开发商进军住宅产业化：行业规模将达2.5万亿

时间：2018-10-30 17:26:35 来源：新浪财经

很多购房者问，想要房子不漏水，就真的这么难吗？真的，很难。

这不是开发商愿不愿意的问题，而是行业工业技术水平发展问题。非一家企业的意志能左右。但发达国家基本可以做到。也就是说，在中国，谁能够在建造技术上有所突破，培育建房技术并且能够落地，谁就能够在未来三十年，掌握房地产开发的话语权。

这门建房技术统称为：住宅产业化。

1992年联合国环境与发展大会通过了《21世纪议程》，中国政府作出了履行文件的庄严承诺，1994年《中国21世纪议程》白皮书发布，其中将人民环境列为重要的内容，并从此开始策划以住宅建设为主题的产业化概念。并首先在科技领域中开始了住宅科技产业化示范工程的准备工作。

2006年11月，深圳市确定为全国首个“国家住宅产业化综合试点城市”。 2007年11月，建设部授予万科“国家住宅产业化基地” 2008年，第一次落地万科第五园五期公寓楼。如今深圳万科已经够在所有的产品中实现住宅产业化，只是预制率问题。

住建部早在2015年就喊话，开发商如果不想转行就要住宅产业化。万科不再是默默的独行侠。尤其在近两年国家强制的推行下，越来越多的企业发现是大势所趋。万科，碧桂园、华润、招商、中海、京基、金茂等相继成为行业的领先示范军。其中，碧桂园这位黑马的表现值得一说。

建筑行业处低级阶段，开发商全力进军产业化

万科，碧桂园、招商、中海、华润、京基、金茂等品牌开发商大力发展住宅产业化，分别成立了各自的住宅产业化基地。近年来冲千亿以及刚过千亿的房企，如美的置业、新城控股(24.140, 0.43, 1.81%)、朗诗、卓越等不惜高薪向成熟的住宅产业化总承包公司挖脚。

“未来10年，中国装配式建筑的市场规模将累计达到2.5万亿元，市场发展空间十分巨大。”在2017年4月份举行的“建筑产业现代化研讨会”上，中国房地产业协会副会长庞元表示。

2016年9月，国务院办公厅发布的《关于大力发展装配式建筑的指导意见》提出，“力争用10年左右的时间,使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。”这将强制在土地出让合同等方面对开发企业进行约束，所以无论是被动或主动，发展住宅产业化成为房地产企业无二的选择。

但或许你不知道，在中国各个行业中，唯有建筑行业一直依赖于手工作业，处于工业化革命的初期阶段。建筑行业的技术发展水产到底处于何种阶段，为何广受诟病。无论是再强的开发商都无法100%在质量和房屋建造上让人满意，到底是为什么？

以全球工业化发展之路看。工业1.0时代，也称为机械制造时代在18世纪后半期蒸汽机实现工厂机械化；19世纪后进入到电气化与自动化时代，“产品标准化阶段”，标准化设计加生产流水线，如福特T型车流水生产线，特点：零部件生产与装配相分离，实现大规模生产；到了20世纪后半期，我们进入到了电子信息化时代，实现信息化应用，部分智能化。21世纪目前进化到工业4.0时代，即“工厂标准化阶段”，包括智能工厂、物联网、云计算、移动互联网规模应用，实现“批量化定制”。

各行各业都在与时俱进，跟随工业化的革命步伐前行，除了建筑行业。建筑行业是唯一仍然停留在手工作坊的工业革命1.5时代的行业。

住宅产业化“像造汽车一样造房子”

依赖手工作业的建筑行业存在什么样的问题？质量参差不齐，很多时候开发商希望有统一的出品标准，但是每位工人的误差难以精确，这是第一。其次，资源浪费严重、污染大，行业的科技贡献率低于农业。

当然，使这个行业难以为继的重点在于，中国人口红利已过，年轻一代民工不再愿意从事辛苦危险的建筑工。导致工人工资快速上升，不可逆转。目前工人工资在工程造价中占比25-28%，一旦达到33%后，产业化将成为大势所趋。住宅产业化的核心是农民工向产业工人转化。

住宅产业化，一般理解成“像造汽车一样造房子”。福特用他的流水线，让汽车这一高端科技产品进入了寻常百姓家，也就开启了现代西方的工业文明。同样，建筑也可以像汽车一样标准化的工厂生产和系统化的拼装，把厕所、楼梯、墙体、厨房、外墙等部件在工厂通过自动化生产线，大幅提高机械化率，提高生产效率，降低成本。

住宅产业化，其科学定义为以标准化设计，工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理为主要特征，并在设计、生产、施工、开发等环节形成完整的产业链，实现建筑在建造过程中的工业化、集约化和社会化，实现节水、节地、节材、节能和环保（俗称四节一环保）。

碧桂园SSGF体系推动行业进一步发展

虽然好处多多，但在过去20年间推行这项工艺仍然十分缓慢。这相当于是一项技术的产量，需要宏观大环境与大市场的支持。例如生产预制构件的厂房，生产零部件的厂商，有较高现场施工水平的工人等。随着劳动力成本不断上升及新一代居住模式的出现，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，住宅产业化即将迎来春天，长尾效应显现。

“十三五”期间，以深圳市为例，作为我国首个住宅产业化综合试点城市，深圳将装配式建筑提升到建设创新型城市的战略高度，持续探索“装配式建筑+绿色建筑+EPC+BIM”的四位一体推进模式，努力打造全面推进装配式建筑的“深圳模式”。

据深圳官方统计，到2017年底，全市装配式建筑项目规模将达1000万平方米，到2020年，全市装配式建筑占新建建筑比例将达到30%，有望提前5年完成国家对装配式建筑重点推进城市的目标任务。

这一目标的下达，将有利于规模大及实力雄厚的开发商。建筑工业化在减少周期成本及质量优化的同时，也将推动住房和城乡建设领域技术进步和产业转型升级，国内建筑工业化正迎来“黄金发展期”。碧桂园SSGF体系就在看准未来产业化发展方向下大力推出。

2017年，碧桂园亮相其独立的工程技术团队。在实践过程中不断对“SSGF工法”进行迭代升级，同时注重管理体系的打造，不仅能解决令住户头痛的传统外墙开裂爆灰削落、外墙渗漏等问题，也将随着全现浇混凝土外墙的使用而解决，主体结构一次浇筑成型，免除外墙二次砌筑及内外抹灰施工工序，实现结构自防水。

虽然，绿色建筑对企业投入的成本增加是勿庸置疑的，不过，碧桂园对外声称，通过SSGF新建造技术体系，实现全专业的全穿插施工，从而使主体封顶后120天达到精装交付条件，可以实现建造速度比传统的工期快8-10个月，使得装配式住宅的成本比传统施工成本还低。

实现工厂集中生产，生产用水的循环利用；降低施工噪音扰民，减少有害其他排放及施工粉尘污染；低碳低能耗的住宅，让建筑行业告别现场手工砌筑抹灰时代。

无论是万科还是碧桂园、华润还是招商，归根都是靠手艺吃饭的开发商。打造产品能力的升级，技术的投入与研发，在一定程度上决定企业未来的核心竞争力。没有前瞻性的思维与技术推动，资源禀赋再好，也无法在这个行业长盛不衰。

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