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喊了五年轻资产 但这家房企的“重资产”比例还在增加

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发表于 2017-8-24 08:46:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
8月21日朗诗绿色地产发布的半年报显示,截至2017年6月30日,期内朗诗集团经营收入为人民币23.14亿元,同比增长191.2%,签约销售约为人民币98.51亿元,较同期增长31.84%。
        营收额和签约额出现双提升,传统地产销售在营收当中的占比显得功不可没。年报显示,上半年朗诗在开发和销售方面获得的收入为20.8亿元,占总收入的89.89%,而一直以来集团强调的项目开发和管理服务费收入仅有2.21亿元,仅占总营收的9.55%。
        翻看近年年报不难发现,物业销售在朗诗营收当中的比重正在逐年增加。2015年全年,朗诗16亿元的集团营收中,物业销售为8.99亿元,占比56%;2016年上半年,营收7.94亿元,开发销售5.47亿元,占比68.89%。而到今年上半年,销售占比已接近九成。
        与之相对的则是项目开发管理费收益的下降,不仅占比从去年上半年的29.34%下降至9.55%,绝对值也从2.33亿元下降至2.21亿元。
        这直接导致整体毛利出现变化,上半年朗诗绿色经营利润为1.81亿元,较去年同期相比下降23.6%,归属公司所有者利润为人民币6967万元,同比下降44.6%,降幅明显。
        朗诗在公告中也表示,低毛利的传统房地产销售占总体营收比例的上升,导致整体毛利出现下降。
        从2012年提出“轻资产”、“绿建”的发展方向以来,高利润率的品牌输出和管理服务一直是朗诗的发展重点,也的确拉升了企业的利润率。以前6个月的数据为例,管理服务费利润率可以达到45.24%,物业销售仅为8.89%。
        但是高利润的物业管理,却难以给企业带来规模性的扩张。今年上半年朗诗签约额为98.51亿元,尽管同比有所上升但尚未超过百亿元,2016年全年销售额则为283.49亿元,和规模型房企相比还有较大差距。
        尽管朗诗集团董事长田明不久前接受采访时曾表示,并不认同地产行业“大者恒大、强者恒强”的马太效应观点,但不得不承认的是,在当前融资环境相对缩紧的情况下,中小型房企的融资成本和路径相较大型房企显得并无优势。
        借款结构显示,朗诗的主要借款来源来自于银行贷款,并配有部分私募债券、资管计划等,融资方式并不十分丰富。另外,上半年拨充借款平均利率达到7.01%,较去年还上升了0.11个百分点,融资成本在房企当中也不算低。
        感受到行业竞争加剧和规模增长必要性的朗诗,也在近一二年内开始奋起直追,积极拿地。截至今年8月22日,朗诗已先后在成都、西安、无锡、合肥、杭州、武汉等城市拿下项目,不仅成立西安公司以扩大北方市场,还首次进入徐州、马鞍山等城市,加大全国化布局。
        年报显示,上半年朗诗共获得12个项目,其中11个在中国境内,1个在美国,加上近2个月的买入,朗诗今年至少已收购16个项目。而去年全年获得项目为25个,中国境内为18个,今年境内的投资比重加大。集团土地储备总建面积也达到810万平方米,权益面积增至332平方米。
        除了在传统业务方面收复失地,和万科、龙湖等房企一样,看到市场转变趋势的朗诗,也开始涉足长租公寓市场,并在下半年进行重点布局。
        今年年初,朗诗创立了公寓品牌“朗诗寓”其中涵盖青年公寓、白领公寓、精品公寓和服务公寓四种类型。目前,朗诗寓已经进入上海、北京、深圳、南京、杭州、苏州、深圳等城市,确认房量5776间,而根据计划,未来3年,朗诗寓要进入17个城市,并形成10万套的公寓规模。
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