于定位同一标准的不同项目，户型、设计风格相同或者相近，采用标准化设计，各项目设计图纸、招标清单、施工组织方案就可以统一，既提高了效率，也缩短了项目工期。

例如

销售物业类型，客户重点关注的洁具、橱柜、电器等品牌，可以采用具有吸引力的高端产品定位。而对于像壁纸、软包布艺类产品则更多关注设计效果，可以采用国产高仿产品来替代进口产品。

➤节点工艺优化：缩短施工工艺，降低成本

在满足外观效果的前提下，通过对加工图进行断面分割、调整尺寸，可通过对异型石材线条、壁柱石材节点的优化，以达到降低成本的目的。

例如

项目精装公寓原设计中顶面石膏线条为3根，但是考虑公寓面积较小，将石膏线条优化为1根，提升空间感。优化后成本降低，且无论在使用功能，还是感观品质均达到预期效果，且为营销创造了丰富的卖点。

精装修招标阶段的成本管控

➤招标时要合理划分界面。

避免由于界面不清引起后续施工中大量签证变更的发生，容易引起变更签证的机电界面的合理划分。

例如

总包机电图纸与精装机电图纸是否之前进行合图，总包图纸上的点位是否与精装图上点位一致，总包敷设管线是否畅通等；以上工作落实到位后，避免后续过程管控中产生大量变更签证极为有利。

➤清单编制要全面、清楚、准确。

特别是一些开洞补洞及零星修补等内容必须在清单中明确。

例如

墙地面铺设地砖或地板的找平层的厚度，在清单描述中一定要描述为按图纸要求结合现场实际确定，否则容易引起扯皮，产生签证费用。

➤要充分告知投标单位施工现场的条件。

考虑现场的实际条件因素，还可设一些条款，以减少在结算时的扯皮；交叉施工时各方的成品保护及界面的约定，否则容易产生扯皮现象。

例如

精装修施工单位进场以后，存在与幕墙、空调、弱电、消防等多家施工单位交叉作业的情况，容易出现因抢工而相互影响、互相配合不及时、争抢垂直运输设备等状况，另外土建、机电施工单位提供的现场界面不理想也是普遍现象。

➤评标时要分析单价的组成，杜绝不平衡报价。避免后续设计变更签证发生时易产生的风险问题。

精装修施工阶段的成本管控

施工时严控变更签证、结合现场实际情况；在日常工作要做一个有心人，多收集对自己有用的素材。必须多跑施工现场，特别是涉及到拆改的东西。另外，后期结算时会涉及很多索赔与反索赔的内容，这种都是要在项目施工过程中随时收集资料的，特别是对施工方不利的东西。

例如

偷换材料品牌了，偷换型号规格了，以次充好了等等。如果不眼明手快收集到证据，等后期谈判时，明明知道有这回事却苦于拿不出证据，那么到时就只会有无难言了。

4、小结

伴随精装修市场的兴起，这部分的蛋糕未来不可估量。作为供应商，除了要积极拓展房企合作，积极与各大装饰公司合作外，也应该逐步掌握开发商在成本管控的关注点，进而优化自身的产品和合作方案，这样合作开发商的几率也会大大增加。

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